路線価 (2023) 宮崎県日南市飫肥1-3949外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮崎県 日南市宮崎県日南市飫肥１丁目３９４９番外
価格時点	2023 年
駅名	飫肥駅 から 650m
路線価
1坪当たり	1坪 6万6,120 円
1平米当たり	1平米 2万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	636万 円 (264 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万9,675 円 1平米 2万4,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	636万 円 (264 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万9,675 円／坪 1平米 2万4,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、飫肥地区を中心とした日南市内の商業地域を圏域とする。近隣地域は、日用品の店舗等が主であることから、需要者の中心は同一需給圏内の法人、個人事業者を中心とする。地域要因に特段の変化は見られないが、商業収益性は依然低迷しており、商業地需要は弱含みで推移している。需要の中心となる価格帯は、取引価格がまちまちで、具体的には見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は、日南市の商業及び商住混在地域一円である。需要者は日南市に居住する個人事業主又は地元法人等が中心で、近隣住民を対象とした中小店舗用地需要が多い。幹線道路沿いを中心に立地する大規模店舗への顧客流出があり、商況の低迷に加え、需要も低調で、需給バランスは軟調に推移している。また、取引自体が少なく、散見される取引価格は個別事情を反映してバラツキが見られるため、中心となる価格帯は明確には見出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　比準価格は、地域的特性の類似する取引事例を採用し試算した。比準価格決定における各補修正は適切であり、信頼性の高い価格が試算されている。一方、収益還元法は賃貸市場が未熟成なため適用しなかった。鑑定評価額の決定に当たっては、市場性を反映した比準価格を重視し、前年標準価格からの検討を踏まえ、更に、周辺公示地、基準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (2) 自用の店舗、店舗兼住宅を中心とした商業地域で、事業用不動産の賃貸は需要・供給とも非常に少なく、店舗、店舗兼住宅等に係る適切な賃貸事例は乏しいため、収益価格は試算せず、比準価格を中心に、前年標準地価格からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	飫肥駅　南西方
距離	650 m
土地の状態
土地面積	79.9 坪 (264 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、金融機関等が存する国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	日南市宮崎県日南市飫肥１丁目３９４９番外
標準地の範囲
東	50 m
西	60 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	25 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	１６ｍ　国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、店舗、金融機関等の存する商業地域である。地域要因に変化は見られないが、商業地需要は依然低迷しており、地価は弱含みで推移するものと予測される。 (2)中小規模の店舗を中心に戸建住宅等が介在する地域で、新規供給はほとんどないものの、需要は低調で、地価は弱含みである。なお、地域内に特段の変動要因もないため、当面は概ね現状を維持しつつ推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万9,675 円 1平米 2万4,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万9,675 円 1平米 2万4,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万9,675円 1平米 2万4,100円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2022年	1坪 8万997円 1平米 2万4,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万9,675円 1平米 2万4,100円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2019年	1坪 8万997円 1平米 2万4,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　宮崎県の景気は、持ち直しており、個人消費も持ち直しているが、住宅建設は弱含んでいる。 (2)感染症拡大等もあって消費動向に不透明感が残る中、商業地に対する投資・取得意欲はやや様子見の状況もあり、需要の対象は限定的となっている。
地域要因
(1)　地域要因に変化は見られないが、商業地需要は依然低迷している。 (2)新型コロナウイルス感染拡大等に伴う地域内の繁華性回復には至らず、需要は低調であるため、地価は下落傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220445204 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	日南市
地域	宮崎県日南市飫肥１丁目３９４９番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,524 円／平米 5万4,628 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,524 円／平米 5万4,628 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,123 円／平米 7万9,751 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,100 円／平米 7万9,675 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220645204 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	日南市
地域	宮崎県日南市飫肥１丁目３９４９番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,295 円／平米 7万401 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,957 円／平米 7万9,202 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,957 円／平米 7万9,202 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,000 円／平米 7万9,344 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220245204 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	日南市
地域	宮崎県日南市飫肥１丁目３９４９番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,151 円／平米 8万6,455 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,759 円／平米 8万5,159 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,142 円／平米 7万9,813 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,100 円／平米 7万9,675 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220345204 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	日南市
地域	宮崎県日南市飫肥１丁目３９４９番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,500 円／平米 8万997 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,010 円／平米 7万9,377 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,131 円／平米 7万9,777 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,100 円／平米 7万9,675 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情