路線価 (2023) 沖縄県中頭郡中城村字南上原中坂田原840-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	沖縄県 中頭郡中城村沖縄県中頭郡中城村字南上原中坂田原８４０番７ ４４街区６
価格時点	2023 年
駅名	琉大東口停駅 から 350m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	2,930万 円 (202 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 47万9,370 円 1平米 14万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	2,990万 円 (202 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 48万9,288 円／坪 1平米 14万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、当村を中心として隣接市町等の中南部を圏域とする。需要者の中心は、地縁者、那覇市等の中南部を通勤圏とする戸建住宅志向の中所得者層がメインで、村外からの転入者もある。住宅需要は底堅く、村内の市街地はもとより、調区内宅地へも外延的影響を及ぼしていると思料される。土地は規模にもよるが３，０００万円前後、新築物件は４，０００万円前後である。 (2) 同一需給圏は、中城村及び隣接市町村の住宅地域の存する圏域で、特に整備された区画整然とした住宅地域と代替性が高い。主たる需要者は中城村及び周辺市町村の居住者を中心とする一次取得者層である。大学等に隣接する南上原地区の宅地需要は安定性が高く、良好な住環境や利便性から堅調さを維持している。土地で２５００万から３０００万円程度、戸建は３５００万から４５００万円程度の取引が中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 賃料相場が土地建物価格に呼応して形成されていないため収益価格は低位に試算された。居住の快適性を求める低層の住宅地域にあって、標準的画地規模であれば自己使用目的の取引が支配的であり、収益性は取引に当たって指標とならないので、収益価格は参考に止めた。よって、代表標準地との検討を踏まえて、類似性等を吟味して求められた市場性を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、規範性を有する取引事例に基づき試算したもので市場の実態を反映し実証的である。一方、賃貸用共同住宅を想定し収益価格を試算したが、投下資本に見合う賃料水準が形成されておらず低位となった。近隣地域は自己使用目的の需要が中心となる地域で、需要者の意思決定にあたっては比準価格が重視されるものと判断される。よって、比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	琉大東口停　北東方
距離	350 m
土地の状態
土地面積	61.1 坪 (202 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅等が見られる新興住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中頭郡中城村沖縄県中頭郡中城村字南上原中坂田原８４０番７４４街区６
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	60 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	土地区画整理事業地域内住宅地
街路	基準方位北　　　６ｍ村道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、区画整理事業が進捗中の住宅地域で、良好な住宅地域が形成されていくものと思料される。需要は底堅く、地価水準は、強含みで推移していくと予測される。 (2)低層住宅を中心とする区画整然とした住宅地域で、大学等に隣接し安定的な需要が見込まれ、漸次住環境の良好な住宅地域として熟成していくものと思料する。堅調な土地需要から地価は上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 47万9,370 円 1平米 14万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 48万9,288 円 1平米 14万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 47万9,370円 1平米 14万5,000円
前年から次年への変動率 3.6 ％
2022年	1坪 46万2,840円 1平米 14万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 48万9,288円 1平米 14万8,000円
前年から次年への変動率 5.7 ％
2019年	1坪 46万2,840円 1平米 14万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍からの経済社会活動再開に伴う需要急増が想定されるものの原材料等の物価上昇が、需要者マインドに及ぼす影響が懸念される。 (2)中城村の人口及び世帯数は増加傾向で推移。コロナ禍の村内不動産市況への影響は小さい中、県内景況も回復傾向にあり土地需要は堅調である。
地域要因
(1)琉球大学等の文教施設、商業施設の充実により引合いは依然としてあり、地価は強含み。 (2)村内でも南上原地区の人口増加は顕著で、琉球大学を中心に周辺各種利便施設への接近性等から、堅調な需要が継続している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	公０５中城 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	中頭郡中城村
地域	沖縄県中頭郡中城村字南上原中坂田原８４０番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万1,248 円／平米 50万26 円／坪
推定価格 平米 坪	15万3,917 円／平米 50万8,850 円／坪
標準価格 平米 坪	14万7,997 円／平米 48万9,278 円／坪
査定価格 平米 坪	14万8,000 円／平米 48万9,288 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	調０４中城 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	中頭郡中城村
地域	沖縄県中頭郡中城村字南上原中坂田原８４０番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万3,939 円／平米 44万2,802 円／坪
推定価格 平米 坪	14万2,645 円／平米 47万1,584 円／坪
標準価格 平米 坪	14万2,645 円／平米 47万1,584 円／坪
査定価格 平米 坪	14万3,000 円／平米 47万2,758 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	公０５宜野湾 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	宜野湾市
地域	沖縄県中頭郡中城村字南上原中坂田原８４０番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万7,995 円／平米 45万6,211 円／坪
推定価格 平米 坪	13万6,682 円／平米 45万1,871 円／坪
標準価格 平米 坪	14万2,377 円／平米 47万698 円／坪
査定価格 平米 坪	14万2,000 円／平米 46万9,452 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	調０４宜野湾 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	宜野湾市
地域	沖縄県中頭郡中城村字南上原中坂田原８４０番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万7,182 円／平米 42万464 円／坪
推定価格 平米 坪	12万6,930 円／平米 41万9,631 円／坪
標準価格 平米 坪	14万1,505 円／平米 46万7,816 円／坪
査定価格 平米 坪	14万2,000 円／平米 46万9,452 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情