路線価 (2023) 沖縄県那覇市天久1-7-14外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	沖縄県 那覇市沖縄県那覇市天久１丁目７番１４外
価格時点	2023 年
駅名	おもろまち三丁目停駅 から 100m
路線価
1坪当たり	1坪 95万8,740 円
1平米当たり	1平米 29万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	2億1,100万 円 (555 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 125万6,280 円 1平米 38万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月16日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	2億900万 円 (555 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 124万6,362 円／坪 1平米 37万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は那覇市の求心力が及ぶ中南部都市圏と広域であるが、居住用賃貸用不動産として収益性が著しく低い地区は除かれる。需要者は不動産事業者が中心であるが、賃貸用不動産に投資する個人も含まれる。利用度の高い住宅地であるため新規の土地が供給されることは少なく、建物付の複合不動産でも少ない。中心価格帯は、土地で１～２億円程度であるが、より規模の大きい需要もある。 (2) 同一需給圏は那覇市北部の旧区画整理区域内の住宅地域一円。需要者の中心は自己の業務用不動産市場及び投資用不動産市場に参入する地域事情に精通した資金調達力に優る個人需要者、法人事業者及び地元不動産業者等が想定される。市内における品等は上位で、ステイタスシンボル等を反映した都市回帰傾向の強まりから纏まった画地において賃貸及び分譲の集合住宅開発が継続的に見受けられる。土地は５００㎡前後で１．９億円程度の物件が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 手法の適用においては信頼性を有する事例資料をもって試算している。賃貸用不動産もみられるが、収益価格は低位に試算された。建築費が上昇するなか、県内においては品等が高い地区で、引き合いが強いが供給が少ないこともあり、標準的な収益性が取引指標にならず、将来性を見込んだ取引価格が支配している地域であり、比準価格に妥当性を認めざるを得ない。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 区画整然とした街区に節税対策の家賃補助付の共同住宅や開発予備軍的な月極契約駐車場等が混在する地域で、素地取得競争には根強いものが認められる。昨今の建築費高騰の下、元本価格に見合う賃料水準が形成されておらず収益価格は低位に試算された。居住の快適性・利便性を重視する住宅地域であるので、市場の実態を反映する実証的かつ客観的な比準価格を採用し、収益価格を参考程度に止め、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	おもろまち三丁目停北方
距離	100 m
土地の状態
土地面積	167.9 坪 (555 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	那覇市沖縄県那覇市天久１丁目７番１４外
標準地の範囲
東	0 m
西	120 m
南	0 m
北	140 m
標準的使用
標準的使用	中層共同住宅地
画地の形状等
間口	19 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、１２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)新都心地区の新興住宅地域として熟成しており、今後も当分の間は現状のまま推移するものと予測する。地価は底堅い市内の需要を受け、横ばい圏から強含みで推移すると予測する。 (2)当該地域は県立那覇国際高校南西側に位置する中層共同住宅地地域として熟成し、地域要因に格別の変動はないため当分の間は現状を維持すると予測する。地価は品等別等を反映した住宅需要の強まりから上昇傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 125万6,280 円 1平米 38万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 124万6,362 円 1平米 37万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 125万6,280円 1平米 38万円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2022年	1坪 123万3,138円 1平米 37万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 124万6,362円 1平米 37万7,000円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2019年	1坪 123万3,138円 1平米 37万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市の人口は微減傾向にあり、高齢化率は上昇傾向にあるが、世帯数は増加しており、住宅需要は底堅い。 (2)人口約３２万人、本県の政治・経済・文化の中心で昨今の景気情勢を反映し物件の選別化傾向の強まりなど需要は多極化傾向にある。
地域要因
(1)新興住宅地域として熟成しており大きな変化はない。需要は底堅いと思料するが、供給が少ないことも変動はない。 (2)地域要因に格別の変動はない
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)角地　＋５％

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	公０５Ａ那覇 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	那覇市
地域	沖縄県那覇市天久１丁目７番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	38万245 円／平米 125万7,090 円／坪
推定価格 平米 坪	37万7,292 円／平米 124万7,327 円／坪
標準価格 平米 坪	36万3,830 円／平米 120万2,822 円／坪
査定価格 平米 坪	38万2,000 円／平米 126万2,892 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	公０５Ｂ那覇 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	那覇市
地域	沖縄県那覇市天久１丁目７番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	39万562 円／平米 129万1,198 円／坪
推定価格 平米 坪	38万2,599 円／平米 126万4,872 円／坪
標準価格 平米 坪	35万687 円／平米 115万9,371 円／坪
査定価格 平米 坪	36万8,000 円／平米 121万6,608 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	調０４Ａ那覇 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	那覇市
地域	沖縄県那覇市天久１丁目７番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	40万8,381 円／平米 135万108 円／坪
推定価格 平米 坪	40万2,037 円／平米 132万9,134 円／坪
標準価格 平米 坪	36万8,503 円／平米 121万8,271 円／坪
査定価格 平米 坪	38万7,000 円／平米 127万9,422 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	泊文教地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	調０４Ａ那覇 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	那覇市
地域	沖縄県那覇市天久１丁目７番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	42万8,776 円／平米 141万7,533 円／坪
推定価格 平米 坪	42万9,635 円／平米 142万373 円／坪
標準価格 平米 坪	36万4,716 円／平米 120万5,751 円／坪
査定価格 平米 坪	38万3,000 円／平米 126万6,198 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情