路線価 (2023) 沖縄県糸満市字糸満南組1944 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	沖縄県 糸満市沖縄県糸満市字糸満南組１９４４番
価格時点	2023 年
駅名	糸満市場入口停駅 から 120m
路線価
1坪当たり	1坪 19万8,360 円
1平米当たり	1平米 6万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	4,320万 円 (530 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万9,770 円 1平米 8万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	4,350万 円 (530 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万1,092 円／坪 1平米 8万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、糸満市の糸満ロータリー沿線の商業地域を中心に市内全域に亘る商業地域と判断される。需要者は、県内の法人事業者が中心であるが、個人事業者が含まれる場合もある。市役所移転等により衰退感は否めないものの商業地としての値頃感と背後住宅地の高騰により、需要は一定程度見込める地域である。中心となる価格帯は土地のみで４，０００万円程度と判断される。 (2) 同一需給圏は糸満市における既存の商業地域のほか、商住混在地域も含む。需要者は、中小規模の法人や小売店を営む個人事業者が中心であるが、自営目的の個人等も混在する。近隣の公設市場の建て替えによる波及効果はまだそれほど強くないが、住宅地としての利便性等が増したことで、他用途での利用を目的とした需要も強まった。土地総額で４千万円程度の物件が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、類似の取引事例を適切に補・修正して試算した。収益価格は、地域特性上、土地価格に見合った家賃水準が形成されておらず、また、近時の建築費の高騰による影響もあってかなり低位に求められた。周辺郊外型店舗等の存する商業地域との競合の程度、現下の新型コロナ感染症の影響の程度、将来の需要予測等も考慮した結果、市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を行って鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域内では、容積率が未消化で築年数の古い建物が多く、賃貸市場の熟成も不十分である。そのため収益価格の適用における想定建物の規模や、賃料水準、空室率の把握等、想定要素を含まざるを得なかった。ここでは、相対的に信頼性が高い比準価格を標準とし、収益価格を参考とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	糸満市場入口停　西方
距離	120 m
土地の状態
土地面積	160.3 坪 (530 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	各種小売店舗が見られる既成商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	糸満市沖縄県糸満市字糸満南組１９４４番
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	３階建程度の店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	30 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	糸満漁港南側に隣接する商業地域
街路	１１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)糸満ロータリから旧市役所前までの市道沿線はかなりの賑わいを見せた商業地域であったが、市役所の移転等に伴う地域の衰退感が残る。背後住宅地等の底堅い地価動向を受け、地価は緩やかな上昇傾向と判断。 (2)南東側で公設市場がリニューアルオープンし、顧客誘引力をやや強めたが、波及の程度は低い。近隣地域は、併用住宅等としての利用可能性があり、割安感も認められるため、地価は上昇傾向が続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３階建程度の店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 26万9,770 円 1平米 8万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 27万1,092 円 1平米 8万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 26万9,770円 1平米 8万1,600円
前年から次年への変動率 2 ％
2022年	1坪 26万4,480円 1平米 8万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 27万1,092円 1平米 8万2,000円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2019年	1坪 26万4,480円 1平米 8万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内の人口は増加傾向。老年人口は増加傾向。新型コロナ感染症が継続している中で、県内経済動向の先行不透明感は残る。 (2)新型コロナの行動制限が弱まり、景気上昇への期待は高まっているが、物価高等への懸念もある。糸満市の人口は増加傾向にある。
地域要因
(1)市内類似地域と比較すると衰退感は否めないが、背後地の取引価格上昇が影響している。 (2)南東側の公設市場がＲ２年にリニューアルオープンした。店舗利用の需要に加え、住宅利用としての需要も認められる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	調０４糸満 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	糸満市
地域	沖縄県糸満市字糸満南組１９４４番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万1,336 円／平米 30万1,957 円／坪
推定価格 平米 坪	9万3,575 円／平米 30万9,359 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,148 円／平米 24万5,133 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,600 円／平米 24万9,934 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	調０４糸満 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	糸満市
地域	沖縄県糸満市字糸満南組１９４４番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万90 円／平米 29万7,838 円／坪
推定価格 平米 坪	9万1,273 円／平米 30万1,749 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,826 円／平米 28万435 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,500 円／平米 28万5,969 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	2.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	調０４糸満修１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	糸満市
地域	沖縄県糸満市字糸満南組１９４４番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万8,441 円／平米 29万2,386 円／坪
推定価格 平米 坪	8万9,856 円／平米 29万7,064 円／坪
標準価格 平米 坪	8万951 円／平米 26万7,624 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,600 円／平米 27万3,076 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	53 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	調０４糸満 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	糸満市
地域	沖縄県糸満市字糸満南組１９４４番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万440 円／平米 19万9,815 円／坪
推定価格 平米 坪	6万682 円／平米 20万615 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,916 円／平米 24万7,672 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,400 円／平米 25万2,578 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情