路線価 (2023) 沖縄県那覇市久茂地1-6-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	沖縄県 那覇市沖縄県那覇市久茂地１丁目６番４
価格時点	2023 年
駅名	旭橋駅 から 280m
路線価
1坪当たり	1坪 161万9,940 円
1平米当たり	1平米 49万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1億700万 円 (171 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 207万6,168 円 1平米 62万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月16日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	1億700万 円 (171 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 207万6,168 円／坪 1平米 62万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は那覇市の求心力が及ぶ中南部都市圏である。需要者の中心は県内事業者であり、一定規模が確保できる場合には、県外事業者なども対象となるが、まとまった規模で供給されることは少ない。人口増や観光需要を背景とする消費が底堅く、これらに係る需要は強いが、供給は少なく、土地の利用方法は純化されていないので、利用目的により需要者の業種や必要とされる画地規模も投資額も異なるため、中心価格帯は明確に存在していない。 (2) 同一需給圏は、那覇市中心部の商業地域である。主な需要者は、資本力に優る個人事業者、県内外の法人等である。近隣地域は画地規模等に統一性はなく、凸凹感のある街路周景を形成し、古くから店舗兼事務所、ホテル等が建ち並ぶ希少性・ネームバリューの高い場所柄である。ワクチン効果等新型コロナの影響は弱まりつつあり、地元顧客・観光客回帰の期待等投資サイドの台所事情の下、地域開発は虫食い的に継続中で商業床需要には底堅いものが認められる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 各手法の適用においては信頼性を有する事例資料をもって試算しており、相対的信頼性に優劣はないが、比準価格が市場を牽引しているため、収益価格は比準価格に比し低位であり。賃貸用不動産を想定した地価との相関性がやや低い。しかしながら、類似性の極めて高い取引事例を採用し得てはおらず、収益性も考慮すべき必要性が認められる。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 都市中心部の店舗・オフィスの商業床需要を相互補完する位置関係にあり周辺は市街地再開発など継続的地域開発が認められる。立地業態・テナント品等を反映し、路線価値に見合う収益獲得が認められるが建築費高騰の下、投下資本・事業採算性を反映した収益価格は堅めに試算された。用途の多様性が認められ、市場の実態を反映した実証的かつ客観的な比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	旭橋駅北東方
距離	280 m
土地の状態
土地面積	51.7 坪 (171 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗、事務所兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	ホテル、事務所、飲食店等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	那覇市沖縄県那覇市久茂地１丁目６番４
標準地の範囲
東	150 m
西	50 m
南	50 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	9.5 m
奥行き	18.2 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)今後も中心商業地の一端を担っていくものと予測。コロナ禍で落ち込んだ個人消費や観光は持ち直しの動きをみせている。地価は上昇余地が残る地域とみられ、やや強含みで推移すると予測する。 (2)当該地域は、那覇市役所西側に近接する既成商業地域である。中心部へ延びる準幹線道路沿いにあり低層階部分の店舗等床需要は底堅く、新型コロナの影響は収斂しつつあり開発機運の改善等地価は上方調整過程にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 211万5,840 円 1平米 64万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 209万9,310 円 1平米 63万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 211万5,840円 1平米 64万円
前年から次年への変動率 3 ％
2022年	1坪 201万6,660円 1平米 61万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 209万9,310円 1平米 63万5,000円
前年から次年への変動率 3 ％
2019年	1坪 201万6,660円 1平米 61万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)入域観光客等を背景とした消費はコロナ禍の影響から、持ち直しつつあり、事業者の投資意欲も復調しつつあるとみられる。 (2)新型コロナの影響等による景気動向を反映し、事業の継続可能性・地価下落リスクに対する不安から購入希望者の慎重な姿勢が見られる。
地域要因
(1)那覇市の中心地の一部を形成しており、宿泊施設も多く繁華性もある。需要は強いが、供給が少ないことも変動はない。 (2)地域要因に格別の変動はない
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)ない

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	公０５Ａ那覇 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	那覇市
地域	沖縄県那覇市久茂地１丁目６番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	49万146 円／平米 162万423 円／坪
推定価格 平米 坪	48万810 円／平米 158万9,558 円／坪
標準価格 平米 坪	61万9,601 円／平米 204万8,401 円／坪
査定価格 平米 坪	62万 円／平米 204万9,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	7.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	調０４Ａ那覇 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	那覇市
地域	沖縄県那覇市久茂地１丁目６番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	65万5,022 円／平米 216万5,503 円／坪
推定価格 平米 坪	62万5,078 円／平米 206万6,508 円／坪
標準価格 平米 坪	64万4,410 円／平米 213万419 円／坪
査定価格 平米 坪	64万4,000 円／平米 212万9,064 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	調０４Ａ那覇 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	那覇市
地域	沖縄県那覇市久茂地１丁目６番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	49万3,711 円／平米 163万2,209 円／坪
推定価格 平米 坪	47万4,921 円／平米 157万89 円／坪
標準価格 平米 坪	63万1,544 円／平米 208万7,884 円／坪
査定価格 平米 坪	63万2,000 円／平米 208万9,392 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	調０４Ａ那覇 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	那覇市
地域	沖縄県那覇市久茂地１丁目６番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	83万496 円／平米 274万5,620 円／坪
推定価格 平米 坪	83万2,157 円／平米 275万1,111 円／坪
標準価格 平米 坪	67万2,179 円／平米 222万2,224 円／坪
査定価格 平米 坪	67万2,000 円／平米 222万1,632 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	調０４Ａ那覇 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	那覇市
地域	沖縄県那覇市久茂地１丁目６番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	60万1,892 円／平米 198万9,855 円／坪
推定価格 平米 坪	60万2,494 円／平米 199万1,845 円／坪
標準価格 平米 坪	65万3,464 円／平米 216万352 円／坪
査定価格 平米 坪	65万3,000 円／平米 215万8,818 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情