路線価 (2023) 鹿児島県指宿市湯の浜4-3070-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	鹿児島県 指宿市鹿児島県指宿市湯の浜４丁目３０７０番１外
価格時点	2023 年
駅名	指宿駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 4万9,590 円
1平米当たり	1平米 1万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	392万 円 (211 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万1,492 円 1平米 1万8,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	397万 円 (211 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万2,153 円／坪 1平米 1万8,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、指宿市の一般住宅を主体とした住宅地域である。需要者は、同一需給圏を中心に市内の居住者及び血縁者となっており、地区外からの転入はあまり見られない。旧来からの住宅地域であり、小学校等に隣接し地域は熟成化しているが、最近では市役所周辺の北部の住宅地域に需要が流れ、当地域に対する需要は減退している。土地については、規模にもよるが４００万円程度、新築物件の取引はあまり見られない状況となっている。 (2) 同一需給園は指宿駅を中心とした住宅地域一帯である。主たる需要者は当該市の居住者が中心である。宅地の需要は郊外の低価格の土地や土地区画整理済及び土地区画整理中の住宅地に多くなっている。当該地域は、観光地が背後にあり、区画整然としていて土地と建物の配置に余裕のある既成住宅地域であるが需要は弱い状態である。需要の中心の価格帯は４００万円前後であり、空地が増加傾向である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 以上より、比準価格が求められた。近隣地域は戸建住宅を中心とした古くからの住宅地域であり、共同住宅等の収益物件はほとんど見られず、賃貸市場は未成熟で、収益還元法が適用できなかった。したがって本件鑑定評価額の決定にあたっては、自用目的の取引が主体であることを考慮し、現実の不動産市場の裏付けのある比準価格を標準とし、収益価格が求められなかったことをも勘案し、さらに広域的な検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (2) 比準価格は、採用した取引事例の中から規範性の高い事例を中心に求めており、現実の市場性を反映し信頼性の高い試算価格である。収益価格は戸建住宅を中心とした地域であるため、賃貸市場が未成熟なことから収益還元法は採用しなかった。また、既成市街地であることから原価法も採用しなかった。比準価格は配分法の適用時に費用性、収益性等を考慮しているので、相対的信頼性は高いと判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	指宿駅南東方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	63.8 坪 (211 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に空地等が見られる既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	0 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	0 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	指宿市鹿児島県指宿市湯の浜４丁目３０７０番１外
標準地の範囲
東	90 m
西	150 m
南	250 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	16 m
面積	240 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	0 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	0 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)指宿市南部の戸建住宅を主体とする古くからの住宅地域である。市内では市役所周辺で区画整理が行われ、需要は北部地区が強い状況となっている。需要減を受けて、地価は下落傾向である。 (2)指宿駅に近い既成住宅地域である。人口は減少傾向であり、土地区画整理済の地域や北部の地価の割安感のある地域へ需要の変化から、地域内の宅地需要は低調である。地価は下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万1,492 円 1平米 1万8,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万2,153 円 1平米 1万8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万1,492円 1平米 1万8,600円
前年から次年への変動率 -2.6 ％
2022年	1坪 6万3,145円 1平米 1万9,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万2,153円 1平米 1万8,800円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2019年	1坪 6万3,145円 1平米 1万9,100円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)指宿市の人口は減少傾向で、区画整理の行われた市役所周辺の市北部の住宅地域を除き、宅地需要は弱い。全体的に地価は下落傾向となっている。 (2)人口（令和３年１０月１日現在）は３８，４１５人であり前年比－１．５％の減少である。県全体の減少率（‐０．７％）の２倍となっている。
地域要因
(1)熟成化し、小学校にも近い旧来からの住宅地域であるが、需要は市北部のやや安価な新興住宅地域に流れ、当地域の地価は下落が続いている。 (2)九州、関東、関西からの入り込み客（個人客、団体客）が増加し、８か月連続で前年を上回った。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因の変化は特にない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220946210 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	指宿市
地域	鹿児島県指宿市湯の浜４丁目３０７０番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,645 円／平米 5万1,722 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,524 円／平米 4万8,016 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,332 円／平米 5万7,300 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,700 円／平米 5万8,516 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特になし
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220446210 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	指宿市
地域	鹿児島県指宿市湯の浜４丁目３０７０番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,956 円／平米 4万9,445 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,604 円／平米 4万8,281 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,811 円／平米 4万8,965 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,100 円／平米 4万9,921 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220446210 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	指宿市
地域	鹿児島県指宿市湯の浜４丁目３０７０番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,800 円／平米 6万5,459 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,526 円／平米 6万4,553 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,763 円／平米 6万5,336 円／坪
査定価格 平米 坪	2万200 円／平米 6万6,781 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220146210 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	指宿市
地域	鹿児島県指宿市湯の浜４丁目３０７０番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,610 円／平米 5万4,913 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,443 円／平米 6万4,279 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,171 円／平米 6万73 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,500 円／平米 6万1,161 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情