路線価 (2023) 宮崎県東諸県郡国富町大字本庄字東ノ原4598-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮崎県 東諸県郡国富町宮崎県東諸県郡国富町大字本庄字東ノ原４５９８番５
価格時点	2023 年
駅名	宮交バス六日町停留所駅 から 90m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	660万 円 (205 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万6,453 円 1平米 3万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	660万 円 (205 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万6,453 円／坪 1平米 3万2,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、国富町及び隣接する市町に所在する商業地域である。需要者の中心は、同一需給圏に属する個人事業主のほか、県内外資本の法人事業者である。当該地域は、小売店舗が建ち並ぶ県道沿いの路線商業地域であり、郊外型店舗へ拡散傾向等により商業地域の取引は少なく、地価は下落傾向にある。需要の中心となる価格帯はまちまちであり、具体的に見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は、旧東諸県郡高岡町を含む東諸県地区の中心部に形成された地元商店街の商業地域である。需要者の中心は地元の個人事業主及び法人である。地方都市における景気回復の兆しはなく、店舗経営者の高齢化、後継者不足等抱える問題は多く、需給は全般的に低調である。需要の中心となる価格帯は、同一需給圏内の取引が少なく、事情を含むものも多いため需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　当該地域は、小売店舗が建ち並ぶ県道沿いの路線商業地域であり自用の店舗等が中心となっている。周辺に賃貸物件は少なく、賃貸市場が未成熟なため、収益還元法は適用しなかった。比準価格は類似地域の取引事例から試算した市場性を反映した価格であり信頼性がある。したがって、価格の決定にあたっては、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、さらに前年度価格も考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は地元の個人事業者を主とする自用の店舗が中心であり、新規出店等もほとんどなく、商業事業者向けの賃貸市場は未成熟であるため、収益還元法の適用は断念した。一方、同一需給圏内の類似地域等に所在する取引事例から比準した取引価格は、市場性を反映した実証的な価格である。よって試算価格の調整にあたっては、比準価格を標準とし、代表標準地及び前年公示価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	宮交バス六日町停留所　西方
距離	90 m
土地の状態
土地面積	62 坪 (205 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗が建ち並ぶ県道沿いの路線商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東諸県郡国富町宮崎県東諸県郡国富町大字本庄字東ノ原４５９８番５
標準地の範囲
東	150 m
西	150 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層の店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	10.5 m
奥行き	19.5 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ　県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　当該地域は、小売店舗が建ち並ぶ県道沿いの路線商業地域であり、郊外型店舗へ拡散傾向等により商業地域の取引は少なく、地価は下落傾向にある。 (2)町民を主な顧客とする地元商店街であるが、地域人口の減少や宮崎市中心部への顧客の流出に加えて、新型コロナ感染症の影響により商用地需要は減退気味であり、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万6,453 円 1平米 3万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万6,453 円 1平米 3万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万6,453円 1平米 3万2,200円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2022年	1坪 10万8,106円 1平米 3万2,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万6,453円 1平米 3万2,200円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2019年	1坪 10万8,106円 1平米 3万2,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症の影響が見られるものの、持ち直しの動きも見られる。 (2)個人消費及び生産活動は持ち直している。雇用情勢も宿泊業・飲食サービス業を含む幅広い業種において改善している。
地域要因
(1)小売店舗が建ち並ぶ県道沿いの路線商業地域であり、郊外型店舗へ拡散傾向等により商業地域の取引は少なく、地価は下落傾向にある。 (2)個人商店が多く、高齢化や収益率の低下に伴う廃業により、空店舗が目立つ状況にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変化はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220645382 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	東諸県郡国富町
地域	宮崎県東諸県郡国富町大字本庄字東ノ原４５９８番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,884 円／平米 11万5,327 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,589 円／平米 9万1,209 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,280 円／平米 11万24 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,300 円／平米 11万90 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	16.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1210345382 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	東諸県郡国富町
地域	宮崎県東諸県郡国富町大字本庄字東ノ原４５９８番５
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,943 円／平米 6万5,932 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,552 円／平米 6万4,639 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,134 円／平米 10万2,929 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,100 円／平米 10万2,817 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1210445382 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	東諸県郡国富町
地域	宮崎県東諸県郡国富町大字本庄字東ノ原４５９８番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万854 円／平米 3万5,883 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,054 円／平米 4万9,769 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,751 円／平米 9万8,357 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,800 円／平米 9万8,519 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情