路線価 (2023) 鹿児島県鹿児島市谷山中央1-4216-6外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	鹿児島県 鹿児島市鹿児島県鹿児島市谷山中央１丁目４２１６番６外 谷山駅周辺地区２９街区５外
価格時点	2023 年
駅名	谷山駅 から 380m
路線価
倍率方式	0 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	2,720万 円 (173 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 51万9,042 円 1平米 15万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,720万 円 (173 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 51万9,042 円／坪 1平米 15万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、区画整理地区を中心にその周辺の住宅地域である。需要者の中心は、戸建需要の個人であり、鹿児島市の南部地区に地縁性を有する者が多く、同一需給圏外からの需要も認められる。近隣地域は、区画整理中の住宅地域で住環境が良好であり、新築戸建用地としての需要が堅調に推移している。土地は、２，５００万円程度、新築の戸建物件は、４，５００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏の範囲はＪＲ谷山駅周辺の区画整理区域内と判定した。駅に近い立地で利便性に優るが供給自体は少ないため売地が非常に希少である。そのため典型的市場参加者は購買力のある富裕層が中心となっている。取引の中心的価格帯は規模が２００㎡程度の土地で総額３，０００万円前後となっている。区画整事業の進捗により利便施設が整備され良好な街並みが形成されつつあり事業の進捗にともない今後も地価の上昇が見込まれる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格及び収益価格の２試算価格を得たが、近隣地域においては、土地価格に見合った賃料水準が形成されておらず、収益価格が低位に試算されたものと思われる。比準価格が、実際の取引市場価格を反映した実証的な価格であり、比準価格を相対的に重視しながら、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は近隣地域及びその周辺で実際に成立した取引資料を採用し検討のうえ求めた価格であり、実勢を反映した実証的・客観的な価格である。一方、収益価格は地域的に収益物件の取得に要した資金に見合う賃料が収受できないことから低位に試算された。したがって、市場の実勢を十分に反映して説得力を有する比準価格を中心に収益価格を参酌し、前年代表標準地の価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	谷山駅南西方
距離	380 m
土地の状態
土地面積	52.3 坪 (173 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	鹿児島市鹿児島県鹿児島市谷山中央１丁目４２１６番６外谷山駅周辺地区２９街区５外
標準地の範囲
東	50 m
西	150 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	15.5 m
面積	170 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北６ｍ区画街路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、区画整理中の住宅地域で、駅にも近接し住環境が良好であり、宅地需要は堅調に推移していくものと思われる。 (2)区画整理事業が進行中であり、仮換地に新築住宅の建設が進んでいる。工事の進捗により街区が整然とした街路条件に優る良好な町並みが形成されるものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 52万8,960 円 1平米 16万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 53万5,572 円 1平米 16万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 52万8,960円 1平米 16万円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 0円 1平米 0円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 53万5,572円 1平米 16万2,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 0円 1平米 0円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	新規
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症の影響も残る中、円安及び物価高もあり、先行きに対する不透明感が漂っている。 (2)鹿児島市南部は谷山地区を中心に副都心として発展しており、区画整理事業の進行にともない人口・世帯数も増加傾向にある。
地域要因
(1)近隣地域は区画整理中の住宅地域であり、熟成度も高まりつつあり、宅地需要は堅調に推移している。 (2)駅前地区は区画整理事業により、街路の整備、住宅の建設が進んでおり、良好な住環境の住宅地域が形成されつつある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220946201 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	鹿児島市
地域	鹿児島県鹿児島市谷山中央１丁目４２１６番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万1,176 円／平米 49万9,788 円／坪
推定価格 平米 坪	15万2,537 円／平米 50万4,287 円／坪
標準価格 平米 坪	15万2,537 円／平米 50万4,287 円／坪
査定価格 平米 坪	16万2,000 円／平米 53万5,572 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220646201 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	鹿児島市
地域	鹿児島県鹿児島市谷山中央１丁目４２１６番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万6,200 円／平米 38万4,157 円／坪
推定価格 平米 坪	11万7,478 円／平米 38万8,382 円／坪
標準価格 平米 坪	16万2,712 円／平米 53万7,926 円／坪
査定価格 平米 坪	17万2,000 円／平米 56万8,632 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	立地適正化計画区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220646201 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	鹿児島市
地域	鹿児島県鹿児島市谷山中央１丁目４２１６番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万4,116 円／平米 37万7,267 円／坪
推定価格 平米 坪	10万9,056 円／平米 36万539 円／坪
標準価格 平米 坪	14万5,602 円／平米 48万1,360 円／坪
査定価格 平米 坪	15万4,000 円／平米 50万9,124 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	立地適正化計画区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220246201 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	鹿児島市
地域	鹿児島県鹿児島市谷山中央１丁目４２１６番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万6,000 円／平米 38万3,496 円／坪
推定価格 平米 坪	11万2,389 円／平米 37万1,558 円／坪
標準価格 平米 坪	14万2,626 円／平米 47万1,522 円／坪
査定価格 平米 坪	15万1,000 円／平米 49万9,206 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	立地適正化計画区
特別な事情