路線価 (2023) 沖縄県中頭郡北中城村字美崎120 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	沖縄県 中頭郡北中城村沖縄県中頭郡北中城村字美崎１２０番
価格時点	2023 年
駅名	与儀停駅 から 950m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1,660万 円 (195 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万1,671 円 1平米 8万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2023年01月09日
鑑定評価額 総額	1,650万 円 (195 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万9,357 円／坪 1平米 8万4,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、北中城村内の既成住宅地や、特に土地区画整理地域内の住宅地を中心に、隣接する沖縄市泡瀬地区周辺も含めた住宅地域であり、主な需要者は、隣接する市町村を含んで、かなり広域に亘るものと考えられる。尚、当該地域は、東海岸部に位置し、住環境が比較的良好な立地条件を有し、人気度は高い。一方、教育施設との関係で、やや難点も存する。地価は、コロナ禍からの回復の兆しも見られ、更地価格で、２千万前後の物件が需要の中心となる。 (2) 同一需給圏は、北中城村内及び隣接市町村の住宅地域で、特に区画整然とした住宅地域との代替性が強いものと判断した。需要者は、村内の居住者が中心であるが、他の市町村からの転入者も見られる。村内において、区画整然とした住環境が良好な住宅地域を中心として、需要は堅調である。土地は２００㎡程度で総額１５００万円程度、新築戸建住宅は総額３５００万円程度の取引が中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、市場性を反映する価格として精度高く求められたものと考えられる。一方、収益価格は、近隣地域が、低層の一般住宅を中心とする、住宅地域という事もあり、賃貸市場からのアプローチが困難となっている為、今回は、収益還元法の採用を見送った。従って、本件では、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、更に現下の経済情勢・不動産市場をも勘案し、鑑定評価額を１６，６００，０００円・㎡当たり８５，２００円と決定した。 (2) 近隣地域内には米軍人向けの賃貸住宅も見られるが、戸建住宅が中心で、賃貸市場が未成熟であり、地域内で収受可能な賃料水準や昨今の高騰した建築費を考慮すれば経済合理的な賃貸経営が困難と判断されるため、収益価格は試算しない。居住の快適性や生活の利便性を重視する住宅地域であることから、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	与儀停南東方
距離	950 m
土地の状態
土地面積	59 坪 (195 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整理済の住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中頭郡北中城村沖縄県中頭郡北中城村字美崎１２０番
標準地の範囲
東	150 m
西	30 m
南	120 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	16.5 m
面積	200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	基準方位　北　　　６ｍ村道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)東海岸周辺に開発された、区画整然とした住宅地で、特に地域にかかる変動要因はない。地価は、コロナ禍からの回復の兆しも見られ、また、人気度及び、良好な住環境を有する地域的特性等を反映し、安定的に推移する。 (2)区画整然とした住宅地域で、今後も現状を維持するものと予測。地価は良好な住環境を有し、需要が堅調であることから、上昇傾向で推移するものと予測するが、コロナ禍の影響等今後の動向に注視する必要がある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 28万1,671 円 1平米 8万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 27万9,357 円 1平米 8万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 28万1,671円 1平米 8万5,200円
前年から次年への変動率 7 ％
2022年	1坪 26万3,158円 1平米 7万9,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 27万9,357円 1平米 8万4,500円
前年から次年への変動率 6.2 ％
2019年	1坪 26万3,158円 1平米 7万9,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)北中城村の地価は、コロナ禍からの回復の兆しも見られ、住環境が良好な地域では、地縁的選好性も反映し、その希少性も強く見られる。 (2)新型コロナ収束にはいまだ至っていないが、県内経済は持ち直しの動きも見られ、村内の不動産市況も回復に対する期待感が高まっている。
地域要因
(1)近隣地域内において、地域要因に変動を及ぼす事業等は認められない。 (2)区画整然とした住宅地域で、地域要因に格別の変動はない。住環境が良好で、需要が堅調なことから、地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)地域的需要の属性との関連から、単価と総額との兼ね合いが大きな意味を持つ。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	公０５北中城 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	中頭郡北中城村
地域	沖縄県中頭郡北中城村字美崎１２０番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万5,815 円／平米 34万9,824 円／坪
推定価格 平米 坪	11万365 円／平米 36万4,867 円／坪
標準価格 平米 坪	11万365 円／平米 36万4,867 円／坪
査定価格 平米 坪	11万1,000 円／平米 36万6,966 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	公０５北中城 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	中頭郡北中城村
地域	沖縄県中頭郡北中城村字美崎１２０番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万6,207 円／平米 28万5,000 円／坪
推定価格 平米 坪	8万8,707 円／平米 29万3,265 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,441 円／平米 27万2,550 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,300 円／平米 27万5,390 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	調０４北中城 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	中頭郡北中城村
地域	沖縄県中頭郡北中城村字美崎１２０番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,251 円／平米 24万5,474 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,347 円／平米 26万2,321 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,143 円／平米 27万8,177 円／坪
査定価格 平米 坪	8万5,000 円／平米 28万1,010 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	公０５沖縄 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	沖縄市
地域	沖縄県中頭郡北中城村字美崎１２０番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万2,083 円／平米 27万1,366 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,383 円／平米 27万5,664 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,310 円／平米 27万8,729 円／坪
査定価格 平米 坪	8万5,200 円／平米 28万1,671 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	公０５沖縄 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	沖縄市
地域	沖縄県中頭郡北中城村字美崎１２０番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,799 円／平米 26万3,815 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,193 円／平米 27万1,730 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,337 円／平米 28万5,430 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,200 円／平米 28万8,283 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情