路線価 (2023) 宮崎県都城市上町2424外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮崎県 都城市宮崎県都城市上町２４２４番外
価格時点	2023 年
駅名	西都城駅 から 700m
路線価
1坪当たり	1坪 16万5,300 円
1平米当たり	1平米 5万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	4,160万 円 (675 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万3,650 円 1平米 6万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	4,160万 円 (675 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万3,650 円／坪 1平米 6万1,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、都城市の幹線道路沿いの商業地域及びその背後の商業地域。需要者の中心は地縁性を持つ個人・法人事業主や金融機関等である。近年は郊外型大型店舗の進出による中心商店街の空洞化が顕著であるが、当該地域周辺では新規開業の飲食店等も見られる。商業地の取引価格帯はまちまちであり借地も多く、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。 (2) 同一需給圏は、都城市中心市街地及びその近郊に形成される商業地域である。需要者は同一需給圏内の個人及び法人事業者が大半を占め、一部県内外に資本力を持つ企業も見られる。周辺では令和４年４月に民間複合施設が開業し、空き店舗もわずかながら減少しており、地価は横ばいで推移している。今後、更なる波及効果が期待される。商業地の取引は少なく、事情を含むものも多いため中心となる価格帯を見いだせない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は、都城市の旧中心商業地である。商用地需要は郊外路線沿いに移行し、周辺地域の賃貸市場は著しく低迷している。比準価格は、周辺類似地域の取引事例から求めたもので、近隣地域との間に代替・競争等の関係が認められ規範性が高い。したがって、試算価格の調整に当っては、比準価格を中心に、収益価格は参考に留め、さらに地元精通者の意見等を参考にして、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は、店舗ビル、銀行等が建ち並ぶ商業地域である。自用の店舗兼住宅が比較的多いこともあり、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格はやや低位に試算された。比準価格は、代替競争関係にある取引事例との比較により求めたもので実証的な価格であり、規範性が高い。鑑定評価額の決定に当たっては、市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、前年標準地価格との検討を踏まえ、上記のとおり決定した。
交通
交通施設	西都城駅　北東方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	204.2 坪 (675 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の店舗ビル、銀行等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	都城市宮崎県都城市上町２４２４番外
標準地の範囲
東	100 m
西	40 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中低層の店舗・事務所用地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	35 m
面積	700 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２５ｍ　国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、銀行・各種店舗が建ち並ぶ商業地域である。商用地需要は郊外路線に移行し、拡大拡散傾向にあるものの、地価は底値水準にあり横這い推移すると予測される。 (2)当該地域は都城市中心市街地を形成する商業地域であり、周辺でフードマーケット、レストラン、オフィス、ホテル等の民間複合施設が令和４年４月に開業した。地価は底値水準にあり、横ばいで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層の店舗・事務所用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万3,650 円 1平米 6万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万3,650 円 1平米 6万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万3,650円 1平米 6万1,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 20万3,650円 1平米 6万1,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万3,650円 1平米 6万1,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 20万3,650円 1平米 6万1,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内の景気動向は、円安、物価上昇の影響で消費には一部弱い動きが見られる。都城市の不動産市場への影響が懸念される。 (2)県内経済は、ウィズコロナの下、各種政策の効果もあり、個人消費、雇用情勢など緩やかに持ち直しており、明るい兆しが見られつつある。
地域要因
(1)都城市立図書館の隣に、複合商業施設が開業し、集客等への好影響が期待されている。 (2)都城市中心市街地を形成する商業地域であり、周辺で民間複合施設が開業し賑わいを取り戻しつつある。地価は底値水準にあり横ばいで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない (2)個別的要因に変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1210245202 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	都城市
地域	宮崎県都城市上町２４２４番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,295 円／平米 16万2,969 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,082 円／平米 18万8,713 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,659 円／平米 20万7,151 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,700 円／平米 20万7,286 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	東
側道幅員2	5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220145202 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	都城市
地域	宮崎県都城市上町２４２４番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,692 円／平米 18万812 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,427 円／平米 18万9,854 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,683 円／平米 20万3,924 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,700 円／平米 20万3,980 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220645202 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	都城市
地域	宮崎県都城市上町２４２４番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,542 円／平米 14万644 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,982 円／平米 18万1,770 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,501 円／平米 20万3,322 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,500 円／平米 20万3,319 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1211045202 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	都城市
地域	宮崎県都城市上町２４２４番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,979 円／平米 13万8,783 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,209 円／平米 16万9,297 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,772 円／平米 20万4,218 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,800 円／平米 20万4,311 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情