路線価 (2023) 宮崎県宮崎市大字熊野字島山1411-1 坪・平米
2023
路 線 価
宮崎県 宮崎市
宮崎県宮崎市大字熊野字島山１４１１番１
(宮崎)
- 周辺状況： 住宅地 (一般住宅を主とした幹線背後の既成住宅地域)
- 運動公園駅 から 600m
路線価対象年 : 2022年
路線価 倍率方式
1.1 倍
倍率方式
倍率方式
路線価とは：路線価は、路線(道路）に面する標準的な宅地の１平方メートル当たりの価額（千円単位）のことです。相続税や贈与税の計算基準となります。
倍率方式とは：倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
路線価出典：国土交通省地価公示
路線価の対象の土地情報
標準地
| 住所 | |
|---|---|
| 所在地 |
宮崎県
宮崎市宮崎県宮崎市大字熊野字島山１４１１番１
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| 価格時点 | 2023 年
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| 駅名 | 運動公園駅 から 600m |
| 路線価 | |
| 倍率方式 | 1.1 倍倍率方式とは倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。 |
| 標準地の鑑定額 | |
| 標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。 | |
| 不動産鑑定士の査定額(1) | |
| 鑑定評価日 | 2023年01月05日
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| 調査実施日 | 2022年12月10日
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| 鑑定評価額 総額 |
619万 円
(302 平米)
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| 鑑定評価額 単価 |
1坪 6万7,773 円
1平米 2万500 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
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| 不動産鑑定士の査定額(2) | |
| 鑑定評価日 | 2023年01月06日
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| 調査実施日 | 2022年12月15日
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| 鑑定評価額 総額 |
619万 円
(302 平米)
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| 鑑定評価額 単価 |
1坪 6万7,773 円／坪
1平米 2万500 円／平米
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
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| 市場の特性 | |
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(1) 同一需給圏は、宮崎市郊外の市街化調整区域に該当する住宅地域である。需要の中心は、地縁関係者や旧来からの居住者に限定されており、圏外からの転入者は極めて少ない。当該地域は、公法上の規制により新規供給は限定的であり、需給ともに弱含みで推移している。取引に個別性があることから、中心となる価格帯が見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は宮崎市の南部に形成された市街化調整区域、都市計画区域外に存する住宅地域である。主たる需要者は同一需給圏内に生活圏を有し、または、地縁性がある者に限定されると考えられる。当該地域における供給は稀で、また、親族間等の取引も多いことから価格帯の幅は広い状況にあり、僅かに見られる取引から、中心となる価格を見いだせない状況にある。 |
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| 試算価格の調整及び鑑定評価額の決定 | |
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(1) 当該地域は、市街化調整区域に該当する旧来の住宅地域である。法令上の規制によりアパート等が見られず、収益性を前提とした価格形成がされていないことから、賃貸市場は未成熟であると判断し収益価格の試算は断念した。したがって、鑑定評価額の決定にあたっては市場性を反映した規範性の高い比準価格を標準とし、前年公示価格からの検討を踏まえ、上記のとおり試算した。 (2) 当該近隣地域は幹線背後の農家住宅を主体とする住宅地域であるが、市街化調整区域であるため、賃貸アパート等は見られず、収益性に着眼した地価形成はなされていないと判断し、収益価格の試算は断念した。本件においては、類似地域の規範性が高い取引事例から求めた比準価格を標準とすることが不動産市場の実態を反映していると判断し、前年標準地価格からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 |
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| 交通 | |
| 交通施設 | 運動公園駅 北方
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| 距離 | 600 m
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| 土地の状態 | |
| 土地面積 |
91.3 坪
(302 平米)
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| 私道分面積 | 0 平米
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| 指定建ぺい率 | 70 ％
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 指定容積率 | 200 ％
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 形状 | 長方形 |
| 間口 | 1 m
|
| 奥行 | 1.5 m
|
| 現況 | 住宅
|
| 構造 |
木造:W
その他種類鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑） |
| 地上階数 | 1F
|
| 地下階数 | B0
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| 周辺の利用状況 | 一般住宅を主とした幹線背後の既成住宅地域
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| 接面道路の状況 | |
| 方位 | 東 |
| 道路幅員 | 5 m
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| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 |
市道
その他種類国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路 |
| 側道の状況 | |
| 側道方位 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道等接面状況 | 記載無し |
| 水道／ガス／下水 | |
| 水道／ガス／下水 設備の供給の有無 | |
| 水道 | 有 |
| ガス | 無 |
| 下水道 | 有 |
| 法令上の規制等 | |
| 近接区分 | その他（記載無含） |
| 区域区分 |
市街化調整区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
| 用途地域 |
記載無し
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
| 防火地域 | 無指定（記載無含） |
| 自然公園法 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 |
|
| 基準建ぺい率 | 0 ％
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 基準容積率 | 0 ％
基準容積率とは都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
近隣地域
| 標準地 |
宮崎市宮崎県宮崎市大字熊野字島山１４１１番１
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|---|---|
| 標準地の範囲 | |
| 東 | 20 m
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| 西 | 20 m
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| 南 | 150 m
|
| 北 | 100 m
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| 標準的使用 | |
| 標準的使用 | 戸建住宅地
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| 画地の形状等 | |
| 間口 | 15 m
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| 奥行き | 23 m
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| 面積 | 340 m2
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| 形状 | 長方形 |
| 地域の特性 | |
| 地域の特性 | 特にない
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| 街路 | ５ｍ 市道
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| 法令上の規制等 | |
| 近接区分 | その他（記載無含） |
| 区域区分 |
市街化調整区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
| 用途地域 |
記載無し
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
| 防火地域 | 無指定（記載無含） |
| 自然公園法 | |
| その他地域地区等１ | その他 |
| その他地域地区等２ | その他 |
| その他地域地区等３ |
|
| 指定建ぺい率 | 70 ％
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 指定容積率 | 200 ％
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 基準建ぺい率 | 70 ％
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 基準容積率 | 200 ％
基準容積率とは都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 地域の将来予測 | |
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(1)当該地域は、宮崎市南部の幹線道路背後に形成された旧来の住宅地域である。津波被害が予想される地域のため需要が低迷しており、今後も地価は低調に推移するものと思われる。 (2)宮崎市南部に位置する旧来からの集落地域で、圏外からの需要は少なく、また供給も少ない状況にある。地域要因に特段の変化はないことから、地価は緩やかに下落するものと予測される。 |
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| 近隣地域の比準価格 | |
| 最有効使用判定 | 戸建住宅地
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| 不動産鑑定士の査定額(1) | |
| 比準価格 |
1坪 6万7,773 円
1平米 2万500 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
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| 不動産鑑定士の査定額(2) | |
| 比準価格 |
1坪 6万7,773 円
1平米 2万500 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
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前年からの変動額
| 前年からの変動額 | |
|---|---|
| 不動産鑑定士の査定 変動額(1) | |
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2023年 |
1坪 6万7,773円 1平米 2万500円 |
前年から次年への変動率 
-0.5 ％
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2022年 |
1坪 6万8,104円 1平米 2万600円 |
| 不動産鑑定士の査定 変動額(2) | |
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2020年 |
1坪 6万7,773円 1平米 2万500円 |
|
前年から次年への変動率
-0.5 ％
|
|
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2019年 |
1坪 6万8,104円 1平米 2万600円 |
| 標準地区分 | 非表示 |
| 継続・新規区分 | 継続 |
| 一般的要因 | |
|
(1)新型コロナウイルス感染症の影響により依然厳しい状況が続くものの、若干の持ち直しの動きも見られる。 (2)物価上昇により県内の経済情勢は引き続き厳しいが、観光業等の回復により明るさもある。住宅地の取引は比較的活発であるが、二極化が生じている。 |
|
| 地域要因 | |
|
(1)特段の変化はないものの、法令上の規制により需要が限定的であることから、地価は弱含みで推移している。 (2)地域要因の大きな変化は見られず、今後も同様に推移するものと考えられる。したがって、地価は若干の下落傾向で推移するものと思料する。 |
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| 個別的要因 |
(1)個別要因に変化はない。 (2)個別的要因に変動はない。 |
土地価格の事例
比準価格算定 事例A
| 事例番号 |
1210445201 比準価格算定 事例A |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 宮崎県 |
| 市区町村 | 宮崎市 |
| 地域 | 宮崎県宮崎市大字熊野字島山１４１１番１ |
| 区域区分 | 市街化調整区域 |
| 用途地域 | 記載無し |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
1万9,521 円／平米
6万4,536 円／坪
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|
推定価格 平米
坪
|
2万2,083 円／平米
7万3,006 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
2万638 円／平米
6万8,229 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
2万600 円／平米
6万8,104 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 70 ％ |
| 基準容積率 | 200 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 建付地 |
| 形状 | 袋地等 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 北 |
| 道路幅員 | 6 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 私道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例B
| 事例番号 |
1210645201 比準価格算定 事例B |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 宮崎県 |
| 市区町村 | 宮崎市 |
| 地域 | 宮崎県宮崎市大字熊野字島山１４１１番１ |
| 区域区分 | 都市計画区域外 |
| 用途地域 | 記載無し |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
1万5,072 円／平米
4万9,828 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
1万5,072 円／平米
4万9,828 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
2万789 円／平米
6万8,728 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
2万800 円／平米
6万8,765 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 未記録 |
| 基準容積率 | 未記録 |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 建付地 |
| 形状 | 長方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 西 |
| 道路幅員 | 6 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 私道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | 土砂災害警戒区域（土砂災警区域） |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例C
| 事例番号 |
1220445201 比準価格算定 事例C |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 宮崎県 |
| 市区町村 | 宮崎市 |
| 地域 | 宮崎県宮崎市大字熊野字島山１４１１番１ |
| 区域区分 | 都市計画区域外 |
| 用途地域 | 記載無し |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
1万5,122 円／平米
4万9,993 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
1万5,122 円／平米
4万9,993 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
2万974 円／平米
6万9,340 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
2万1,000 円／平米
6万9,426 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 未記録 |
| 基準容積率 | 未記録 |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 建付地 |
| 形状 | ほぼ台形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 北 |
| 道路幅員 | 4 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 市道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例D
| 事例番号 |
1210645201 比準価格算定 事例D |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 宮崎県 |
| 市区町村 | 宮崎市 |
| 地域 | 宮崎県宮崎市大字熊野字島山１４１１番１ |
| 区域区分 | 都市計画区域外 |
| 用途地域 | 記載無し |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
1万8,900 円／平米
6万2,483 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
1万8,900 円／平米
6万2,483 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
2万477 円／平米
6万7,697 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
2万500 円／平米
6万7,773 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 未記録 |
| 基準容積率 | 未記録 |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 更地 |
| 形状 | 不整形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 北 |
| 道路幅員 | 9 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 国道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | 土砂災害警戒区域（土砂災警区域） |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |