路線価 (2023) 鹿児島県出水市上鯖渕字大田原1396-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	鹿児島県 出水市鹿児島県出水市上鯖渕字大田原１３９６番３
価格時点	2023 年
駅名	出水駅 から 1300m
路線価
倍率方式	1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	470万 円 (367 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万2,317 円 1平米 1万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	470万 円 (367 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万2,317 円／坪 1平米 1万2,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は出水市街地及び市街地周辺の住宅地域一円であり、需要者は当市内の居住者、勤務者が中心である。出水駅から徒歩圏内に位置する戸建住宅地域であり、接近性は比較的良いが、地価の相対的割安感のある市街地周辺の小規模分譲住宅地への顧客流出で宅地需要の回復が遅れている。コロナ禍による不動産市況の悪化も予想されるが、現段階では影響は少ない。需要の中心は土地が３００㎡で４００万円前後であり、新築の戸建物件は少ない。 (2) 同一需給圏は、東出水小学校校区を中心とする住宅地域と判定した。需要者の中心は、旧出水市内で戸建住宅用地を求める個人である。日照や通風に優れる高台の住宅地域だが、西出水小学校校区等に見られる平坦地の住宅地域との競合もあり、需要は緩やかに減退傾向で、地価も微下落傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地は総額４００万円から５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 上記のとおり、比準価格が求められた。地域内は自用の戸建住宅としての利用が中心であり、アパート等の賃貸物件は殆ど見受けられない。また、容積率が８０％と低い地域であり、投資採算上、賃貸物件の建設が合理性を欠いていることから、収益還元法は適用できなかった。自用の戸建物件としての取引が大半であり、不動産の市場価値を反映した比準価格を中心とし、更に、より広域的な検討を踏まえた上で鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、本件では取引時点の新しい事例、対象標準地の存する上鯖渕地区の住宅地域の事例からの査定価格を関連づけて得た価格を採用して決定しており、説得力に特に優る。なお、収益価格は、第２種低層住居専用地域にあり、経済合理的な賃貸用共同住宅の建設が非合理的な地域であることから適用できなかった。本件では、分科会における広域的な検討を踏まえ、比準価格をそのまま採用することが妥当と判断して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	出水駅南東方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	111 坪 (367 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小中規模一般住宅のほか空地も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	8.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	出水市鹿児島県出水市上鯖渕字大田原１３９６番３
標準地の範囲
東	50 m
西	300 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	17 m
面積	340 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　　北、８．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)空地が残る住宅地域で、今後も住宅地域として熟成すると思われる。周辺地域との競合で宅地需要が低調な外、物価高などの不透明な経済状況が加速するこも予想され、地価は若干の下落傾向で推移すると予測する。 (2)東出水小学校校区の住宅地域である。高台にあり、居住環境等は概ね良好だが、西出水小学校校区の住宅地域との競合もあり、需要は緩やかに減退傾向。今後も緩やかに衰退傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万2,317 円 1平米 1万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万2,317 円 1平米 1万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万2,317円 1平米 1万2,800円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2022年	1坪 4万2,978円 1平米 1万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万2,317円 1平米 1万2,800円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2019年	1坪 4万2,978円 1平米 1万3,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当市における住宅地の宅地需要は、地域による跛行性が見られ、商業地は新規投資が少なく、コロナ禍の影響も加わり、宅地需要が低迷している。 (2)一部地域では店舗の進出や宅地開発も見られるものの、転出超過等により人口は減少傾向。地価は横ばい乃至下落傾向。
地域要因
(1)出水駅から徒歩圏内の住宅地域であるが、割安感のある郊外住宅地との競合で宅地需要は低調であり、地価は若干の下落傾向である。 (2)現状の居住環境を維持して推移している。日照や通風は概ね良好で一定の需要は見込めるも、他の住宅地域との競合により、緩やかに衰退傾向。
個別的要因	(1)個別的要因に変動は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1211146208 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	出水市
地域	鹿児島県出水市上鯖渕字大田原１３９６番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9,043 円／平米 2万9,896 円／坪
推定価格 平米 坪	1万572 円／平米 3万4,951 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,959 円／平米 3万9,536 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,300 円／平米 4万664 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220346208 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	出水市
地域	鹿児島県出水市上鯖渕字大田原１３９６番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,434 円／平米 5万4,331 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,450 円／平米 5万4,384 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,024 円／平米 4万6,363 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,400 円／平米 4万7,606 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220746208 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	出水市
地域	鹿児島県出水市上鯖渕字大田原１３９６番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万440 円／平米 3万4,515 円／坪
推定価格 平米 坪	1万398 円／平米 3万4,376 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,161 円／平米 4万204 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,500 円／平米 4万1,325 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220246208 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	出水市
地域	鹿児島県出水市上鯖渕字大田原１３９６番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,986 円／平米 3万3,014 円／坪
推定価格 平米 坪	1万202 円／平米 3万3,728 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,705 円／平米 4万2,003 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,100 円／平米 4万3,309 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情