路線価 (2023) 沖縄県中頭郡嘉手納町字嘉手納西原279-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	沖縄県 中頭郡嘉手納町沖縄県中頭郡嘉手納町字嘉手納西原２７９番２
価格時点	2023 年
駅名	嘉手納停駅 から 80m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	2,420万 円 (250 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万351 円 1平米 9万6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	2,460万 円 (250 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万4,980 円／坪 1平米 9万8,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、嘉手納町内及び隣接する、読谷村及び北谷町の幹線道路沿い全域と考えられ、主な需要者は、当町内の、個人事業者等が中心で、町外からの進出は、あまり見られない。また、近隣地域等を含む旧来からの既存商業地は、郊外型店舗の影響を受け、積極的に市場に参入する需要者は少ない。ただ、市場性という点では、コロナ禍からの回復基調も見られるほか、商業地の希少性を反映し、既存商業地で更地価格２５００万円前後が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は嘉手納町及びその隣接する市町村の幹線道路沿いの商業地域が中心と判断した。需要者は地元の中小法人、個人事業者が中心。観光客の増加や各種イベントの再開に伴い主要道路沿線の店舗利用者は増加傾向にあり、需給動向は強含み傾向にある。市場の中心となる価格帯は土地が坪当たり２５万円～３５万円程度、取引総額については画地規模や個別的要因の条件により価格帯がまちまちである。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、市場性を反映する価格として精度高く求められた。収益価格は、標準地の存する近隣地域の旧態依然とした状況下で、長期持続的な純収益の把握が難しく、また、昨今の建築単価の高騰、運用利回り水準及び賃貸市場の熟成度を考慮すると収益価格が低位に試算されることは明らかであり、今回は、収益還元法の採用を控えた。従って、本件では、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、類似地域から規範性の高い取引事例を採用し、適正に補正され信頼性は高いと認められる。投資額に見合った賃料水準が形成されていないため、収益価格の試算は行わなかった。自己事業目的で取引され、取引価格の水準を指標に取引が成立することが一般的と認められる。従って比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	嘉手納停南方
距離	80 m
土地の状態
土地面積	75.6 坪 (250 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の小売店舗等が多い商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中頭郡嘉手納町沖縄県中頭郡嘉手納町字嘉手納西原２７９番２
標準地の範囲
東	40 m
西	20 m
南	70 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	20 m
面積	250 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	３０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道沿いに、店舗等が建ち並ぶ旧来からの路線商業地域で、地域にかかる変動要因もない。地価は、コロナ禍からの回復基調も見られるも、町内の中心商業地等の影響も受けつつ、現状水準で推移するものと思料される。 (2)中小規模の小売店舗等が多い商業地域で、観光客の増加や各種イベントの再開に伴い主要道路沿線の店舗利用者は増加傾向にあり、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 32万351 円 1平米 9万6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 32万4,980 円 1平米 9万8,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 32万351円 1平米 9万6,900円
前年から次年への変動率 3 ％
2022年	1坪 31万1,095円 1平米 9万4,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 32万4,980円 1平米 9万8,300円
前年から次年への変動率 4.5 ％
2019年	1坪 31万1,095円 1平米 9万4,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)嘉手納町の地価は、全用途で回復の兆しも見られ、住宅地では地縁的選好性、商業地では、その希少性等も相まって、不動産市況に後退感はない。 (2)県内景気回復への期待感もあり町内商業地の需要が高まっている。
地域要因
(1)近隣地域内において、地域要因に変動を及ぼす事業等は認められない。 (2)顧客は地元客が中心であるが幹線道路沿線に存し、道の駅かでなのリニューアルや観光客の増加に伴い主要道路沿線の店舗利用者は増加傾向にある。
個別的要因	(1)車社会の沖縄県の中で、十分な駐車場の確保が出来ない事は、競争力に劣ることは否めない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	公０５嘉手納 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	中頭郡嘉手納町
地域	沖縄県中頭郡嘉手納町字嘉手納西原２７９番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万5,747 円／平米 34万9,600 円／坪
推定価格 平米 坪	10万3,591 円／平米 34万2,472 円／坪
標準価格 平米 坪	10万4,426 円／平米 34万5,232 円／坪
査定価格 平米 坪	10万4,000 円／平米 34万3,824 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	公０５嘉手納 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	中頭郡嘉手納町
地域	沖縄県中頭郡嘉手納町字嘉手納西原２７９番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万7,282 円／平米 28万8,554 円／坪
推定価格 平米 坪	8万9,289 円／平米 29万5,189 円／坪
標準価格 平米 坪	9万2,241 円／平米 30万4,949 円／坪
査定価格 平米 坪	9万2,200 円／平米 30万4,813 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	公０５読谷 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	中頭郡読谷村
地域	沖縄県中頭郡嘉手納町字嘉手納西原２７９番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万72 円／平米 43万18 円／坪
推定価格 平米 坪	12万6,283 円／平米 41万7,492 円／坪
標準価格 平米 坪	10万8,491 円／平米 35万8,671 円／坪
査定価格 平米 坪	10万8,000 円／平米 35万7,048 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	37 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	調０４読谷 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	中頭郡読谷村
地域	沖縄県中頭郡嘉手納町字嘉手納西原２７９番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,539 円／平米 18万3,612 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,806 円／平米 19万4,413 円／坪
標準価格 平米 坪	8万3,531 円／平米 27万6,153 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,500 円／平米 27万6,051 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	調０４北谷 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	中頭郡北谷町
地域	沖縄県中頭郡嘉手納町字嘉手納西原２７９番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	19万9,513 円／平米 65万9,590 円／坪
推定価格 平米 坪	20万2,306 円／平米 66万8,824 円／坪
標準価格 平米 坪	14万2,670 円／平米 47万1,667 円／坪
査定価格 平米 坪	14万3,000 円／平米 47万2,758 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情