路線価 (2023) 沖縄県宮古島市平良字西里羽立391外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	沖縄県 宮古島市沖縄県宮古島市平良字西里羽立３９１番外
価格時点	2023 年
駅名	北給油所前停駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 25万4,562 円
1平米当たり	1平米 7万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	6,110万 円 (627 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万2,335 円 1平米 9万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	6,190万 円 (627 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万6,633 円／坪 1平米 9万8,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市内中心市街地及び幹線道路沿いの商業地域である。典型的な需要者は地元不動産業者及び法人、並びに県外不動産業者及び法人が中心である。新型コロナの影響が弱まり景気回復の兆しが見られる中、供給が少ない中心商業エリアに対し長期的視点から観光産業等の発展を見込み、資金力を有する県外需要が高く、地価は上昇傾向で推移している。取引中心価格帯は、土地は６００㎡程度で５５００万～６０００万円程度が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は宮古島市平良地区の中心市街地に存する商業地域を中心とする、事業所や店舗等が建ち並ぶ商業地域を含む圏域である。主な需要者は、県内外の法人事業者が中心である。新型コロナの回復期待も見られ客足は戻りつつあり、地域の店舗集積の程度は高く、宅地需要は根強い。市場取引において敷地規模、価格帯もまちまちで中心となる価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は路線商業地及び市内商業地の取引事例を採用し、新型コロナ発生後の状況を反映した事例を採用して求めたもので、取引市場の実態を反映した実証的な価格が求められた。一方、収益価格は、建築費の高騰により想定建物に係る標準的な賃料、建築費等を勘案すると、土地に帰属する純収益がマイナスとなるため、収益還元法の適用を断念した。よって、市場性を反映した比準価格の妥当性を認め、これを採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は近年の新型コロナの不動産市場動向を反映して求められた価格であり、市場参加者の意思決定基準に適合した説得力のある価格と判断する。収益価格については、近年の建築費高騰の影響等により、投資採算性に見合う賃料収入が期待できず、経済合理的な賃貸用建物の想定が困難なため、収益還元法を非適用とした。本件では比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	北給油所前停　北西方
距離	0 m
土地の状態
土地面積	189.7 坪 (627 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	事務所、低層店舗兼住宅等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宮古島市沖縄県宮古島市平良字西里羽立３９１番外
標準地の範囲
東	200 m
西	50 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	37 m
面積	600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	市役所（旧平良庁舎）移転
街路	１６ｍ、市道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市中心部幹線道路沿いの商業地域である。観光需要回復に対する高い期待感から島外資本等の底堅い需要を背景として、商業エリアの拡大、建物の高層化を伴いながら繁華性が向上していくものと予測する。 (2)幹線道路沿いに事務所や店舗等が建ち並ぶ地域であり、地域要因に特段の変動は認められず、当面は現状を維持して推移すると予測する。新型コロナ回復期待から需要は旺盛であり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 32万2,335 円 1平米 9万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 32万6,633 円 1平米 9万8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 32万2,335円 1平米 9万7,500円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2022年	1坪 31万2,417円 1平米 9万4,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 32万6,633円 1平米 9万8,800円
前年から次年への変動率 4.6 ％
2019年	1坪 31万2,417円 1平米 9万4,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)円安や原油高による物価上昇が続く一方で、新型コロナの影響が弱まり、観光需要の回復が見られ、県内経済は持ち直している。 (2)新型コロナの回復期待から観光、個人消費は持ち直しており、商業系の不動産市場も改善の傾向が見られる。
地域要因
(1)新型コロナの影響が弱まる中、観光需要の回復が見られ、長期的観点から観光産業に対する期待感が高く、投資資金の流入が衰えず、地価は上昇傾向。 (2)地域要因に変化はない。新型コロナの回復期待から客足は戻りつつあり、商環境も改善傾向が見られる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	公０５宮古島 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	宮古島市
地域	沖縄県宮古島市平良字西里羽立３９１番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,420 円／平米 22万9,503 円／坪
推定価格 平米 坪	7万1,503 円／平米 23万6,389 円／坪
標準価格 平米 坪	9万5,337 円／平米 31万5,184 円／坪
査定価格 平米 坪	9万6,300 円／平米 31万8,368 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	公０５宮古島 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	宮古島市
地域	沖縄県宮古島市平良字西里羽立３９１番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,500 円／平米 24万2,991 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,899 円／平米 24万7,616 円／坪
標準価格 平米 坪	9万5,779 円／平米 31万6,645 円／坪
査定価格 平米 坪	9万6,700 円／平米 31万9,690 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	84 ％
基準容積率	335 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	7.5 m
側道方位2	北東
側道幅員2	4.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	調０４宮古島４５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	宮古島市
地域	沖縄県宮古島市平良字西里羽立３９１番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万1,583 円／平米 30万2,773 円／坪
推定価格 平米 坪	9万5,246 円／平米 31万4,883 円／坪
標準価格 平米 坪	9万281 円／平米 29万8,469 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,200 円／平米 30万1,507 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	調０４宮古島４５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	宮古島市
地域	沖縄県宮古島市平良字西里羽立３９１番外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万619 円／平米 36万5,706 円／坪
推定価格 平米 坪	11万7,323 円／平米 38万7,870 円／坪
標準価格 平米 坪	10万4,566 円／平米 34万5,695 円／坪
査定価格 平米 坪	10万6,000 円／平米 35万436 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情