路線価 (2023) 宮崎県児湯郡高鍋町大字蚊口浦字蚊口7-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮崎県 児湯郡高鍋町宮崎県児湯郡高鍋町大字蚊口浦字蚊口７番３
価格時点	2023 年
駅名	高鍋駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 3万6,366 円
1平米当たり	1平米 1万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	301万 円 (230 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万3,309 円 1平米 1万3,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	301万 円 (230 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万3,309 円／坪 1平米 1万3,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、高鍋町外縁部の住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏内に属する高鍋町の居住者が中心であり地区外からの転入者は比較的少ない。また、海岸に近い低地の住宅地域の需要は低調であり、地価は下落傾向で推移している。土地は３００万円前後、新築戸建物件は２，５００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は、高鍋町及び周辺の児湯郡内に形成された住宅地域である。需要者は高鍋町内に居住する者がほとんどで、圏外からの転入者はあまり見られない。付近は海岸線寄りの高鍋駅前に形成された住宅地域で、津波被害に対する懸念もあり、宅地需要は低調に推移している。町内での主要な取引の価格帯は、土地は３００万程度、新築戸建住宅は１，５００万円～２，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は、戸建住宅を主とする旧来からの住宅地域である。地価水準が総じて低く、持家志向が高い地域であり収益物件はほとんど見あたらない。よって賃貸市場が形成されていないため収益価格は試算せず、市場性を反映した比準価格を標準とし、さらに代表標準地及び前年公示価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 付近は一般住宅を主とした旧来からの住宅地域で、アパート等が少なく賃貸市場が成熟していないため、収益還元法は適用しなかった。一方、比準価格は高鍋町及び隣接する児湯郡内の住宅地域で取引された事例から試算した実証的な価格で、信頼性が高い。よって、鑑定評価額の決定にあたっては、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地からの検討及び前年標準地価格も考慮して、上記のとおり決定した。
交通
交通施設	高鍋駅　北方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	69.6 坪 (230 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が建ち並ぶ駅に近い住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	児湯郡高鍋町宮崎県児湯郡高鍋町大字蚊口浦字蚊口７番３
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	200 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	21 m
面積	230 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　７．５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は海岸に近接する古くからの住宅地域であり、地域要因に格段の変化要因は見られない。需要が弱含みで、地価は下落傾向で推移している。 (2)当該地域は、高鍋駅前に形成された旧来からの住宅地域である。津波被害が懸念されることもあり、海沿いの住宅地域の需要は特に低く、地価は依然として下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万3,309 円 1平米 1万3,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万3,309 円 1平米 1万3,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万3,309円 1平米 1万3,100円
前年から次年への変動率 -2.2 ％
2022年	1坪 4万4,300円 1平米 1万3,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万3,309円 1平米 1万3,100円
前年から次年への変動率 -2.2 ％
2019年	1坪 4万4,300円 1平米 1万3,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)個人消費及び生産活動は持ち直している。雇用情勢も宿泊業・飲食サービス業を含む幅広い業種において改善している。 (2)ウィズコロナの下、各種政策の効果もあり、景気は緩やかに持ち直しつつあるものの、物価高などの下押しリスクに注意が必要である。
地域要因
(1)海岸に近接する古くからの住宅地域であるが、需要は弱含みであり、地価は下落傾向が認められる。 (2)長引く地域経済の低迷に加え、海沿いに形成された住宅地域の需要は特に低く、地価は下落傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220545401 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	児湯郡高鍋町
地域	宮崎県児湯郡高鍋町大字蚊口浦字蚊口７番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,583 円／平米 5万8,129 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,066 円／平米 5万6,420 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,168 円／平米 4万3,533 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,300 円／平米 4万3,970 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220645401 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	児湯郡高鍋町
地域	宮崎県児湯郡高鍋町大字蚊口浦字蚊口７番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,139 円／平米 4万132 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,402 円／平米 4万1,001 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,799 円／平米 4万2,313 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,900 円／平米 4万2,647 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220845401 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	児湯郡高鍋町
地域	宮崎県児湯郡高鍋町大字蚊口浦字蚊口７番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万588 円／平米 3万5,004 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,129 円／平米 4万3,404 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,262 円／平米 4万3,844 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,400 円／平米 4万4,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220445401 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	児湯郡高鍋町
地域	宮崎県児湯郡高鍋町大字蚊口浦字蚊口７番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,861 円／平米 4万9,130 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,152 円／平米 5万93 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,669 円／平米 4万1,884 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,800 円／平米 4万2,317 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情