路線価 (2023) 沖縄県那覇市安里1-469-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	沖縄県 那覇市沖縄県那覇市安里１丁目４６９番５
価格時点	2023 年
駅名	牧志駅 から 80m
路線価
1坪当たり	1坪 198万3,600 円
1平米当たり	1平米 60万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1億4,100万 円 (189 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 246万2,970 円 1平米 74万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	1億4,100万 円 (189 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 246万2,970 円／坪 1平米 74万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、国際通り沿線を中心として中心市街地に存する商業地域である。需要者は、県内外の法人、個人等である。比較的画地規模の小さい店舗、事務所等のほか、ホテル、飲食店舗等も見られる地域である。観光関連産業の盛衰が直接作用する地域であることから、新型コロナ感染症の影響は否定できないが、入域観光客数が回復しつつある市場の反応及び当該地域のポテンシャルも総合的に判断すべきである。取引総額の判断は困難である。 (2) 同一需給圏は、概ね那覇市内の商業地域と判定した。特に繁華性の高い商業地域との関連性が高い。需要者は法人事業者が中心だが小規模物件等では個人事業者も見られる。中心的商業地の需要には底堅いものがあり、景気持ち直しの動きが見られるなか、商業地の需要も回復しつつある。同一需給圏内の取引では価格帯がまちまちであるため需要の中心となる価格帯は見出せなかった。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は数少ない類似の取引事例を適切に補・修正して試算した。収益価格は、店舗兼事務所の想定建物であることから、国際通り内の事業用不動産に見合った家賃が形成されているとは言い難く、低位に試算された。国際通りの類似地域間ではやや地域特性の劣る地域ではあるが、本件では市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格を参考程度に止め、新型コロナ感染症の状況等を考慮しつつ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域では店舗等の新規出店は少なく、また賃貸契約の個別性による賃料の幅が大きいため適正な賃料水準がやや見出し難い状況にある。そのため収益価格の信頼性は劣る。比準価格は同一需給圏の類似地域等に所在する規範性の高い事例を中心に把握されており、補修正や要因比較も適切になされたものと思料する。従って比準価格を重視し収益価格を参酌した上で鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	牧志駅　北東方
距離	80 m
土地の状態
土地面積	57.2 坪 (189 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の店舗等が多い国際通り沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	那覇市沖縄県那覇市安里１丁目４６９番５
標準地の範囲
東	130 m
西	40 m
南	20 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	16 m
面積	190 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	都市モノレール牧志駅に近く、国際通り沿いの商業地域
街路	１８ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国際通り沿線にあって、一定の商業繁華性が望める地域である。新型コロナ感染症による観光入域客数は回復しつつあるが、投資意欲の完全回復には至らず、地価は概ね横這い傾向と判断した。 (2)当該地域は旧来からの中心商業地域として熟成しており、今後も現在の環境を維持すると予測する。繁華性の高い商業地の需要には底堅さがあり、地価は横這い傾向となっている。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 246万2,970 円 1平米 74万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 246万9,582 円 1平米 74万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 246万2,970円 1平米 74万5,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 246万2,970円 1平米 74万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 246万9,582円 1平米 74万7,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 246万2,970円 1平米 74万5,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内人口は微減傾向。老年人口は上昇傾向。新型コロナ感染症が継続している中で、先行き不透明感も残る。 (2)　県内景気は、新型コロナウイルス感染症の影響から脱しつつあり、緩やかに持ち直している。当市の人口は微減傾向。
地域要因
(1)新型コロナ感染症下において、入域観光客数が回復しつつあるが、完全回復とまで言えない状況である。 (2)観光客が回復傾向にあるが未だ空き店舗も散見される状況が続いている。
個別的要因	(1)対象標準地の個別的要因に基づく最有効使用に影響を与える変動要因は無い。 (2)個別的要因に変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	調０４Ａ那覇修１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	那覇市
地域	沖縄県那覇市安里１丁目４６９番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	42万8,776 円／平米 141万7,533 円／坪
推定価格 平米 坪	43万495 円／平米 142万3,216 円／坪
標準価格 平米 坪	62万8,460 円／平米 207万7,689 円／坪
査定価格 平米 坪	62万8,000 円／平米 207万6,168 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	調０４Ａ那覇 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	那覇市
地域	沖縄県那覇市安里１丁目４６９番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	118万8,787 円／平米 393万130 円／坪
推定価格 平米 坪	115万6,470 円／平米 382万3,290 円／坪
標準価格 平米 坪	89万963 円／平米 294万5,524 円／坪
査定価格 平米 坪	89万1,000 円／平米 294万5,646 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	14 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	調０４Ａ那覇 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	那覇市
地域	沖縄県那覇市安里１丁目４６９番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	60万1,892 円／平米 198万9,855 円／坪
推定価格 平米 坪	60万2,494 円／平米 199万1,845 円／坪
標準価格 平米 坪	71万7,255 円／平米 237万1,245 円／坪
査定価格 平米 坪	71万7,000 円／平米 237万402 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	調０４Ａ那覇修１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	那覇市
地域	沖縄県那覇市安里１丁目４６９番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	45万3,663 円／平米 149万9,810 円／坪
推定価格 平米 坪	43万2,924 円／平米 143万1,247 円／坪
標準価格 平米 坪	69万9,393 円／平米 231万2,193 円／坪
査定価格 平米 坪	69万9,000 円／平米 231万894 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	26 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情