路線価 (2023) 沖縄県沖縄市字松本福比原919 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	沖縄県 沖縄市沖縄県沖縄市字松本福比原９１９番
価格時点	2023 年
駅名	美里高校前停駅 から 130m
路線価
1坪当たり	1坪 29万4,234 円
1平米当たり	1平米 8万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	5,290万 円 (452 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 38万6,802 円 1平米 11万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2023年01月09日
鑑定評価額 総額	5,290万 円 (452 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 38万6,802 円／坪 1平米 11万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市内及び隣接するうるま市南部の主要幹線道路沿いの路線商業地域と認められる。需要者の中心は地元の個人事業者や県内法人等が主と認められる。周辺大型商業施設にも比較的近接することから交通量の多い地域で、熟成度も高まりつつあり選好性は比較的高い。地価はコロナ渦の影響で不動産市況はやや停滞気味、模様眺めの動きも見られる。市場の中心となる価格帯はまちまちであるが、坪当たり３５万～４０万円前後が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は、沖縄市内及び隣接市町村の幹線道路沿いの商業地域と判断した。需要者は、市内外の法人又は個人事業者が中心である。県内はいまだコロナ禍にあるが、持ち直しの動きもあり、市内の商業地域の需要は堅調であるが、供給が少ない。同一需給圏内の取引では、立地条件や画地規模により価格帯がまちまちであるため、取引の中心となる価格帯は見出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、市内主要幹線路沿いの用途性及び価格形成要因の類似した事例から求められており、規範性及び類似性は高いものと判断される。収益価格は、近年高騰する建築費や土地価格に見合う賃料水準が形成されていない事等から低位に算定された。よって鑑定評価額は、規範性が高く市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考程度に留め、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は規範性の高い事例を中心に試算しており、市場の実勢を反映した実証的な価格が求められたものと思料される。収益価格は直接法により試算したが、想定要素が多く、流動的側面があり、又、地域内で収受可能な賃料水準や昨今の高騰した建築費を反映して、比準価格よりもかなり低位に求められたものと判断される。以上より、本件では比準価格を採用し、収益価格を参考程度に止め、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	美里高校前停　東方
距離	130 m
土地の状態
土地面積	136.7 坪 (452 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	沖縄市沖縄県沖縄市字松本福比原９１９番
標準地の範囲
東	160 m
西	160 m
南	30 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	20 m
面積	400 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	３０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)県道沿線に各種店舗や店舗兼共同住宅の建ち並ぶ路線商業地で地域特性に大きな変化は見られない。コロナ禍による影響も限定的で地価は概ね上昇傾向で推移している。 (2)県道沿いの商業地域として熟成しており、今後も現状を維持するものと予測。地価は需要が堅調であることから、上昇傾向で推移するものと予測するが、コロナ禍の影響等今後の動向に注視する必要がある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 38万6,802 円 1平米 11万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 38万6,802 円 1平米 11万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 38万6,802円 1平米 11万7,000円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2022年	1坪 37万6,884円 1平米 11万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 38万6,802円 1平米 11万7,000円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2019年	1坪 37万6,884円 1平米 11万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済は新型コロナ感染症縮小から回復傾向にあり、沖縄市内の不動産市況においても地域差はあるが徐々に上昇基調で推移している。 (2)新型コロナ収束にはいまだ至っていないが、県内経済は持ち直しの動きも見られ、市内の不動産市況も回復に対する期待感が高まっている。
地域要因
(1)地域要因の変動は特に認められないが新型コロナ感染症縮小の影響で路線商業地の需要は徐々に回復傾向。 (2)路線商業地域で、地域要因に格別の変動はない。需要は堅調で、背後の住宅地域の地価上昇の影響も受け、地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	公０５沖縄 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	沖縄市
地域	沖縄県沖縄市字松本福比原９１９番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万1,395 円／平米 36万8,272 円／坪
推定価格 平米 坪	11万4,291 円／平米 37万7,846 円／坪
標準価格 平米 坪	11万5,562 円／平米 38万2,048 円／坪
査定価格 平米 坪	11万9,000 円／平米 39万3,414 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	18.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	公０５沖縄修１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	沖縄市
地域	沖縄県沖縄市字松本福比原９１９番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万8,409 円／平米 39万1,460 円／坪
推定価格 平米 坪	12万304 円／平米 39万7,725 円／坪
標準価格 平米 坪	11万7,027 円／平米 38万6,891 円／坪
査定価格 平米 坪	12万1,000 円／平米 40万26 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	調０４沖縄 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	沖縄市
地域	沖縄県沖縄市字松本福比原９１９番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万160 円／平米 39万7,249 円／坪
推定価格 平米 坪	11万4,698 円／平米 37万9,192 円／坪
標準価格 平米 坪	11万1,357 円／平米 36万8,146 円／坪
査定価格 平米 坪	11万5,000 円／平米 38万190 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	28 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	公０４沖縄 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	沖縄市
地域	沖縄県沖縄市字松本福比原９１９番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万2,522 円／平米 37万1,998 円／坪
推定価格 平米 坪	11万8,640 円／平米 39万2,224 円／坪
標準価格 平米 坪	11万1,925 円／平米 37万24 円／坪
査定価格 平米 坪	11万5,000 円／平米 38万190 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情