路線価 (2023) 沖縄県宜野湾市伊佐2-44-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	沖縄県 宜野湾市沖縄県宜野湾市伊佐２丁目４４番３外
価格時点	2023 年
駅名	伊佐川停駅 から 90m
路線価
1坪当たり	1坪 26万4,480 円
1平米当たり	1平米 8万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月10日
鑑定評価額 総額	2,970万 円 (291 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 33万7,212 円 1平米 10万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	2,940万 円 (291 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 33万3,906 円／坪 1平米 10万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は宜野湾市内の幹線道路沿いの商業地域が中心となるが、隣接市町村の幹線道路沿いの商業地も同一需給圏となる。需要者は県内の個人投資家や個人事業者が考えられる。新型コロナの影響を受けて不動産の収益性は低下傾向にあったが、需要は底堅く、一方で供給は少ないことから地価は上昇傾向にある。ただ、新型コロナの状況によっては、観光業へのダメージも憂慮されるだけに、今後の不動産市況には留意を要する。 (2) 同一需給圏は宜野湾市内及び近隣市町村における幹線道路沿いの商業地域の圏域と判断した。主たる需要者は、小売業やサービス業を営む個人及び法人等の事業主体とみられる。幹線道路沿いの商業地は供給が少なく、相対的に回遊性が低い近隣地域でも堅調な需要が認められ、地価は強含んでいる。取引価格は規模等の画地条件により大きな開差がみられ、中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は宜野湾市内の類似した商業地の取引事例を採用して試算しており、市場性を反映した実証的な価格で規範性は高い。想定建物における地域の標準的賃料を前提とすると、昨今の建築費高騰や新型コロナ感染症の影響により収益性が低下しており、規範性は劣る。そこで本件においては、規範性の高い比準価格を採用して、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格であり、事例の取引価格は投資採算性等も考慮したうえで成約に至ったものと思料され当該価格には収益性も反映されていると判断する。一方、収益価格は店舗兼共同住宅の建築、賃貸を想定し試算したが、投下資本に見合う収益が得られず低位に求められた。以上を踏まえ、本件では市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	伊差川停南西方
距離	90 m
土地の状態
土地面積	88 坪 (291 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	ほぼ長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宜野湾市沖縄県宜野湾市伊佐２丁目４４番３外
標準地の範囲
東	0 m
西	20 m
南	50 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	18 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	３０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道沿いに店舗や事務所等が建ち並ぶ路線商業地域で、地域内に格別の変動要因はないため、今後も現状を維持すると予測する。需要は堅調であることから、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (2)回遊性が低い国道沿いの商業地域であり、地域の特性に変化を及ぼす要因は見当たらないため、今後も現状を維持するものと見込まれる。周辺地価変動の影響を受け、当該地域も強含みで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 33万7,212 円 1平米 10万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 33万3,906 円 1平米 10万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 33万7,212円 1平米 10万2,000円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2022年	1坪 32万9,939円 1平米 9万9,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 33万3,906円 1平米 10万1,000円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2019年	1坪 32万9,939円 1平米 9万9,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)観光業の回復などにより不動産の収益性が向上し、住宅地や商業地の土地需要は堅調で不動産市況は新型コロナの影響を脱しつつある。 (2)県内景気は新型コロナによる停滞から回復の期待感が高まっているものの、市内商業地では一部地域を除き、持ち直しの動きは小幅にとどまっている。
地域要因
(1)観光業の復調等により、不動産の収益性は回復しつつあることから、需要は堅調で、新型コロナの影響から回復している。 (2)地域的な変動要因は特にみられず、店舗等の新規出店や撤退等も見受けられないが、周辺地域の影響を受け、近隣地域の需要も強含みの傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	公０５宜野湾 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	宜野湾市
地域	沖縄県宜野湾市伊佐２丁目４４番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万2,300 円／平米 37万1,264 円／坪
推定価格 平米 坪	11万8,946 円／平米 39万3,235 円／坪
標準価格 平米 坪	10万4,156 円／平米 34万4,340 円／坪
査定価格 平米 坪	10万4,000 円／平米 34万3,824 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	調０４宜野湾 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	宜野湾市
地域	沖縄県宜野湾市伊佐２丁目４４番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万6,794 円／平米 35万3,061 円／坪
推定価格 平米 坪	11万1,113 円／平米 36万7,340 円／坪
標準価格 平米 坪	10万3,073 円／平米 34万759 円／坪
査定価格 平米 坪	10万3,000 円／平米 34万518 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	調０４宜野湾 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	宜野湾市
地域	沖縄県宜野湾市伊佐２丁目４４番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万2,885 円／平米 30万7,078 円／坪
推定価格 平米 坪	9万3,907 円／平米 31万457 円／坪
標準価格 平米 坪	10万975 円／平米 33万3,823 円／坪
査定価格 平米 坪	10万1,000 円／平米 33万3,906 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	45 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	調０４宜野湾 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	宜野湾市
地域	沖縄県宜野湾市伊佐２丁目４４番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万3,000 円／平米 37万3,578 円／坪
推定価格 平米 坪	11万7,068 円／平米 38万7,027 円／坪
標準価格 平米 坪	9万9,887 円／平米 33万226 円／坪
査定価格 平米 坪	9万9,900 円／平米 33万269 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情