路線価 (2023) 鹿児島県鹿児島市下伊敷1-447-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	鹿児島県 鹿児島市鹿児島県鹿児島市下伊敷１丁目４４７番２外
価格時点	2023 年
駅名	鹿児島中央駅 から 3600m
路線価
1坪当たり	1坪 47万9,370 円
1平米当たり	1平米 14万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	4,670万 円 (258 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 59万8,386 円 1平米 18万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	4,670万 円 (258 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 59万8,386 円／坪 1平米 18万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、伊敷地区を中心とする国道３号沿線及びその周辺の幹線道路沿いの地域である。当該地域は中低層の店舗兼住宅のほかに路面型店舗や病院も見られる路線商業地域で土地に対する需要は比較的少ない。需要者の中心は、県内外の個人事業者や法人である。需要の中心となる価格帯は、土地の規模、建物の規模・用途・構造等により異なり見いだせない。 (2) 同一需給圏は、鹿児島市内の幹線道路沿い等の商業地域と判定した。需要者の中心は、自用の店舗・事務所用地の取得を目的とする県内外の法人等である。沿道通行者と周辺住民が主な顧客で、顧客誘引に寄与する大型店舗はない。だが、通行量は多く、県外資本の飲食店の出店も見られ、需給関係は概ね安定しており、地価も安定的に推移している。需要の中心となる価格帯は、土地の規模、建物の用途等が様々で、取引価格に均一性が乏しいことから、見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は国道３号沿線の中低層小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域にあるが、賃貸市場が未成熟で元本価値に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。原価法は既成市街地のため適用できなかった。比準価格は現実の不動産市場における取引価格を基に試算されたもので、市場の実勢を十分に反映しており説得力を有している。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を関連づけて鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、本件では取引時点の新しい事例、同一国道沿いの事例等からの査定価格を関連づけて得た価格を標準に決定しており、説得力に特に優る。他方、収益価格は、自用物件も多い地域で、投資元本に見合う賃料を設定できるほど賃貸市場が成熟しておらず、比準価格より低く求められた。本件では、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を標準に、収益価格も比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	鹿児島中央駅北西方
距離	3600 m
土地の状態
土地面積	78 坪 (258 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	鹿児島市鹿児島県鹿児島市下伊敷１丁目４４７番２外
標準地の範囲
東	50 m
西	20 m
南	240 m
北	280 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗共同住宅併用地
画地の形状等
間口	16.5 m
奥行き	15 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道沿いに中低層の店舗等が建ち並ぶ路線商業地域である。地域の規模が小さく、集客力のある商業施設も少ないため土地需要はほとんどない。地価はやや弱含みで推移すると予測する。 (2)国道３号沿線の商業地域である。同国道沿線は県外資本の飲食店の出店が見られる等、需要は根強い。需給関係は概ね安定しており、今後も現状の地域性を維持すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗共同住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 60万4,998 円 1平米 18万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 61万1,610 円 1平米 18万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 60万4,998円 1平米 18万3,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 59万8,386円 1平米 18万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 61万1,610円 1平米 18万5,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 59万8,386円 1平米 18万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)円安や資源価格上昇等による物価高に対して賃上げは進まず、個人消費の低迷から景気の先行きには弱さが見られる。 (2)市中心部では再開発の効果等もあり、地価上昇の傾向が見られる。他方、郊外部では一部地域を除き、需要が散発的な地域も多く、地価下落傾向。
地域要因
(1)国道沿いに中低層の店舗等が建ち並ぶ路線商業地域である。商業施設が質、量共に劣るため、競合する周辺の商業地に対する優位性はない。 (2)国道沿いの商業地域で、概ね現状の地域性を維持している。顧客誘引に寄与する大型店舗はないが、飲食店の出店も見られるようになりつつある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1180746201 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	鹿児島市
地域	鹿児島県鹿児島市下伊敷１丁目４４７番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万1,538 円／平米 50万985 円／坪
推定価格 平米 坪	14万3,600 円／平米 47万4,742 円／坪
標準価格 平米 坪	17万9,500 円／平米 59万3,427 円／坪
査定価格 平米 坪	18万 円／平米 59万5,080 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	24 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	12 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1210746201 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	鹿児島市
地域	鹿児島県鹿児島市下伊敷１丁目４４７番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万9,671 円／平米 59万3,992 円／坪
推定価格 平米 坪	18万8,749 円／平米 62万4,004 円／坪
標準価格 平米 坪	18万8,749 円／平米 62万4,004 円／坪
査定価格 平米 坪	18万9,000 円／平米 62万4,834 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1210646201 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	鹿児島市
地域	鹿児島県鹿児島市下伊敷１丁目４４７番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	20万9,720 円／平米 69万3,334 円／坪
推定価格 平米 坪	20万8,881 円／平米 69万561 円／坪
標準価格 平米 坪	18万9,892 円／平米 62万7,783 円／坪
査定価格 平米 坪	19万 円／平米 62万8,140 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1201246201 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	鹿児島市
地域	鹿児島県鹿児島市下伊敷１丁目４４７番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万3,662 円／平米 57万4,127 円／坪
推定価格 平米 坪	16万4,565 円／平米 54万4,052 円／坪
標準価格 平米 坪	18万444 円／平米 59万6,548 円／坪
査定価格 平米 坪	18万 円／平米 59万5,080 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情