路線価 (2023) 宮崎県東臼杵郡門川町大字門川尾末字下納屋8764-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮崎県 東臼杵郡門川町宮崎県東臼杵郡門川町大字門川尾末字下納屋８７６４番１外
価格時点	2023 年
駅名	門川駅 から 1000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	356万 円 (236 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万9,921 円 1平米 1万5,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	356万 円 (236 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万9,921 円／坪 1平米 1万5,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は門川町中心部近郊及び郊外の住宅地域が圏域に当たる。なお、門川漁港至近の同下納屋及び上納屋とは特に牽連性が強い。需要者は同町に居住し就労する個人がその中心と思われる。隣接市の通勤圏に位置する関係上、一定数の流入がみられる当町だが、当該地域は地縁的選好性が強く且つ災害リスクの懸念も相俟って需給は極めて硬直的。土地は３００万円程度、新築戸建物件で２，０００万円程度が多く見られる。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ日豊本線門川駅の南東方の漁港に近い住宅地域の圏域。需要者の中心は、生活に利便性を求める門川町居住者が大半を占め、それ以外の市町村からの転入者は若干見受けられる程度である。同一需給圏において開発分譲による宅地供給は少なく、需給はやや弱含みである。土地は４００万円前後、中古住宅が需要の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺の類似地域等より選択した取引事例を採用して、比準価格を導出した。比準価格は取引市場の趨勢を反映した実証性の高い価格である。一方、自己利用目的の戸建住宅を中心とする地域で元より賃貸市場が形成されておらず賃貸物件の想定は現実的ではないので収益還元法は適用しない。よって、比準価格を採用し、代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は、門川港に近い一般住宅地域である。共同住宅は少なく、自用目的の取引が殆どであり、また事業収支の観点からも収益性を考慮することは非合理的である。比準価格は、周辺類似地域内の取引事例から求めたもので、近隣地域との間に代替・競争等の関係が認められ規範性が高い。したがって、試算価格の調整に当っては、比準価格を中心に、代表標準地等との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	門川駅　南東方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	71.4 坪 (236 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ漁港に近い住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東臼杵郡門川町宮崎県東臼杵郡門川町大字門川尾末字下納屋８７６４番１外
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	10 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	基準方位　北　　６ｍ　町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)門川港に近接する従前からの戸建住宅地域である。地縁的選好性が強く需給は硬直的であり、現状を維持しつつ弱含みで推移するものと思われる。 (2)当該地域は、門川町の漁港に近い住宅地域である。災害の危険性があり、需要供給ともに弱く、地価は下落基調で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万9,921 円 1平米 1万5,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万9,921 円 1平米 1万5,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万9,921円 1平米 1万5,100円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2022年	1坪 5万582円 1平米 1万5,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万9,921円 1平米 1万5,100円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2019年	1坪 5万582円 1平米 1万5,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)門川町の人口は減少、高齢化率は上昇傾向にあり、生産年齢人口は５年間で約１０％減少している。 (2)県内の景気動向は、円安、物価上昇の影響で消費には一部弱い動きが見られる。門川町の不動産市場への影響が懸念される。
地域要因
(1)漁港近接の住宅地域で極めて地縁性が強い。周辺地域への需給分散から、弱含みの状態が続いている。 (2)門川港に近い古くからの住宅地域で、地域要因に変動はない。災害等の危険性があり、需要供給ともに少ない。
個別的要因	(1)個別的要因に変化はない。 (2)個別的要因に変動はない

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1221045421 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	東臼杵郡門川町
地域	宮崎県東臼杵郡門川町大字門川尾末字下納屋８７６４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,273 円／平米 4万575 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,156 円／平米 4万6,800 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,624 円／平米 4万8,347 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,100 円／平米 4万9,921 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1211145421 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	東臼杵郡門川町
地域	宮崎県東臼杵郡門川町大字門川尾末字下納屋８７６４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9,029 円／平米 2万9,850 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,936 円／平米 4万9,378 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,643 円／平米 4万8,410 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,100 円／平米 4万9,921 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220245421 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	東臼杵郡門川町
地域	宮崎県東臼杵郡門川町大字門川尾末字下納屋８７６４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,508 円／平米 5万1,269 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,988 円／平米 5万2,856 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,588 円／平米 4万8,228 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,000 円／平米 4万9,590 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1221045421 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮崎県
市区町村	東臼杵郡門川町
地域	宮崎県東臼杵郡門川町大字門川尾末字下納屋８７６４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,158 円／平米 6万3,336 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,158 円／平米 6万3,336 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,737 円／平米 4万8,721 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,200 円／平米 5万251 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情