路線価 (2023) 宮崎県延岡市長浜町3-4967-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮崎県 延岡市宮崎県延岡市長浜町３丁目４９６７番８
価格時点	2023 年
駅名	南延岡駅 から 2500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	531万 円 (231 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万6,038 円 1平米 2万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	531万 円 (231 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万6,038 円／坪 1平米 2万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、延岡市の中心市街地及びその周辺に所在する住宅地域。需要者の中心は、市内居住者が大半を占め、同一需給圏外からの転入者は少ない。近隣地域は、工場に近い一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、海岸に比較的近い立地条件などにより、地域内の住宅地等への需要はやや弱い。需要の中心価格帯は、土地は６００万円前後、戸建の新築物件は２，０００万円前後である。 (2) 同一需給圏は延岡市南部を中心にやや郊外に形成された住宅地域も圏域で、需要者の中心は自己居住用として取得する個人である。沿道施設が集積する路線商業地域背後に位置するため相応の利便性を有する一方、大規模工場地帯に隣接する地域柄に加え、海沿い地域に対する災害懸念も相まって戸建需要は低調。中心となる価格帯は、土地が坪当たり８万円程度、新築戸建が概ね２，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、工場に近接した戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、賃料水準の把握が困難なため収益価格は試算しなかった。近隣地域は快適性を指標とした自用目的の取引が多い地域で、取引事例比較法の適用において、同一需給圏内の類似地域等で信頼性のある取引事例を収集し得た。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 対象標準地は自己居住用住宅が建ち並ぶ既成住宅地域に存するため、圏内より選択した規範的事例に基づく取引事例比較法を適用した。収益還元法については収益性を思考しない需要者の属性等を考慮し適用していない。本件評価における適用手法は取引事例比較法のみとなったが、対象標準地に係る需要者属性等から最も適合性が認められる。したがって、比準価格を採用し、代表標準地からの検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	南延岡駅　北東方
距離	2500 m
土地の状態
土地面積	69.9 坪 (231 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	工場に近い、一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	延岡市宮崎県延岡市長浜町３丁目４９６７番８
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	20 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、工場に近い一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。地域要因について格別の変動要因はみられないが、立地条件等から宅地等への需要はやや弱く、地価は若干の下落基調で推移すると予測する。 (2)店舗連たん性の高い路線商業地域背後に位置するため各種沿道施設への接近性は良好である一方、周辺住宅団地の引合いが強く需給共に低調。当面は弱含みの状態が継続すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万6,038 円 1平米 2万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万6,038 円 1平米 2万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万6,038円 1平米 2万3,000円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 7万6,369円 1平米 2万3,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万6,038円 1平米 2万3,000円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 7万6,369円 1平米 2万3,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)延岡市の人口は減少傾向にあるものの、市中心部に近接した住宅地域などでは住宅地等に対する一定の需要がみられ、地価は概ね横ばい基調にある。 (2)延岡市の人口は減少、高齢化率は微増傾向にあり、長浜町１～３丁目の人口も５年間で約６％減少している。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動等はみられないものの、宅地等への需要はやや弱く、地価についてはやや弱含みで推移している。 (2)店舗への接近性等利便性を保ちつつも、災害リスクへの懸念から、需給は弱含みである。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220645203 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	延岡市
地域	宮崎県延岡市長浜町３丁目４９６７番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万870 円／平米 10万2,056 円／坪
推定価格 平米 坪	3万265 円／平米 10万56 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,516 円／平米 7万7,744 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,000 円／平米 7万9,344 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220845203 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	延岡市
地域	宮崎県延岡市長浜町３丁目４９６７番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,441 円／平米 8万7,414 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,441 円／平米 8万7,414 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,034 円／平米 7万2,844 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,500 円／平米 7万4,385 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220545203 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	延岡市
地域	宮崎県延岡市長浜町３丁目４９６７番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,603 円／平米 6万4,808 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,504 円／平米 8万1,010 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,419 円／平米 7万4,117 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,900 円／平米 7万5,707 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	164 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1210545203 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	延岡市
地域	宮崎県延岡市長浜町３丁目４９６７番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,763 円／平米 9万5,090 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,925 円／平米 9万2,320 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,322 円／平米 7万3,797 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,800 円／平米 7万5,377 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情