路線価 (2023) 鹿児島県鹿児島市中央町25-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	鹿児島県 鹿児島市鹿児島県鹿児島市中央町２５番２
価格時点	2023 年
駅名	鹿児島中央駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 152万760 円
1平米当たり	1平米 46万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	1億4,600万 円 (247 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 196万458 円 1平米 59万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	1億4,600万 円 (247 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 195万7,152 円／坪 1平米 59万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、鹿児島中央駅地区を中心とした市内中心部の商業地域である。需要者は、商業収益目的の県内外の法人事業者、機関投資家、不動産業者等である。市内では商業地域の三極化が進むが、近隣地域周辺で市街地再開発事業が終了、大型商業ビルが開業し、周辺地区を含み将来を見越して需要は堅調である。取引は土地規模、建物規模・用途が様々で、需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (2) 同一需給圏は、鹿児島中央駅周辺の商業地域を中心に、投資採算性及び代替競争関係の観点から天文館地区並びに周辺地区を含み、広域的に形成される。主な需要者は、事業や投資目的等の県内外の個人及び法人が中心である。同駅周辺では事業用地に対する需要は堅調であり、物件の供給が少ないため稀少性が増している。徐々に人流が増加傾向なので地価への影響を期待したい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 以上のとおり、比準価格、収益価格が求められた。商業地域においては、収益性を重視した取引が中心であり、収益価格は重視すべき価格であるが、賃料水準、キャップレートも流動的であり、やや規範性に欠ける。一方、比準価格は地域的に類似性の強い事例を中心に決定しており、最近の市場動向を反映している。よって、本件では、不動産市況を反映した比準価格を標準に収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 以上より、標準地は鹿児島中央駅近くに位置する商業地であり、主な需要者は投資や事業目的の法人及び個人等が中心であることから、各試算価格の再吟味、代表標準地との検討、広域的な土地価格水準の均衡を行い、商業地域の取引事例に基づき市場の実態を反映した相対的信頼性の高い比準価格を中心に収益価格を関連付けて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	鹿児島中央駅南方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	74.7 坪 (247 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B0
周辺の利用状況	事務所、銀行等が見られる駅近くの商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	鹿児島市鹿児島県鹿児島市中央町２５番２
標準地の範囲
東	50 m
西	40 m
南	100 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	16 m
面積	240 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２７ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)鹿児島中央駅に近く、令和３年、近隣地域の北方に大型商業ビルが開業、投資家等の注目が集まっている。市電沿線でもあり、店舗、事務所、共同住宅等の各種の利用が期待でき、需要は堅調に推移している。 (2)再開発事業の影響で需要は堅調に推移している。交通利便性の良さから宅地需要はこのまま状態で、続いて行くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 199万3,518 円 1平米 60万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 198万3,600 円 1平米 60万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 199万3,518円 1平米 60万3,000円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2022年	1坪 195万540円 1平米 59万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 198万3,600円 1平米 60万円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2019年	1坪 195万540円 1平米 59万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は減少傾向であるが、低金利も相まって宅地需要は根強く、住宅地、商業地ともに上昇傾向。ただし、一部商業地でコロナ禍の影響も残る。 (2)鹿児島市の人口は５９３，１２８人（令和２年国勢調査）－１％の減少傾向であるが世帯数は増加している。
地域要因
(1)地域北側で再開発事業の大型商業ビルが完成、当地域に対する期待感が高まっている。店舗、事務所、共同住宅等の利用が可能で、地価は上昇傾向。 (2)西口の再開発、かごっま屋台村の再始動等で鹿児島中央駅周辺の活性化に貢献できるか期待されている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因の変化は特にない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220946201 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	鹿児島市
地域	鹿児島県鹿児島市中央町２５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	46万8,871 円／平米 155万88 円／坪
推定価格 平米 坪	46万7,476 円／平米 154万5,476 円／坪
標準価格 平米 坪	65万3,813 円／平米 216万1,506 円／坪
査定価格 平米 坪	67万3,000 円／平米 222万4,938 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	7.7 m
側道方位2	南
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220846201 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	鹿児島市
地域	鹿児島県鹿児島市中央町２５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	57万3,803 円／平米 189万6,993 円／坪
推定価格 平米 坪	57万4,951 円／平米 190万788 円／坪
標準価格 平米 坪	58万7,884 円／平米 194万3,545 円／坪
査定価格 平米 坪	60万6,000 円／平米 200万3,436 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	36.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220446201 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	鹿児島市
地域	鹿児島県鹿児島市中央町２５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	45万1,739 円／平米 149万3,449 円／坪
推定価格 平米 坪	45万844 円／平米 149万490 円／坪
標準価格 平米 坪	70万2,249 円／平米 232万1,635 円／坪
査定価格 平米 坪	72万3,000 円／平米 239万238 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	330 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220146201 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	鹿児島市
地域	鹿児島県鹿児島市中央町２５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	40万1,686 円／平米 132万7,974 円／坪
推定価格 平米 坪	39万6,226 円／平米 130万9,923 円／坪
標準価格 平米 坪	56万6,037 円／平米 187万1,318 円／坪
査定価格 平米 坪	58万3,000 円／平米 192万7,398 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220146201 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	鹿児島市
地域	鹿児島県鹿児島市中央町２５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	58万7,861 円／平米 194万3,468 円／坪
推定価格 平米 坪	59万4,915 円／平米 196万6,789 円／坪
標準価格 平米 坪	86万9,759 円／平米 287万5,423 円／坪
査定価格 平米 坪	89万6,000 円／平米 296万2,176 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	480 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情