路線価 (2023) 沖縄県宮古島市上野字野原東方原1104 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	沖縄県 宮古島市沖縄県宮古島市上野字野原東方原１１０４番
価格時点	2023 年
駅名	野原公民館前停駅 から 120m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	552万 円 (613 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万9,754 円 1平米 9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	541万 円 (613 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万9,159 円／坪 1平米 8,820 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は上野地区及び城辺地区並びに平良地区外縁部に存する既存の住宅地域及び農家集落地域である。典型的な需要者としては地縁的選好性を有する一次取得者が中心であるが、一部島外需要者も認められる。周辺地域における自衛隊配備完了、新市総合庁舎移転、空港周辺へのホテル、サンエー宮古島シティ開業等の影響により、先行きに対する期待感も含め、強い上昇傾向が見られる。取引の中心価格帯は６００㎡程度で５００万円～６００万円である。 (2) 同一需給圏は宮古島市上野地区を中心に、宮古島市中央部に存する戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域の圏域である。需要者は宮古島市内外の給与取得者が中心である。新型コロナの影響が和らぎ、日常生活への回復期待感から不動産取引に改善の兆しも見られ、需要動向は回復傾向にある。中心となる価格帯は、土地４００万～５００万円程度が中心であり、新築戸建住宅はあまり見られないが、総額２５００万～３５００万円程度の取引が見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は農家住宅が多い既成住宅地域であり、賃貸市場が未成熟なため収益還元法の適用は断念した。比準価格は新型コロナ発生後の市況を反映し代替競争関係のある事例を採用する事で、取引市場の実態を反映した実証的な価格が求められた。典型的需要者は自己使用を目的とした個人であり、居住環境や市場での取引相場から意思決定を行う傾向にある。よって、代表標準地との検討を考慮の上、比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 主な需要者は自ら居住することを目的に、快適性や利便性を重視して取引の意思決定を行うものと判断する。周辺において賃貸市場が熟成しておらず、賃料水準等の把握が困難であるため、収益還元法を非適用とした。比準価格は近年の新型コロナによる不動産市場動向を反映して求められた価格であり、市場実勢を反映した説得力のある価格と判断する。本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	野原公民館前停　南東方
距離	120 m
土地の状態
土地面積	185.4 坪 (613 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅の中に農地等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宮古島市沖縄県宮古島市上野字野原東方原１１０４番
標準地の範囲
東	80 m
西	180 m
南	40 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	30 m
面積	600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	周辺地域に陸上自衛隊駐屯地配備、市総合庁舎移転、空港周辺のホテル・商業施設進出
街路	基準方位北、５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)既成の農家集落地域である。周辺地域における陸上自衛隊配備、空港や新市総合庁舎等への距離的な利便性が見直され、さらにサンエー宮古島シティの開業もあり、今後もさらに島外資本の影響力が高まると予測する。 (2)旧来からの住宅地域であり、地域要因の特段の変動も認められず、当面は現状を維持して推移すると予測する。新型コロナの回復期待感や値頃感から住宅地需要は旺盛であり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万9,754 円 1平米 9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万9,159 円 1平米 8,820 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万9,754円 1平米 9,000円
前年から次年への変動率 20.8 ％
2022年	1坪 2万4,630円 1平米 7,450円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万9,159円 1平米 8,820円
前年から次年への変動率 18.4 ％
2019年	1坪 2万4,630円 1平米 7,450円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)円安や原油高による物価上昇が続く一方で、新型コロナの影響が弱まり、観光需要の回復が見られ、県内経済は持ち直している。 (2)物価高や世界情勢の今後の動向に不安が残るが、新型コロナの回復期待から観光、個人消費は緩やかに持ち直しており、不動産市場も回復傾向にある。
地域要因
(1)周辺地域において自衛隊配備完了、新市総合庁舎移転、サンエー宮古島シティ開業により、利便性が向上し、県外需要も取込みつつ、地価は上昇傾向。 (2)地域要因に変化はないが、新型コロナの回復期待感から、住宅地需要は改善傾向にある。地域環境は当面も現状を維持して推移すると予測する。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	調０４宮古島 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	宮古島市
地域	沖縄県宮古島市上野字野原東方原１１０４番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,732 円／平米 2万5,562 円／坪
推定価格 平米 坪	8,639 円／平米 2万8,561 円／坪
標準価格 平米 坪	8,648 円／平米 2万8,590 円／坪
査定価格 平米 坪	8,910 円／平米 2万9,456 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	公０５宮古島 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	宮古島市
地域	沖縄県宮古島市上野字野原東方原１１０４番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,030 円／平米 2万6,547 円／坪
推定価格 平米 坪	1万430 円／平米 3万4,482 円／坪
標準価格 平米 坪	9,578 円／平米 3万1,665 円／坪
査定価格 平米 坪	9,870 円／平米 3万2,630 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	調０４宮古島 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	宮古島市
地域	沖縄県宮古島市上野字野原東方原１１０４番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,451 円／平米 3万7,857 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,995 円／平米 3万9,655 円／坪
標準価格 平米 坪	8,654 円／平米 2万8,610 円／坪
査定価格 平米 坪	8,910 円／平米 2万9,456 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	公０４宮古島 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	宮古島市
地域	沖縄県宮古島市上野字野原東方原１１０４番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,532 円／平米 2万8,207 円／坪
推定価格 平米 坪	9,205 円／平米 3万432 円／坪
標準価格 平米 坪	9,223 円／平米 3万491 円／坪
査定価格 平米 坪	9,500 円／平米 3万1,407 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情