路線価 (2023) 鹿児島県鹿児島市東開町字東開4-113 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	鹿児島県 鹿児島市鹿児島県鹿児島市東開町字東開４番１１３
価格時点	2023 年
駅名	宇宿駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 33万600 円
1平米当たり	1平米 10万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	1億5,700万 円 (1238 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 41万9,862 円 1平米 12万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1億5,700万 円 (1238 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 41万9,862 円／坪 1平米 12万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、鹿児島市内の路線商業地を中心とした商業地域一円である。典型的な需要者はロードサイド型店舗を求める法人等が中心である。東開町の幹線沿いに自動車販売店、外食店舗などが建ち並ぶ交通量の多い路線商業地域であり、大型商業施設への接近性や背後の顧客状況等が良好な地域である。商業地としての需要は堅調な状況で、地価は上昇傾向で推移している。需要の中心価格帯は、土地の規模、建物の規模・構造・用途等でバラツキがあり把握し難い。 (2) 　同一需給圏は、鹿児島市南部の路線商業地域を中心に、周辺の商業地域一帯。典型的需要者は、ロードサイド型店舗用地の取得を目的とする全国展開の企業や県内の有力企業である。当該地域は店舗の連担性が高く、また、県内において交通量が多い地域で、安定的な顧客の量を確保できることから商業地としての需要は堅調で、地価は強含みで推移している。土地の中心価格帯は規模、建物の用途等によりまちまちであり見い出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 上記の通り、比準価格が得られた。原価法は、既成市街地のため適用できなかった。当該地域は、低層店舗による自用目的の利用が中心で賃貸物件は殆どなく、賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法は適用できなかった。比準価格は実際の取引からアプローチした試算価格で、市場の実勢を十分に反映しており説得力を有する。本件では、代表標準地との検討を十分踏まえ、比準価格をそのまま採用することが妥当と判断して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 　近隣地域周辺は、自用の低層店舗が主体の路線商業地域であり、経済合理的な賃貸市場は形成されていないことから収益還元法の試算は割愛した。よって、最近の市場動向、実勢を反映した比準価格を基に、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	宇宿駅南西方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	374.5 坪 (1238 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	空地
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	飲食店、自動車販売店等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	25.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	鹿児島市鹿児島県鹿児島市東開町字東開４番１１３
標準地の範囲
東	45 m
西	25 m
南	350 m
北	250 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	28 m
奥行き	43 m
面積	1200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２５．８ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)東開町に存する産業道路沿いの路線商業地域である。今後も同様の商環境を維持するものと予想する。背後人口、交通量ともに多く、商業収益性の見込める地域であり、今後も地価は上昇傾向で推移していくと予測する。 (2)産業道路沿いの路線商業地域で、地域的には当面現状のままで推移するものと思われる。当該地域は交通量が多く、安定的な顧客の量を確保できることから商業地としての需要は堅調で、地価は強含みで推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 41万9,862 円 1平米 12万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 41万9,862 円 1平米 12万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 41万9,862円 1平米 12万7,000円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2022年	1坪 41万3,250円 1平米 12万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 41万9,862円 1平米 12万7,000円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2019年	1坪 41万3,250円 1平米 12万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)鹿児島市は、ウイズコロナによる行動制限がない状況のなか、観光関連等を中心に景況は回復しつつあり、不動産市況においても回復傾向にある。 (2)鹿児島市は人口は減少傾向にあるが世帯数は増加傾向にある。国内外の金利動向、世界経済の動向が不動産市場に与える影響に注視が必要である。
地域要因
(1)当該地域は、東開町の路線商業地域であり、大型商業施設への接近性、顧客の背後状況等も良好、需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移している。 (2)産業道路沿いの路線商業地域。交通量や店舗の連担性も良好であることから土地需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220646201 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	鹿児島市
地域	鹿児島県鹿児島市東開町字東開４番１１３
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万1,428 円／平米 36万8,381 円／坪
推定価格 平米 坪	11万2,877 円／平米 37万3,171 円／坪
標準価格 平米 坪	12万8,269 円／平米 42万4,057 円／坪
査定価格 平米 坪	12万8,000 円／平米 42万3,168 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220446201 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	鹿児島市
地域	鹿児島県鹿児島市東開町字東開４番１１３
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万 円／平米 26万4,480 円／坪
推定価格 平米 坪	8万960 円／平米 26万7,654 円／坪
標準価格 平米 坪	12万3,982 円／平米 40万9,884 円／坪
査定価格 平米 坪	12万4,000 円／平米 40万9,944 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220746201 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	鹿児島市
地域	鹿児島県鹿児島市東開町字東開４番１１３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万7,603 円／平米 32万2,676 円／坪
推定価格 平米 坪	9万3,420 円／平米 30万8,847 円／坪
標準価格 平米 坪	12万2,760 円／平米 40万5,845 円／坪
査定価格 平米 坪	12万3,000 円／平米 40万6,638 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	35 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	12 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220646201 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	鹿児島市
地域	鹿児島県鹿児島市東開町字東開４番１１３
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万6,795 円／平米 28万6,944 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,662 円／平米 27万3,281 円／坪
標準価格 平米 坪	12万499 円／平米 39万8,370 円／坪
査定価格 平米 坪	12万 円／平米 39万6,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	24 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220746201 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	鹿児島市
地域	鹿児島県鹿児島市東開町字東開４番１１３
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	18万9,074 円／平米 62万5,079 円／坪
推定価格 平米 坪	19万4,868 円／平米 64万4,234 円／坪
標準価格 平米 坪	12万9,912 円／平米 42万9,489 円／坪
査定価格 平米 坪	13万 円／平米 42万9,780 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	南東
側道幅員2	4.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	立地適正化計画区
特別な事情