路線価 (2023) 鹿児島県霧島市溝辺町麓字出口2098-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	鹿児島県 霧島市鹿児島県霧島市溝辺町麓字出口２０９８番４
価格時点	2023 年
駅名	嘉例川駅 から 3500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	363万 円 (382 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万1,407 円 1平米 9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	363万 円 (382 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万1,407 円／坪 1平米 9,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、溝辺町の麓地区を中心とした住宅地域一円である。典型的な需要者は、同地域に地縁性を有する個人が中心である。当該地域は、一般住宅のほか事業所等も見られる住宅地域であるが、地縁性が強く、外部からの転入は限定的である。地域の衰退傾向や過疎化、少子高齢化の影響などから、住宅地需要は低迷しており、地価は下落傾向で推移している。土地取引自体が少なく需要の中心となる価格帯は把握し難い。 (2) 　同一需給圏は、溝辺町麓のうち従来からの住宅地域。需要者は、溝辺町麓及びその周辺に地縁的選好性を有する給与所得者、個人事業主が中心である。中規模の既存住宅のほか、近年は周辺の区画整理地内に比べ割安感があることからミニ開発分譲も散見されるが、全体として需要は強くない。需要の中心となる価格帯は、規模や建物の状況等により異なるが３００万円から５００万円程度である。新築戸建住宅は小規模なもので２０００万円台前半である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 上記の通り、比準価格が得られた。原価法は既成市街地のため適用できなかった。また、自用の利用形態が殆どであり、賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法は適用できなかった。取引事例比較法による比準価格は、実際の取引からアプローチした試算価格であり、市場の実勢を十分に反映しており説得力を有する。本件では、代表標準地との検討を十分踏まえ、比準価格をそのまま採用することが妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 　近隣地域及び同一需給圏内の麓、三縄等の類似地域において住宅地の取引事例を収集した。比準価格は自己居住用の取引から試算した市場の実態を反映した実証的な価格である。自己居住用の既存住宅の多い住宅地域であり、収益目的の取引は皆無であることから、収益価格の試算は行っていない。従って比準価格を標準に、代表標準地や取引動向等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	嘉例川駅南西方
距離	3500 m
土地の状態
土地面積	115.5 坪 (382 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模住宅のほかに事業所等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	霧島市鹿児島県霧島市溝辺町麓字出口２０９８番４
標準地の範囲
東	80 m
西	200 m
南	400 m
北	500 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	25 m
面積	375 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、６．４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、溝辺町の郊外に存する麓地区の住宅地域である。今後も同様の住環境を維持していくものと予想する。過疎化、少子高齢化の進行等から需要は減退しており、今後も地価は下落傾向で推移すると予測する。 (2)　溝辺町麓郊外の事業所等も見られる既成の住宅地域であり地域性に目立った変更は無いが、散見される小規模戸建が徐々に増加していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万1,407 円 1平米 9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万1,407 円 1平米 9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万1,407円 1平米 9,500円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2022年	1坪 3万1,903円 1平米 9,650円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万1,407円 1平米 9,500円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2019年	1坪 3万1,903円 1平米 9,650円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)霧島市は、ウイズコロナによる行動制限がない状況のなか、観光関連等を中心に景況は回復しつつあるが、不動産市況は依然、低迷している。 (2)　霧島市溝辺町の人口は減少、世帯数は横ばい傾向にある。空港前の幹線沿いを除き、競合物件の多い周辺の住宅地は低調である。
地域要因
(1)当該地域は、溝辺町郊外の旧来からの住宅地域である。過疎化、少子高齢化の進行などから、需要は減退しており、地価は下落傾向で推移している。 (2)　事業所等も混在する既存住宅地域で大きな変動要因は見られない。ミニ分譲等も散見されるが、競合物件も多く全体的には需要は低調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220246218 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	霧島市
地域	鹿児島県霧島市溝辺町麓字出口２０９８番４
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,590 円／平米 2万1,787 円／坪
推定価格 平米 坪	8,823 円／平米 2万9,169 円／坪
標準価格 平米 坪	9,706 円／平米 3万2,088 円／坪
査定価格 平米 坪	9,900 円／平米 3万2,729 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220646218 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	霧島市
地域	鹿児島県霧島市溝辺町麓字出口２０９８番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4,535 円／平米 1万4,993 円／坪
推定価格 平米 坪	6,008 円／平米 1万9,862 円／坪
標準価格 平米 坪	8,927 円／平米 2万9,513 円／坪
査定価格 平米 坪	9,110 円／平米 3万118 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220246218 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	霧島市
地域	鹿児島県霧島市溝辺町麓字出口２０９８番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,112 円／平米 2万206 円／坪
推定価格 平米 坪	8,133 円／平米 2万6,888 円／坪
標準価格 平米 坪	9,705 円／平米 3万2,085 円／坪
査定価格 平米 坪	9,900 円／平米 3万2,729 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220446218 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	鹿児島県
市区町村	霧島市
地域	鹿児島県霧島市溝辺町麓字出口２０９８番４
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,064 円／平米 2万6,660 円／坪
推定価格 平米 坪	7,732 円／平米 2万5,562 円／坪
標準価格 平米 坪	9,395 円／平米 3万1,060 円／坪
査定価格 平米 坪	9,580 円／平米 3万1,671 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情