路線価 (2023) 鹿児島県垂水市本町17 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	鹿児島県 垂水市鹿児島県垂水市本町１７番
価格時点	2023 年
駅名	国分駅 から 41000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	702万 円 (264 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万7,940 円 1平米 2万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	700万 円 (264 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万7,609 円／坪 1平米 2万6,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、垂水市中心部の商店街や周辺幹線道路沿線の商業地域が圏域である。需要者の中心は、垂水市に地縁や血縁関係を有する個人及び法人事業者であり、域外からの新規参入事業者は少ない。垂水市中心部の商店街は、人口減少及び高齢化や顧客の流出等により空き店舗が目立ち、商業地需要は弱く、地価は下落傾向にある。商業地域及びその周辺の取引も少なく、需要者により希望価格が異なるため、需要の中心となる価格帯は把握しがたい。 (2) 　同一需給圏は、垂水市内の商業地域一円。典型的需要者は垂水市に地縁性を持つ個人事業者や法人等が想定される。国道沿いの街路条件の良い商業地域であるが、商圏内の人口減少や高齢化に加え、鹿児島市内乃至垂水市内の大規模小売店舗への顧客流出により商業地需要は低迷していることから、地価は下落傾向で推移するものと予測する。需要の中心価格帯は、取引数が少なく見い出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 垂水市中心部にある商業地域で、取引時点を遡及したが、同一需給圏内の類似地域を中心に取引事例を収集し得た。従って、比準価格は市場の実勢を反映した規範性の高い価格と言える。一方、対象不動産周辺は自用の店舗や事業所等を主とした商業地域で、賃貸市場が未成熟なため、収益性に乏しいことから収益還元法の適用は断念した。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 　近隣地域周辺は自用の店舗が主体の商業地域である。投資を主目的としたテナントビル等は皆無であることから収益還元法の試算は割愛した。よって、最近の市場動向、実勢を反映した比準価格を基に、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	本町停北東方
距離	130 m
土地の状態
土地面積	79.9 坪 (264 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、銀行等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	垂水市鹿児島県垂水市本町１７番
標準地の範囲
東	20 m
西	35 m
南	280 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	17.5 m
面積	260 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道沿いに小売店舗や金融機関等が見られる市の中心商業地域で、今後も同様の特性を維持すると予測する。人口減少及び高齢化や顧客の流出等で商業地需要は弱く、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (2)国道沿いに小売店舗、銀行等が建ち並ぶ商業地域である。近年は人口減少に加え、鹿児島市内乃至垂水市内の大規模小売店舗への顧客流出により空店舗も見られる。地価は、当面下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万7,940 円 1平米 2万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万7,609 円 1平米 2万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万7,940円 1平米 2万6,600円
前年から次年への変動率 -2.6 ％
2022年	1坪 9万254円 1平米 2万7,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万7,609円 1平米 2万6,500円
前年から次年への変動率 -2.9 ％
2019年	1坪 9万254円 1平米 2万7,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景況は、全体として回復傾向が続いている。垂水市の市勢は停滞基調にあり、人口は減少傾向で、地価は総じて下落基調で推移している。 (2)垂水市の高齢化率は約４４％と少子高齢化が進行し、人口減少率も大きく、宅地需要は減退傾向で推移している。
地域要因
(1)垂水市中心部の商業地域で、地域要因に変動はない。人口減少及び高齢化や顧客の流出等で商業地需要は弱く、地価は下落傾向にある。 (2)国道沿いの商業地であるが、地区内の人口減、消費者の高齢化に加え、大型店舗への顧客流出により地価は下落傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1210946214 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	垂水市
地域	鹿児島県垂水市本町１７番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,011 円／平米 5万6,238 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,427 円／平米 5万7,614 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,147 円／平米 8万3,136 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,100 円／平米 8万2,981 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1210846214 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	垂水市
地域	鹿児島県垂水市本町１７番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,410 円／平米 10万3,841 円／坪
推定価格 平米 坪	3万154 円／平米 9万9,689 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,151 円／平米 10万2,985 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,200 円／平米 10万3,147 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1191246214 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	垂水市
地域	鹿児島県垂水市本町１７番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,107 円／平米 5万9,862 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,000 円／平米 5万2,896 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,488 円／平米 6万4,427 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,500 円／平米 6万4,467 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1190146214 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	垂水市
地域	鹿児島県垂水市本町１７番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,606 円／平米 10万4,489 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,572 円／平米 8万4,541 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,993 円／平米 9万5,851 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,000 円／平米 9万5,874 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	11 m
側道方位2	南東
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情