路線価 (2023) 沖縄県中頭郡北谷町桑江1-11-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	沖縄県 中頭郡北谷町沖縄県中頭郡北谷町桑江１丁目１１番９
価格時点	2023 年
駅名	桑江停駅 から 250m
路線価
1坪当たり	1坪 51万2,430 円
1平米当たり	1平米 15万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	6,950万 円 (358 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 64万1,364 円 1平米 19万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	6,980万 円 (358 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 64万4,670 円／坪 1平米 19万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね北谷町内及びこれに隣接する沖縄市と宜野湾市の一部の圏域。需要者の中心は同町居住者のほか隣接市町村からの転入者も見られる。需要が高い一方で区画整理事業による新規供給に落ち着きが見られ供給不足感がある。土地は２００㎡前後で２５００万円程度、新築戸建物件の取引は少ないがおよそ４７００万円程度が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は町内の西海岸側の区画整然とした住宅地域を中心に、隣接市町村内に存する近隣商業地への交通利便性や居住環境が良好な住宅地域も包含される。需要者の中心は３０～４０代を中心とする給与所得者が多く、他の市町村からの転入者も見られる。新型コロナの影響が和らぎ、日常生活への回復期待感から宅地需要は強含み傾向で推移している。土地は総額５０００万円前後が中心であり、新築戸建住宅は総額７０００万円程度の取引が中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 建築費高騰の中、画地条件等から合理的な賃貸住宅の想定は難しく収益価格は低廉に求められた。近隣地域にはアパートも混在するが取引は自用目的が中心であり、また収益性よりも快適性が重視される住宅地域であるため収益価格は参考にとどめる。比準価格は規範性の高い事例を中心に把握されており、補修正や要因比較も適切になされ信頼度は高いと思料する。そこで現下の経済情勢を踏まえた上で比準価格を妥当と判断して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 主な市場参加者は自ら居住することを目的に、快適性や利便性を重視して取引の意思決定を行うものと判断する。収益価格が低位に求められたが、近年の建築費高騰の影響や、投下資本に見合う賃料設定が困難であったためと考えられる。比準価格は市場性を反映した十分な説得力を有する価格と判断する。いずれも新型コロナの影響を反映させているが、本件では十分な説得力を有する比準価格を採用し、収益価格を参考に止め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	桑江停　北東方
距離	250 m
土地の状態
土地面積	108.3 坪 (358 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、共同住宅等が見られる新興の住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中頭郡北谷町沖縄県中頭郡北谷町桑江１丁目１１番９
標準地の範囲
東	50 m
西	20 m
南	80 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	17.5 m
奥行き	20 m
面積	350 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	選好性の高い新興住宅地域
街路	基準方位北　　　８ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　当該近隣地域は区画整然とした新興住宅地域であり、今後熟成度を増していくものと予測する。当該地域は選好性が比較的高い新興住宅地域であり、地価は緩やかな上昇傾向で推移している。 (2)新型コロナの回復期待から不動産取引に改善の兆しが見られ、区画整然とした住宅地に対する引き合いは根強いものがある。地価は上昇傾向で推移すると予測するが、物価高や世界情勢の今後の動向に留意する必要がある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 64万1,364 円 1平米 19万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 64万4,670 円 1平米 19万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 64万1,364円 1平米 19万4,000円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2022年	1坪 63万8,058円 1平米 19万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 64万4,670円 1平米 19万5,000円
前年から次年への変動率 1 ％
2019年	1坪 63万8,058円 1平米 19万3,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　県内景気は、新型コロナウイルス感染症の影響から脱しつつあり、緩やかに持ち直している。当町の人口は横這い傾向。 (2)物価高や世界情勢の今後の動向に不安が残るが、新型コロナの回復期待から観光、個人消費は緩やかに持ち直しており、不動産市場も回復傾向にある。
地域要因
(1)収益目的の不動産投資については、融資がやや厳しくなっており、建築費高騰や先行き不透明感から需要に弱さも見られる。９月末に換地処分実施。 (2)新型コロナの回復期待感もあり、区画整然とした住宅地に対する需要は根強いものがある。地域環境は当面も現状を維持するものと予測する。
個別的要因	(1)個別的要因に変化はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	公０５北谷 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	中頭郡北谷町
地域	沖縄県中頭郡北谷町桑江１丁目１１番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	15万2,130 円／平米 50万2,942 円／坪
推定価格 平米 坪	15万4,569 円／平米 51万1,005 円／坪
標準価格 平米 坪	19万5,163 円／平米 64万5,209 円／坪
査定価格 平米 坪	19万5,000 円／平米 64万4,670 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	公０５北谷 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	中頭郡北谷町
地域	沖縄県中頭郡北谷町桑江１丁目１１番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万7,850 円／平米 58万7,972 円／坪
推定価格 平米 坪	18万518 円／平米 59万6,793 円／坪
標準価格 平米 坪	19万4,105 円／平米 64万1,711 円／坪
査定価格 平米 坪	19万4,000 円／平米 64万1,364 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	調０４北谷 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	中頭郡北谷町
地域	沖縄県中頭郡北谷町桑江１丁目１１番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	14万618 円／平米 46万4,883 円／坪
推定価格 平米 坪	14万204 円／平米 46万3,514 円／坪
標準価格 平米 坪	19万1,014 円／平米 63万1,492 円／坪
査定価格 平米 坪	19万1,000 円／平米 63万1,446 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	調０４北谷 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	中頭郡北谷町
地域	沖縄県中頭郡北谷町桑江１丁目１１番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	19万9,513 円／平米 65万9,590 円／坪
推定価格 平米 坪	20万2,306 円／平米 66万8,824 円／坪
標準価格 平米 坪	19万6,414 円／平米 64万9,345 円／坪
査定価格 平米 坪	19万6,000 円／平米 64万7,976 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情