路線価 (2023) 沖縄県石垣市字平得西原129-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	沖縄県 石垣市沖縄県石垣市字平得西原１２９番３
価格時点	2023 年
駅名	中央運動公園入口停駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 11万5,710 円
1平米当たり	1平米 3万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,060万 円 (207 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万8,606 円 1平米 5万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,060万 円 (207 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万8,937 円／坪 1平米 5万1,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、石垣市内の市街地における住宅地域を類似地域とする圏域。需要者の中心は当市居住者である。建築費の高騰等から中古住宅需要も旺盛で、特に開発の進む旧空港跡地に近接した利便性の良い住宅地の需要は強い。また、石垣空港線新設工事の進捗による将来期待の高まりから転売目的の高値取引も見られる。市場の中心価格帯は、土地２００㎡で総額１，１００万円程度、総額で３，０００万円台の取引が中心である。 (2) 同一需給圏は市内中心市街地に亘る住宅地域。特にやや東部に位置する平得エリアの既成住宅地域との代替競争関係が強い。需要者は圏内居住の一次取得者が中心だが、近年は圏外転入者や不動産業者も一定量見られる。島内中心部に対する住宅需要が強まり、当圏内でも需要は堅調。一方供給は低位。なお長期的には東側の旧空港跡地の開発動向に留意を要する。土地は２００㎡程度で１０００万円強が需要の中心だが近時では従来水準を上回る取引も周辺で見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　比準価格は、周辺類似地域より自用目的で取引された信頼性の高い事例より求めたものである。一方、画地条件の制約や昨今の建築費の高騰などから土地価格に見合う経済合理的な共同住宅の想定は困難であり、収益価格の試算を見送った。従って、居住快適性が重視される住宅地域であることに鑑み、市場性を反映した比準価格を採用して代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近年島内建築費が上昇傾向にあり、加えて指定容積率が低位で、経済合理性を有する賃貸住宅経営が不可能と判断されるため収益還元法は非適用とした。比準価格は典型的需要者の重視要因である居住の快適性等に留意し、適切に各種補修正及び要因比較を行った上で試算され実証的で、市場特性との適合性及び説得力は高い。よって本件では、市場性を反映する比準価格をもって、代表標準地との比較による検討を踏まえつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	中央運動公園入口停南西方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	62.6 坪 (207 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	石垣市沖縄県石垣市字平得西原１２９番３
標準地の範囲
東	30 m
西	40 m
南	190 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	13 m
面積	200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	基準方位北　　　７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　低層住宅地域として熟成しており、今後とも閑静な住環境を維持するものと見込まれる。八重山病院、石垣市新庁舎の完成等空港跡地開発の進捗に伴う利便性の向上から地価水準は上昇傾向で推移するものと予測される。 (2)戸建住宅が建ち並ぶ既存住宅地域で、空地はなく熟成度は高い。経年建物は一定量見られるが建替は無く、用途変更も特段見られない。地域は今後も現状の住環境を維持しつつ推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万8,606 円 1平米 5万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万8,937 円 1平米 5万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万8,606円 1平米 5万1,000円
前年から次年への変動率 13.6 ％
2022年	1坪 14万8,439円 1平米 4万4,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万8,937円 1平米 5万1,100円
前年から次年への変動率 13.8 ％
2019年	1坪 14万8,439円 1平米 4万4,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　県内景気は、新型コロナ禍から緩やかに持ち直している。当市の人口は増加傾向で推移している。国外を除く入域観光客数も増加し回復傾向にある。 (2)住宅需要の高まりや、アフターコロナ期待等を反映し、令和４年市内不動産取引で件数は昨年より微増、面積は１０％程度増加となった。
地域要因
(1)　住環境に大きな変化はないが、前述のとおり、利便性の高まる旧空港跡地に近接して需要は高く、地価水準は上昇傾向にある。 (2)島内建築費高騰が進む中、市内中心部に位置する既存住宅地域でも近年木造戸建分譲が増え、地価水準が押し上げられている。
個別的要因	(1)　角地により利便性の効用が認められるため、市場競争力はやや優る。個別的要因に変動はない。 (2)角地による選好性への影響はやや認められるも競争力の程度は概ね中位。なお当該競争力の変動は特段認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	調０４石垣 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	石垣市
地域	沖縄県石垣市字平得西原１２９番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,184 円／平米 16万2,602 円／坪
推定価格 平米 坪	5万617 円／平米 16万7,340 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,625 円／平米 16万4,060 円／坪
査定価格 平米 坪	5万600 円／平米 16万7,284 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	調０４石垣 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	石垣市
地域	沖縄県石垣市字平得西原１２９番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,532 円／平米 19万201 円／坪
推定価格 平米 坪	6万323 円／平米 19万9,428 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,393 円／平米 18万3,129 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,500 円／平米 18万6,789 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	公０５石垣 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	石垣市
地域	沖縄県石垣市字平得西原１２９番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万416 円／平米 16万6,675 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,274 円／平米 17万9,430 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,744 円／平米 17万4,372 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,800 円／平米 17万7,863 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	調０４石垣 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	石垣市
地域	沖縄県石垣市字平得西原１２９番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万884 円／平米 13万5,163 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,174 円／平米 14万2,733 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,930 円／平米 15万1,845 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,800 円／平米 15万4,721 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	調０４石垣 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	石垣市
地域	沖縄県石垣市字平得西原１２９番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,750 円／平米 16万1,168 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,871 円／平米 16万4,874 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,377 円／平米 16万3,240 円／坪
査定価格 平米 坪	5万400 円／平米 16万6,622 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情