路線価 (2023) 沖縄県那覇市鏡原町15-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	沖縄県 那覇市沖縄県那覇市鏡原町１５番７
価格時点	2023 年
駅名	奥武山公園駅 から 250m
路線価
1坪当たり	1坪 44万6,310 円
1平米当たり	1平米 13万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	3,920万 円 (220 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 58万8,468 円 1平米 17万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	3,890万 円 (220 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 58万5,162 円／坪 1平米 17万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は那覇市南西部を中心とする住宅地域の存する圏域で特に小禄地区との代替性が強い。主たる需要者は那覇市及び周辺市町の居住者を中心とする一次取得者層である。コロナ禍からの市況回復感が見られ、市内中心市街地に対する相対的値頃感もあり、住宅地需要は堅調に推移している。土地は３５００万円～４０００万円程度、新築戸建で５０００万円～６０００万円程度が取引の中心と判断される。 (2) 同一需給圏は那覇市内に亘る住宅地域。特に鏡原町、小禄１丁目等の比較的区画整然とした住宅地域との代替競争関係が強い。需要者は圏内中心の一次取得者が主だが、一部、隣接市町村からも認められる。金城地区と比較するとやや住環境は劣るが、モノレール等利便施設へのアクセスは良好で、近年利便性も高まっており、需要は堅調。一方供給は依然低位である。土地のみ２００㎡程度で３５００万円強が需要の中心。建物込は築年がばらついており把握が困難。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、規範性を有する取引事例に基づき試算したもので、市場性を反映し実証的である。一方、賃貸用共同住宅を想定し収益価格を試算したが、投下資本に見合う賃料水準が形成されておらず低位となった。近隣地域は自己使用目的の需要が中心となる地域で、需要者の意思決定にあたっては比準価格が重視されるものと判断される。よって比準価格を重視し、収益価格は参考に止め、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 賃貸市場で供給が一部認められるが相続対策が主で、元本と果実の相関関係は希薄である。また居住の快適性、利便性が賃貸事業収益性に十全に反映されていると言い難い。以上より、収益価格の説得力は相対的に劣ると判断する。一方、比準価格は典型的需要者の観点に基づき、適切に補修性や要因比較を行っており、実証的で説得力が高い。よって本件では、収益価格を参考程度に止め、市場性を反映する比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	奥武山公園駅　南東方
距離	250 m
土地の状態
土地面積	66.5 坪 (220 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	那覇市沖縄県那覇市鏡原町１５番７
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	250 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	18 m
面積	230 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	本土復帰前に整備されたモノレール駅に近接する住宅地域
街路	規準方位：北、　５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧来からの低層住宅地域として熟成し、今後も現状の住環境を維持すると予測する。交通利便性の良好な地域で値頃感も見られることから需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域として概ね成熟。過去僅かに見られた商的利用はほぼ見られなくなっており、今後地域は現況を維持しつつも、より用途が住居系に純化しつつ推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 58万8,468 円 1平米 17万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 58万5,162 円 1平米 17万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 58万8,468円 1平米 17万8,000円
前年から次年への変動率 3.5 ％
2022年	1坪 56万8,632円 1平米 17万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 58万5,162円 1平米 17万7,000円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2019年	1坪 56万8,632円 1平米 17万2,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)那覇市の人口は微減、世帯数は微増傾向が継続。コロナ禍からの景況回復感が見られ、那覇市を中心とする都市圏の宅地需要は堅調である。 (2)住宅需要の高まりにより、市内の土地取引はコロナ禍から回復傾向に。取引面積については過去２年間を上回っている。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はない。モノレール駅への接近性が良好で需要は堅調である。 (2)宇栄原地区の他、周辺で小規模の木造戸建分譲開発が進んでいる。これらの取引価格は、地域の地価水準に影響を及ぼしつつある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)対象標準地が属する地域の標準的画地で、競争力の程度は概ね中位。なお当該競争力の変動は特段認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	公０５Ｄ那覇 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	那覇市
地域	沖縄県那覇市鏡原町１５番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万9,108 円／平米 52万6,011 円／坪
推定価格 平米 坪	16万1,972 円／平米 53万5,479 円／坪
標準価格 平米 坪	17万9,371 円／平米 59万3,001 円／坪
査定価格 平米 坪	17万9,000 円／平米 59万1,774 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	192 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	公０５Ｄ那覇 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	那覇市
地域	沖縄県那覇市鏡原町１５番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万356 円／平米 39万7,897 円／坪
推定価格 平米 坪	13万4,391 円／平米 44万4,297 円／坪
標準価格 平米 坪	17万2,961 円／平米 57万1,809 円／坪
査定価格 平米 坪	17万3,000 円／平米 57万1,938 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	調０４Ｄ那覇 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	那覇市
地域	沖縄県那覇市鏡原町１５番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	19万7,641 円／平米 65万3,401 円／坪
推定価格 平米 坪	19万6,285 円／平米 64万8,918 円／坪
標準価格 平米 坪	17万8,929 円／平米 59万1,539 円／坪
査定価格 平米 坪	17万9,000 円／平米 59万1,774 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	公０５Ｂ那覇 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	那覇市
地域	沖縄県那覇市鏡原町１５番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	20万4,190 円／平米 67万5,052 円／坪
推定価格 平米 坪	20万6,844 円／平米 68万3,826 円／坪
標準価格 平米 坪	17万9,708 円／平米 59万4,115 円／坪
査定価格 平米 坪	18万 円／平米 59万5,080 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情