路線価 (2023) 鹿児島県枕崎市住吉町64 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	鹿児島県 枕崎市鹿児島県枕崎市住吉町６４番
価格時点	2023 年
駅名	枕崎駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 5万9,508 円
1平米当たり	1平米 1万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	337万 円 (156 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万1,410 円 1平米 2万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	339万 円 (156 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万1,740 円／坪 1平米 2万1,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、枕崎市の一般住宅を主体とした住宅地域である。需要者は、同一需給圏を中心に市内の居住者及び血縁者となっており、地区外からの転入はあまり見られない。市役所至近に存し、生活利便性は良いものの、市の全体的な少子高齢化により、当地域に対する需要は減退している。土地については、規模にもよるが３００～５００万円程度、新築物件の取引は１４００～１９００万円程度が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は、標準地を中心に市街地及びその周辺の住宅地域一円である。価格水準の近い商業地も含む広い範囲が該当する。需要者の中心は当該市内の居住者及び同地に人的関係を有する個人である。人口減少は継続しているので空地空家が急速に増加しており、市街地中心部に比較的近い立地にもかかわらず宅地需要は弱い。土地は１６０㎡で３５０万円程度、新築戸建物件は１８００万円程度が取引の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 以上より、比準価格が求められた。近隣地域内は一般住宅を中心とした市中心部の住宅地域であり、賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法が適用できなかった。したがって本件鑑定評価額の決定にあたっては、自用目的の取引が主体であることを考慮し、現実の不動産市場の裏付けのある比準価格を標準とし、収益価格が求められなかったことをも勘案し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (2) 標準地は戸建住宅を主とする既成住宅地域に位置し、画地規模も小さく経済合理的な賃貸住宅の経営を想定することは非現実的であるため、収益価格は試算しなかった。原価法は既成市街地のため適用できなかった。人間関係が密接なので口コミの情報を重視して取引が行なわれる傾向にあり実証的な比準価格が説得力を有する。また代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	枕崎駅西方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	47.2 坪 (156 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が建ち並ぶ利便性の良い住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	0 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	0 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	枕崎市鹿児島県枕崎市住吉町６４番
標準地の範囲
東	120 m
西	150 m
南	150 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	19 m
面積	160 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	0 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	0 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市役所に隣接する中心部の住宅地域である。病院、鉄道駅等にも近く住環境に恵まれるが、特段の開発要因はなく、地域は安定的に推移している。市の過疎化傾向から需要は弱く、地価は下落傾向となっている。 (2)枕崎市の中心地の住宅地域である。住環境は良好であるが、宅地需要は弱い状態であり未利用の空地が見られることからこのままの状態で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万1,410 円 1平米 2万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万1,740 円 1平米 2万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万1,410円 1平米 2万1,600円
前年から次年への変動率 -2.7 ％
2022年	1坪 7万3,393円 1平米 2万2,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万1,740円 1平米 2万1,700円
前年から次年への変動率 -2.3 ％
2019年	1坪 7万3,393円 1平米 2万2,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)枕崎市の人口は減少傾向で、宅地需要は弱い。薩摩半島南端部に位置し、市外からの入り込みもなく、地価は商業地、住宅地ともに下落傾向である。 (2)枕崎市の人口は減少傾向にあり、鹿児島県全体の減少に比較して２倍以上となっている。
地域要因
(1)市役所近辺の利便性の良い住宅地域であるが、住宅地需要はより安価な郊外部に流れ、当地域での需要は弱い。地価は下落傾向である。 (2)７月の焼酎生産及び出荷量は前年を下回ったが鰹節生産は前年を上回った。回復は長期を要すると判断した。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因の変化は特にない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220846204 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	枕崎市
地域	鹿児島県枕崎市住吉町６４番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,962 円／平米 6万5,994 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,802 円／平米 6万5,465 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,802 円／平米 6万5,465 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,800 円／平米 6万5,459 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220946204 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	枕崎市
地域	鹿児島県枕崎市住吉町６４番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,112 円／平米 5万9,878 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,411 円／平米 6万867 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,970 円／平米 7万2,633 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,000 円／平米 7万2,732 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1211246204 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	枕崎市
地域	鹿児島県枕崎市住吉町６４番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,607 円／平米 6万1,515 円／坪
推定価格 平米 坪	1万843 円／平米 3万5,847 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,136 円／平米 6万9,876 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,100 円／平米 6万9,757 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1210646204 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	枕崎市
地域	鹿児島県枕崎市住吉町６４番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,948 円／平米 5万9,336 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,918 円／平米 5万2,625 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,111 円／平米 6万9,793 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,100 円／平米 6万9,757 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情