路線価 (2023) 沖縄県宜野湾市大謝名1-350-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	沖縄県 宜野湾市沖縄県宜野湾市大謝名１丁目３５０番２
価格時点	2023 年
駅名	中大謝名停駅 から 410m
路線価
1坪当たり	1坪 26万4,480 円
1平米当たり	1平米 8万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	3,210万 円 (306 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 34万7,130 円 1平米 10万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	3,180万 円 (306 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 34万3,824 円／坪 1平米 10万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は那覇市の求心力が及ぶ中南部都市圏と広域である。需要者は地縁を有する者が中心であるが、那覇市内を中心とした地価上昇により、値ごろ感のでた宜野湾市内へ需要が波及して地価上昇が継続している。画地規模は比較的大きいものもあり均衡しておらず、求められる規模も様々であるが、中心価格帯は２０００万円台から３０００万円台まで幅広く、新築建売はあまりみられない。 (2) 同一需給圏は大謝名、真栄原、我如古、嘉数地区を中心に宜野湾市内に亘る既成住宅地域。需要者は自用目的の市内居住者が中心だが、圏外から転入者も一部見られる。軍属向けに開発されたエリアで選好性が認められ、需要は堅調。一方、空地は少なく、供給は依然低位に止まる。土地３００㎡程度で３１００万円前後が需要の中心。なお昨年に引き続き周辺の東側エリアでは木造分譲等、従来水準を上回る取引が依然一定量認められる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 手法の適用においては信頼性を有する事例資料をもって試算している。賃貸用不動産もみられるが、収益価格は低位に試算された。地域的にも対象標準地の規模からみても収益性が取引指標にならず、自己使用目的取引が価格形成を支配している地域であり、比準価格に妥当性が認められる。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 賃貸市場で一定の供給は認められるが、依然建築費は上昇傾向にあり、また指定容積率が低く、経済合理性を有する賃貸住宅経営が困難なため収益還元法は非適用と判断した。比準価格は典型的需要者の重視要因に留意し、適切な要因比較等を経て実証的に試算しており、市場特性との適合性及び説得力は高い。よって本件では、市場性を反映する比準価格をもって、代表標準地との比較による検討を踏まえつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	中大謝名停北東方
距離	410 m
土地の状態
土地面積	92.6 坪 (306 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宜野湾市沖縄県宜野湾市大謝名１丁目３５０番２
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、６．５ｍ道路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧来からの既存住宅地域で熟成しており、今後も当分の間は現状のまま推移するものと予測する。地価は底堅い市内の需要を受け、やや強含みで推移すると予測する。 (2)古くは米軍向け住宅エリアとして整備された地域で経年建物が多い。建物取壊後は概ね同規模同用途の建替が主である為、今後も地域は現状の住環境を維持しつつ推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 34万7,130 円 1平米 10万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 34万3,824 円 1平米 10万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 34万7,130円 1平米 10万5,000円
前年から次年への変動率 5.6 ％
2022年	1坪 32万8,616円 1平米 9万9,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 34万3,824円 1平米 10万4,000円
前年から次年への変動率 4.6 ％
2019年	1坪 32万8,616円 1平米 9万9,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市の人口増加は鈍化しつつあるが、高齢化率は県平均より低い。世帯数は増加しており、住宅需要は底堅い。 (2)令和４年市内不動産取引件数は昨年比約３割増の一方、取引面積は約４割減。住宅向け需要は強いが、供給不足感が強まりつつある。
地域要因
(1)既存住宅地域で熟成しており大きな変化はない。需要は底堅いと思料するが、供給が少ないことも変動はない。 (2)市南部では数区画程度の木造戸建分譲販売が増加。また分譲開発素地に対する引合も強いが、近年では取得が困難となっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)対象標準地が属する地域の標準的画地で、競争力の程度は概ね中位。なお当該競争力の変動は特段認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	公０５宜野湾 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	宜野湾市
地域	沖縄県宜野湾市大謝名１丁目３５０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万872 円／平米 36万6,543 円／坪
推定価格 平米 坪	11万2,594 円／平米 37万2,236 円／坪
標準価格 平米 坪	10万4,254 円／平米 34万4,664 円／坪
査定価格 平米 坪	10万4,000 円／平米 34万3,824 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	公０５宜野湾 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	宜野湾市
地域	沖縄県宜野湾市大謝名１丁目３５０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万2,402 円／平米 40万4,661 円／坪
推定価格 平米 坪	12万6,159 円／平米 41万7,082 円／坪
標準価格 平米 坪	10万7,828 円／平米 35万6,479 円／坪
査定価格 平米 坪	10万8,000 円／平米 35万7,048 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	公０５宜野湾 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	宜野湾市
地域	沖縄県宜野湾市大謝名１丁目３５０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,618 円／平米 24万9,993 円／坪
推定価格 平米 坪	11万78 円／平米 36万3,918 円／坪
標準価格 平米 坪	11万631 円／平米 36万5,746 円／坪
査定価格 平米 坪	11万1,000 円／平米 36万6,966 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	調０４宜野湾 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	宜野湾市
地域	沖縄県宜野湾市大謝名１丁目３５０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万6,410 円／平米 38万4,851 円／坪
推定価格 平米 坪	12万1,183 円／平米 40万631 円／坪
標準価格 平米 坪	12万102 円／平米 39万7,057 円／坪
査定価格 平米 坪	12万 円／平米 39万6,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	調０４宜野湾 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	宜野湾市
地域	沖縄県宜野湾市大謝名１丁目３５０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万1,160 円／平米 30万1,375 円／坪
推定価格 平米 坪	9万4,624 円／平米 31万2,827 円／坪
標準価格 平米 坪	8万9,606 円／平米 29万6,237 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,600 円／平米 29万6,218 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情