路線価 (2023) 沖縄県宮古島市平良字西里前比屋273 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	沖縄県 宮古島市沖縄県宮古島市平良字西里前比屋２７３番
価格時点	2023 年
駅名	沖銀前停駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 12万2,322 円
1平米当たり	1平米 3万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2023年01月10日
鑑定評価額 総額	942万 円 (200 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万5,713 円 1平米 4万7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	960万 円 (200 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万8,688 円／坪 1平米 4万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、宮古島市平良地区の市街地及びその周辺の住宅地域と判断した。需要者は、島内の居住者が中心であるが、島外や県外からの転入者も見られる。島内の住宅地域において、コロナ禍の影響で取引に慎重姿勢が見られていたが、回復に対する期待感から、取引動向は回復傾向にある。近隣地域は、中心市街地の住宅地域で、利便性が高く、需要は堅調である。土地は総額５００～１５００万円程度、新築戸建住宅は総額３０００万円程度の取引が中心である。 (2) 同一需給圏は宮古島市平良地区を中心に、宮古島市西部の市街地内に存する住宅地域の圏域である。需要者は宮古島市内外の給与取得者が中心である。新型コロナの影響が和らぎ、日常生活への回復期待感から不動産取引に改善の兆しも見られ、需要動向は強含みで推移している。中心となる価格帯は、土地１０００万円程度が中心であり、新築戸建住宅はあまり見られないが、総額３０００万～３５００万円程度の取引が見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域内は戸建住宅が中心で、地域内で収受可能な賃料水準や昨今の高騰した建築費を考慮すれば経済合理的な賃貸経営が困難と判断されるため、収益価格は試算しない。居住の快適性や生活の利便性を重視する住宅地域であることから、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 需要者は自ら居住することを目的に、快適性や利便性を重視して取引の意思決定を行うと判断する。近年の建築費の高騰の影響もあり、投資採算性の面から経済合理的な賃貸用住宅の想定が困難なため、収益還元法の適用を断念した。比準価格は近年の新型コロナによる不動産市場動向を反映して求められた価格であり、十分な説得力のある価格と判断する。本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	沖銀前停　北東方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	60.5 坪 (200 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宮古島市沖縄県宮古島市平良字西里前比屋２７３番
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	18 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)既成住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持するものと予測。地価は需要が堅調で、供給が少ないことから、上昇傾向で推移するものと予測するが、コロナ禍の影響等今後の動向に注視する必要がある。 (2)既成住宅地域として熟成した地域であり、地域内では特段の変動要因も認められず、今後も同様の傾向で推移すると予測する。新型コロナの回復期待から需要は旺盛であり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万5,713 円 1平米 4万7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万8,688 円 1平米 4万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万5,713円 1平米 4万7,100円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2022年	1坪 15万3,068円 1平米 4万6,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万8,688円 1平米 4万8,000円
前年から次年への変動率 3.7 ％
2019年	1坪 15万3,068円 1平米 4万6,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナ収束にはいまだ至っていないが、県内経済は持ち直しの動きも見られ、市内の不動産市況も回復に対する期待感が高まっている。 (2)物価高や世界情勢の今後の動向に不安が残るが、新型コロナの回復期待から観光、個人消費は緩やかに持ち直しており、不動産市場も回復傾向にある。
地域要因
(1)既成住宅地域で、地域要因に格別の変動はない。需要は堅調で、供給が少ないことから、地価は上昇傾向で推移している。 (2)新型コロナの回復期待感もあり、住宅地需要は比較的旺盛である。地域環境は当面も現状を維持して推移すると予測する。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	公０５宮古島 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	宮古島市
地域	沖縄県宮古島市平良字西里前比屋２７３番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,275 円／平米 11万7 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,040 円／平米 11万2,536 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,062 円／平米 15万2,281 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,500 円／平米 15万3,729 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	公０５宮古島 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	宮古島市
地域	沖縄県宮古島市平良字西里前比屋２７３番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万6,279 円／平米 11万9,938 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,962 円／平米 11万8,890 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,522 円／平米 15万496 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,000 円／平米 15万2,076 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	公０５宮古島 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	宮古島市
地域	沖縄県宮古島市平良字西里前比屋２７３番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万6,896 円／平米 12万1,978 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,809 円／平米 12万4,997 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,230 円／平米 16万2,754 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,700 円／平米 16万4,308 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	公０５宮古島 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	宮古島市
地域	沖縄県宮古島市平良字西里前比屋２７３番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万5,376 円／平米 15万13 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,510 円／平米 15万3,762 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,266 円／平米 15万6,261 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,700 円／平米 15万7,696 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情