路線価 (2023) 宮崎県西都市小野崎1-61 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮崎県 西都市宮崎県西都市小野崎１丁目６１番
価格時点	2023 年
駅名	宮交バス中央公民館前停留所駅 から 130m
路線価
1坪当たり	1坪 7万9,344 円
1平米当たり	1平米 2万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	596万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万9,511 円 1平米 3万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	596万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万9,511 円／坪 1平米 3万100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、西都市の中心商業地及び近隣の商住混在地域である。需要者は小規模画地については地元の個人事業者が中心で、大中規模画地については県内外の法人が中心である。郊外の幹線沿いに大型店舗の集積が進み、近隣地域のような個人商店を中心とする地元商店街の競争力はやや厳しい状況にあり、需要は低調である。取引自体が少ない上に取引価格にも幅が見られ、中心価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、西都市内全域の商業地域及び周辺市町の商業地域である。需要者は西都市内に地縁性を有する個人、法人事業者を中心に、一部県内外に資本をもつ企業等である。市中心部に形成された旧来の商店街は、地域経済の低迷等に伴い空洞化が進行して空き店舗が目立ち、中心商業地に対する需要は低い。また、西都市内の商業地の取引件数は非常に少ないことから、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難な状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は幹線沿いの中小規模画地に低層店舗・飲食店等が建ち並ぶ商業地域である。一部に店舗兼共同住宅等も見られるが、中低層利用が一般的であり、収益性を目的とした高層利用はあまり図られておらず、新規の商業事業者向けの賃貸市場は需要に乏しい。よって収益還元法は適用せず、市場性を反映した比準価格を標準とし、前年公示価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 付近は市中心部に形成された小売店舗を中心とする商業地域で自用の店舗が多く、賃貸市場が成熟していないことから、収益還元法は適用しなかった。一方、比準価格は西都市内の商業系用途で取引された事例から試算した実証的な価格で、信頼性が高い。よって、鑑定評価額の決定にあたっては、市場性を反映した比準価格を標準とし、前年標準地価格も考慮して、上記のとおり決定した。
交通
交通施設	宮交バス中央公民館前停留所　北東方
距離	130 m
土地の状態
土地面積	59.9 坪 (198 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、飲食店等が見られる商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	西都市宮崎県西都市小野崎１丁目６１番
標準地の範囲
東	40 m
西	30 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層の店舗併用住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)西都市商業地の拡散化傾向は顕著であり、郊外の幹線沿いに大型店舗の集積が進んでいる一方で、近隣地域内の小規模店舗等は経営難や店舗経営者の高齢化等抱える問題は多く、需要は低調である。 (2)当該地域は、小売店舗や飲食店舗等が見られる西都市の中心商業地域である。中心商店街の需要は低調であるものの、底値水準に近づいていることもあり、地価は若干の下落で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の店舗併用住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万9,511 円 1平米 3万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万9,511 円 1平米 3万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万9,511円 1平米 3万100円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 10万172円 1平米 3万300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万9,511円 1平米 3万100円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 10万172円 1平米 3万300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)個人消費及び生産活動は持ち直している。雇用情勢も宿泊業・飲食サービス業を含む幅広い業種において改善している。 (2)ウィズコロナの下、各種政策の効果もあり、景気は緩やかに持ち直しつつあるものの、物価高などの下押しリスクに注意が必要である。
地域要因
(1)地元住民を顧客とする個人商店の割合が高く、アーケード商店街であり、画地規模が小さく高層化も図られいないため、収益性は低い。 (2)西都市中心部に形成された商業地域で、地価は底値水準に近づいていることもあり、若干の下落傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220145208 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	西都市
地域	宮崎県西都市小野崎１丁目６１番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,767 円／平米 9万5,104 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,929 円／平米 9万2,333 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,680 円／平米 9万8,122 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,700 円／平米 9万8,188 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1211245208 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	西都市
地域	宮崎県西都市小野崎１丁目６１番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,200 円／平米 8万9,923 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,408 円／平米 8万7,305 円／坪
標準価格 平米 坪	3万494 円／平米 10万813 円／坪
査定価格 平米 坪	3万500 円／平米 10万833 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220645208 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	西都市
地域	宮崎県西都市小野崎１丁目６１番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,433 円／平米 6万4,245 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,729 円／平米 7万5,142 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,626 円／平米 9万4,638 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,600 円／平米 9万4,552 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	15.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220845208 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	西都市
地域	宮崎県西都市小野崎１丁目６１番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,766 円／平米 7万1,958 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,673 円／平米 7万4,957 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,144 円／平米 10万2,962 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,100 円／平米 10万2,817 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情