路線価 (2023) 鹿児島県出水市米ノ津町916 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	鹿児島県 出水市鹿児島県出水市米ノ津町９１６番
価格時点	2023 年
駅名	米ノ津駅 から 750m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	358万 円 (282 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万1,986 円 1平米 1万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	358万 円 (282 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万1,986 円／坪 1平米 1万2,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市域北部を中心とする郊外の住宅地域一円であり、需要者の中心は市内の居住者、勤務者である。当該地域は、埋立造成された古い住宅団地であり、最寄駅への接近性は良好であるが、割安感のある駅東側の住宅地域の取引が漸増しており、競合関係から、地域内の宅地需要は低調である。コロナ禍により、不透明な経済状況の加速も予想され、宅地需要の回復は厳しい。需要の中心は、土地が３００～３５０万円程度であり、新築の戸建物件は少ない。 (2) 同一需給圏は、米ノ津東小学校校区を中心とする住宅地域と判定した。需要者の中心は、旧出水市内で戸建住宅用地を求める個人である。分譲開始後４０年以上経過した住宅団地であることから、居住者の高齢化が進んでいる。水害リスクへの懸念もあることから、需要は緩やかに減退傾向で、地価も微下落傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地は総額３５０万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 上記のとおり、比準価格が求められた。自己使用目的の戸建住宅地としての利用が大半であり、アパート等の賃貸物件は殆ど見受けられない。賃貸市場が熟成しておらず、賃貸不動産の経営が経済合理性に合致しているとは言い難いことから、収益還元法は適用できなかった。また、既成住宅地域のため、原価法の適用もできなかった。本件では、同一需給圏の取引事例から求めた市場性を反映した比準価格を中心に代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、本件では取引時点の比較的新しく、対象標準地に近接し、地域環境も類似する事例からの査定価格をそのまま採用して決定しており、説得力に特に優る。なお、収益価格は、賃貸市場が極めて未成熟で、賃貸収益により土地代まで回収することができる地域ではないことから適用できなかった。本件では、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をそのまま採用することが妥当と判断して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	米ノ津駅西方
距離	750 m
土地の状態
土地面積	85.3 坪 (282 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	出水市鹿児島県出水市米ノ津町９１６番
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	100 m
北	300 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	19 m
面積	290 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　　北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、今後も現在の地域性を維持すると思われる。地域内の宅地需要はやや鈍く、物価高などの不透明な経済状況が加速することも予想され、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (2)埋立地内の住宅地域である。幹線国道へのアクセスは良好だが、居住者の高齢化が進んでいること、防災意識の高まり等から、需要は緩やかに減退傾向。今後も緩やかに衰退傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万1,986 円 1平米 1万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万1,986 円 1平米 1万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万1,986円 1平米 1万2,700円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2022年	1坪 4万2,647円 1平米 1万2,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万1,986円 1平米 1万2,700円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2019年	1坪 4万2,647円 1平米 1万2,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当市における住宅地の宅地需要は、地域による跛行性が見られ、商業地は新規投資が少なく、コロナ禍の影響も加わり、宅地需要が低迷している。 (2)一部地域では店舗の進出や宅地開発も見られるものの、転出超過等により人口は減少傾向。地価は横ばい乃至下落傾向。
地域要因
(1)一般住宅が建ち並ぶ古い住宅団地である。市中心部から離れた米ノ津地区に存し、周辺部との競合で宅地需要はやや低調、地価は弱含み傾向である。 (2)現状の居住環境を維持して推移している。防災意識の高まりや居住者の高齢化、他の住宅地域との競合により、緩やかに衰退傾向。
個別的要因	(1)個別的要因に変動は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220246208 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	出水市
地域	鹿児島県出水市米ノ津町９１６番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,007 円／平米 3万9,695 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,607 円／平米 3万8,373 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,607 円／平米 3万8,373 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,100 円／平米 4万3 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1210346208 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	出水市
地域	鹿児島県出水市米ノ津町９１６番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,505 円／平米 4万7,954 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,543 円／平米 4万4,773 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,657 円／平米 4万1,844 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,200 円／平米 4万3,639 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220946208 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	出水市
地域	鹿児島県出水市米ノ津町９１６番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,658 円／平米 2万8,623 円／坪
推定価格 平米 坪	7,970 円／平米 2万6,349 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,418 円／平米 3万7,748 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,900 円／平米 3万9,341 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220446208 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	出水市
地域	鹿児島県出水市米ノ津町９１６番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,702 円／平米 3万2,075 円／坪
推定価格 平米 坪	9,841 円／平米 3万2,534 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,082 円／平米 3万6,637 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,500 円／平米 3万8,019 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情