路線価 (2023) 大分県玖珠郡玖珠町大字塚脇字豆田398-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	大分県 玖珠郡玖珠町大分県玖珠郡玖珠町大字塚脇字豆田３９８番３
価格時点	2023 年
駅名	豊後森駅 から 1200m
路線価
倍率方式	1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,140万 円 (477 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万9,344 円 1平米 2万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月03日
鑑定評価額 総額	1,140万 円 (477 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万9,013 円／坪 1平米 2万3,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は塚脇、帆足、山田地区を中心とする町中心部周辺の住宅地域である。需要の中心は、戸建住宅の取得を目的とする町内の中所得者層であるが、生産年齢人口の減少が著しいため不動産取引件数は総じて少ない。需要の中心はミニ開発の分譲地を中心に、１㎡当たり２０，０００円～３０，０００円である。なお取引される画地規模がまちまちであるため、需要の中心となる価格帯（総額）は見出し難い。 (2) 同一需給圏は概ね市街地周辺の住宅地の存する範囲と一致する。需要者の中心は玖珠町中心部に通勤するファミリー層及び当該地域に地点を有する個人である。町内の過疎化が進んでおり、特に生産年齢人口の減少が著しく、住宅需要の低迷が顕著となっている。土地取引自体が少なく中心となる価格帯は見出し難いが、土地で総額１０００万円程度、新築の戸建物件で総額２５００万円程度が取引の中心といえる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 既成市街地に存するため原価法は適用できなかった。近隣地域内には低層の共同住宅も見受けられるが、相続税対策が主で、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから、収益価格は比準価格に比べ低位に求められた。近隣地域は、自用目的の戸建住宅用地の取引が中心であることから比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、周辺標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 既成市街地であることから原価法は適用できなかった。また、収益性による市場が未成熟であり、収益価格は低位に試算された。取引事例については類似地域の事例を収集し得ており、比準価格の規範性・信頼性は高い。対象不動産の主たる需要者は個人が中心であり、当該需要者は一般にその市場性に着目して取引を行う傾向が強い。以上、需要者の行動原理を適正に反映する比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	豊後森駅　南方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	144.3 坪 (477 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほか、農地も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	玖珠郡玖珠町大分県玖珠郡玖珠町大字塚脇字豆田３９８番３
標準地の範囲
東	150 m
西	120 m
南	130 m
北	160 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	18 m
面積	450 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	４ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)住環境、利便性に優れ公務員や自衛隊関係者を主たる購入層として宅地化が進展してきた地域であるが、購入層は減少傾向にある。周辺では地元不動産業者によるミニ開発が散見されるが不動産取引は総じて少ない。 (2)コロナ禍の影響については、既に地価が十分に低位な地域であることからその影響は限定的。生産年齢人口の減少が著しいこと並びに過疎化による住宅需要の低迷により、今後も地価は下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万9,344 円 1平米 2万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万9,013 円 1平米 2万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万9,344円 1平米 2万4,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 7万9,344円 1平米 2万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万9,013円 1平米 2万3,900円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 7万9,344円 1平米 2万4,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響は殆どないが、生産年齢人口の減少が著しく、過疎化もあり不動産市場は低迷している。 (2)人口総数・生産年齢人口とも一貫して減少傾向にある。住宅需要は弱く、買い希望価格は下落傾向にあるため、市場は弱気で推移している。
地域要因
(1)地域要因に大きな変動は見られないが、町中心部に近く利便性が優れるため周辺地域ではミニ開発が散見される。 (2)大きな地域要因の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	玖珠Ｍ２３公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	玖珠郡玖珠町
地域	大分県玖珠郡玖珠町大字塚脇字豆田３９８番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,689 円／平米 7万5,010 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,911 円／平米 9万5,580 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,854 円／平米 7万8,861 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,900 円／平米 7万9,013 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	玖珠Ｍ２３公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	玖珠郡玖珠町
地域	大分県玖珠郡玖珠町大字塚脇字豆田３９８番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,164 円／平米 7万9,886 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,366 円／平米 7万7,248 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,390 円／平米 8万633 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,400 円／平米 8万666 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	玖珠Ｍ２３公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	玖珠郡玖珠町
地域	大分県玖珠郡玖珠町大字塚脇字豆田３９８番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,105 円／平米 4万9,937 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,716 円／平米 5万5,263 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,962 円／平米 7万5,912 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,000 円／平米 7万6,038 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	玖珠Ｘ２２公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	玖珠郡玖珠町
地域	大分県玖珠郡玖珠町大字塚脇字豆田３９８番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,991 円／平米 7万9,314 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,129 円／平米 7万6,464 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,143 円／平米 7万9,817 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,100 円／平米 7万9,675 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	玖珠Ｘ２２公 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	大分県
市区町村	玖珠郡玖珠町
地域	大分県玖珠郡玖珠町大字塚脇字豆田３９８番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万3,044 円／平米 7万6,183 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,239 円／平米 7万3,522 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,913 円／平米 7万9,056 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,900 円／平米 7万9,013 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情