路線価 (2023) 沖縄県うるま市字州崎12-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	沖縄県 うるま市沖縄県うるま市字州崎１２番１２
価格時点	2023 年
駅名	ジャスコ具志川入口停駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 8万5,956 円
1平米当たり	1平米 2万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	2億6,800万 円 (10000 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万8,601 円 1平米 2万6,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2023年01月09日
鑑定評価額 総額	2億7,000万 円 (10000 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万9,262 円／坪 1平米 2万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は本島中部に亘る工業地域。特に中城湾港新港地区等、諸インフラが整備済みの地域との代替競争関係が強い。需要者は流通業や製造業等を営む県内外の法人事業者が典型的。近時の物価高等の影響で需要はやや落ち着く一方、供給は県の売却等により概ね安定的。需要の中心は土地１万㎡で２．７億円前後。県有地売却が多く地価水準は概ね安定している。なお小口な規模だが従来水準を上回る取引も近時に散見され、今後の水準への影響に留意を要する。 (2) 同一需給圏は、沖縄本島中南部の臨海部の工業地域と判断した。需要者は、県内外の製造業や流通業を営む比較的資本力のある法人が中心である。近隣地域は、本島西海岸の臨海部の工業地域と比較すると、空港等から遠く、利便性は劣るが、県内の工業適地は限定的で、希少性が認められるため、需要は堅調である。県による分譲の取引はあるが、民間同士の取引は少なく、又、成立した取引事例も個別事情を含むものも多く、取引の中心となる価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 賃貸物件供給は、公共による小規模な物件が一部見られる程度で、民間物件はほぼ見られない。よって賃貸市場は未成熟と判断される他、近時の県内建築費の上昇を考慮すると、経済合理的な賃貸経営は困難な為、収益還元法は非適用とした。一方、比準価格は典型的需要者の重視する諸要因を事例選択、要因比較等に反映し試算しており、市場特性との適合性は高い。よって本件では、市場性を反映する比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は自己使用の倉庫兼事務所としての使用が標準的で、賃貸市場が未成熟なため、収益価格は試算しない。比準価格は比較可能な事例が乏しいものの、規範性の高い事例を中心に試算しており、市場の実勢を反映した実証的な価格が求められたものと思料される。以上より、本件では比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ジャスコ具志川入口停　南東方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	3024.8 坪 (10000 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	倉庫兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	工場、配送センター等が建ち並ぶ工業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	工業港区
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	うるま市沖縄県うるま市字州崎１２番１２
標準地の範囲
東	300 m
西	150 m
南	200 m
北	230 m
標準的使用
標準的使用	低層の倉庫兼事務所地
画地の形状等
間口	80 m
奥行き	130 m
面積	10000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	臨港地区内の工業地域
街路	２０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	工業港区
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)空地はほぼ無く、地域は今後も現状を維持し推移すると予測。なお県によるＲ４港湾計画書ではクルーズ船受け入れや物流ターミナル化に向けた埠頭整備が計画され、これらの長期的な影響については今後留意を要する。 (2)臨海部の工業地域で、当面はほぼ現状を維持するものと予測。地価は倉庫用地や工場用地の希少性から、上昇傾向で推移するものと予測するが、コロナ禍の影響等今後の動向に注視する必要がある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用とほぼ同じ低層の倉庫兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万8,601 円 1平米 2万6,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万9,262 円 1平米 2万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万8,601円 1平米 2万6,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 0円 1平米 0円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万9,262円 1平米 2万7,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 0円 1平米 0円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	新規
一般的要因
(1)近時の物価高騰は離島県に対しより強く影響するも、空港へのアクセスに優るエリアでは、物流系施設素地への需要が高まっている。 (2)新型コロナ収束にはいまだ至っていないが、県内経済は持ち直しの動きも見られ、市内の不動産市況も回復に対する期待感が高まっている。
地域要因
(1)付近で食品工場が新築され、令和４年１２月より稼働している。これにより、空地はほぼ認められず、地域の熟成度は向上している。 (2)臨海部の工業地域で、地域要因に格別の変動はない。需要は堅調で、倉庫用地や工場用地の希少性から、地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)二方路による選好性への影響はやや認められるも競争力の程度は概ね中位。なお当該競争力の変動は特段認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	公０５うるま 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	うるま市
地域	沖縄県うるま市字州崎１２番１２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,700 円／平米 8万8,270 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,238 円／平米 8万6,743 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,828 円／平米 8万8,693 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,400 円／平米 9万584 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	60 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	20 m
側道方位2	南西
側道幅員2	12 m
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	調０４うるま 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	うるま市
地域	沖縄県うるま市字州崎１２番１２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,700 円／平米 8万8,270 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,673 円／平米 8万4,875 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,699 円／平米 8万4,961 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,200 円／平米 8万6,617 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	12 m
側道方位2	北東
側道幅員2	12 m
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	調０４うるま 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	うるま市
地域	沖縄県うるま市字州崎１２番１２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,700 円／平米 8万8,270 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,673 円／平米 8万4,875 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,743 円／平米 8万8,412 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,300 円／平米 9万254 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	20 m
側道方位2	北東
側道幅員2	12 m
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	調０４うるま 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	うるま市
地域	沖縄県うるま市字州崎１２番１２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,700 円／平米 8万8,270 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,429 円／平米 8万4,068 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,767 円／平米 8万8,492 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,300 円／平米 9万254 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	20 m
側道方位2	北西
側道幅員2	15 m
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	公０４うるま 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	うるま市
地域	沖縄県うるま市字州崎１２番１２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,700 円／平米 8万8,270 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,922 円／平米 8万5,698 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,948 円／平米 8万5,784 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,500 円／平米 8万7,609 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	12 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情