路線価 (2023) 沖縄県島尻郡南風原町字津嘉山志良堂原1322外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	沖縄県 島尻郡南風原町沖縄県島尻郡南風原町字津嘉山志良堂原１３２２番外 １９街区５画地外
価格時点	2023 年
駅名	仲井真停駅 から 800m
路線価
倍率方式	0 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月16日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	2億900万 円 (1231 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 56万2,020 円 1平米 17万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	2億800万 円 (1231 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 55万8,714 円／坪 1平米 16万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は沖縄本島南部圏、幹線道路及び準幹線道路沿いの商業地域。需要者の中心は自己の業務用不動産市場及び投資用不動産市場に参入する資金調達力に優る個人、県内外の法人事業者等が想定される。都市への交通アクセスに優り、沿道サービス施設、店舗・事務所兼共同住宅、大規模な駐車場設備を擁する郊外型大型店舗等が立地する沖縄本島南部圏の主要商業エリアの一角を形成している。土地１，２５０㎡前後で２．２億円程度が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は、那覇市郊外から南風原町にかけての商業地域であり、特に幹線道路沿いの商業地と比較的強い価格牽連性がある。需要者は店舗兼共同住宅や、駐車場付き店舗を営む法人が中心で、個人も見られる。背後地人口が増え、商業地としての需要が高まっている。新型コロナ感染症の行動制限が和らいだことで、景況感は上向いた。画地の規模等がまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 沖縄本島南部圏、幹線道路沿いの自動車関連サービス店舗等の商業床需要を相互補完する位置関係にあり、区画整理事業の進捗による背後地域からの購買力も認められるが、商業経営活動は１階部分のみ認められ中層を留保した土地利用・収益性の制約など収益価格は低い価格となった。商住混在の地域特性により市場の実態を反映した実証的・客観的な比準価格を採用し、収益価格を参考程度に止め、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 地域内では、自営の建物が多く、賃貸市場の形成は不十分であり、収益還元法の適用においては、想定建物の規模や、賃料水準、空室率の把握等、想定要素を含まざるを得なかった。比準価格については、代替性の高い事例を採用し、市場参加者の観点から比準しており、実証的な価格が得られたと判断する。ここでは、相対的に信頼性が高い比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	仲井真停　北東方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	372.4 坪 (1231 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	飲食店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	島尻郡南風原町沖縄県島尻郡南風原町字津嘉山志良堂原１３２２番外１９街区５画地外
標準地の範囲
東	40 m
西	90 m
南	110 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	50 m
奥行き	25 m
面積	1250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	３０ｍ　国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、国道５０７号沿いに店舗、事務所兼共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域で、県都那覇市に延びるバイパス等の波及効果や土地区画整理事業の進捗に伴う地域開発は継続中で、地価は上方調整過程にある。 (2)区画整理地内の幹線道路沿いの商業地域として熟成しつつある。背後地人口の伸びも堅調で、潜在的な引き合いは強い。新型コロナとの併存政策で経済活動も回復しつつあり、地価は上昇傾向を強めている。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 56万2,020 円 1平米 17万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 55万8,714 円 1平米 16万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 56万2,020円 1平米 17万円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2022年	1坪 54万8,796円 1平米 16万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 55万8,714円 1平米 16万9,000円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2019年	1坪 54万8,796円 1平米 16万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響等による景気動向を反映し、事業の継続可能性・地価下落リスクに対する不安から購入希望者の慎重な姿勢が見られる。 (2)新型コロナの行動制限が弱まり、景気上昇への期待は高まっているが、物価高等への懸念もある。南風原町の人口は増加傾向にある。
地域要因
(1)地域要因に格別の変動はない (2)区画整理事業地内の街路整備等が進み、多様な店舗が進出しつつある。顧客層は地元が中心で、新型コロナの影響も比較的少なかった。
個別的要因	(1)角地　＋３％ (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	調０４Ｃ那覇 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	那覇市
地域	沖縄県島尻郡南風原町字津嘉山志良堂原１３２２番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	14万2,844 円／平米 47万2,242 円／坪
推定価格 平米 坪	16万8,907 円／平米 55万8,407 円／坪
標準価格 平米 坪	16万4,147 円／平米 54万2,670 円／坪
査定価格 平米 坪	16万9,000 円／平米 55万8,714 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	183 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	調０４Ｄ那覇修１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	那覇市
地域	沖縄県島尻郡南風原町字津嘉山志良堂原１３２２番外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	19万2,677 円／平米 63万6,990 円／坪
推定価格 平米 坪	21万5,121 円／平米 71万1,190 円／坪
標準価格 平米 坪	17万731 円／平米 56万4,437 円／坪
査定価格 平米 坪	17万6,000 円／平米 58万1,856 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	20 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	公０５豊見城 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	豊見城市
地域	沖縄県島尻郡南風原町字津嘉山志良堂原１３２２番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万4,746 円／平米 28万170 円／坪
推定価格 平米 坪	10万9,912 円／平米 36万3,369 円／坪
標準価格 平米 坪	16万455 円／平米 53万464 円／坪
査定価格 平米 坪	16万5,000 円／平米 54万5,490 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	調０４豊見城 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	沖縄県
市区町村	豊見城市
地域	沖縄県島尻郡南風原町字津嘉山志良堂原１３２２番外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	16万6,006 円／平米 54万8,816 円／坪
推定価格 平米 坪	16万9,587 円／平米 56万655 円／坪
標準価格 平米 坪	16万3,064 円／平米 53万9,090 円／坪
査定価格 平米 坪	16万8,000 円／平米 55万5,408 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情