路線価 (2023) 神奈川県横浜市中区伊勢佐木町1-4-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市中区神奈川県横浜市中区伊勢佐木町１丁目４番６
価格時点	2023 年
駅名	関内駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 284万3,160 円
1平米当たり	1平米 86万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億1,100万 円 (99 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 370万2,720 円 1平米 112万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億1,100万 円 (99 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 370万2,720 円／坪 1平米 112万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね中区及び周辺区の小売や飲食店街を形成する商業地域である。主たる需要者は当該地域に地縁的選好性をもつ法人や個人事業者、賃貸経営を目的とする地元不動産業者等である。イセザキモールは歴史も古く、やや陳腐化傾向にあるが通り沿いは稀少性が高い。コロナ禍の長期化で飲食店舗の収益性に不安感は残るが需要はある。商業地の事例は少なく個別性もあるが、取引市場で中心となる価格帯は概ね１㎡あたり１００～１５０万円程度と思料する。 (2) 同一需給圏は概ね中区及び周辺区の小売や飲食店街を形成する商業地域の圏域。需要者は当該地域に地縁的選好性をもつ法人や個人事業者、賃貸経営を目的とする地元不動産業者等が中心。イセザキモールは歴史も古く、やや陳腐化も見られるが、通り沿いは稀少性が高い。各種店舗の収益性は回復しており需要は高まっている。商業地の事例は少なく個別性もあるが、取引市場で中心となる価格帯は概ね１㎡あたり１２０～２００万円程度と思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 歴史のある古くからの商店街で、典型的な需要者は地縁的選好性のある不動産業者や投資家で、収益性を反映する収益価格が一定の指標とされる。一方で収益物件としての需要はあるが、供給が限られており、稀少性を重視して取引市場により価格形成がなされる地域とも言える。よって、本件では市場の実態を反映した比準価格と収益価格を関連づけて、周辺類似の標準地とのバランスも考慮し、本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 歴史のある商店街であるが、典型的は需要者は地縁的選好性のある不動産業者や法人等で、収益性を反映する収益価格が指標とされる。一方で収益物件としての需要はあるが、供給が限られており、稀少性を重視して取引市場により価格形成がなされる地域とも言える。よって、本件では市場の実態を反映した比準価格と収益価格を関連づけて、周辺類似の標準地とのバランスも考慮しながら、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	関内駅西方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	29.9 坪 (99 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の各種小売店舗が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市中区神奈川県横浜市中区伊勢佐木町１丁目４番６
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	14 m
面積	99 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	イセザキモール商店街で、横浜では歴史のある商業地域である。
街路	１４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)古くからの商店街で、繁華性はある程度維持してきている。コロナ禍で収益性の悪化が懸念されたが、様々な施策により人通りは回復傾向にあり、今後は個性特色を活かした商店街へと進展するものと予測する。 (2)従来からの商店街で繁華性はある程度維持してきている。様々な施策により人通りは概ね回復しており、今後は個性特色を活かした商店街へと進展するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 380万1,900 円 1平米 115万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 376万8,840 円 1平米 114万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 380万1,900円 1平米 115万円
前年から次年への変動率 3.7 ％
2022年	1坪 357万480円 1平米 108万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 376万8,840円 1平米 114万円
前年から次年への変動率 3.7 ％
2019年	1坪 357万480円 1平米 108万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)世界経済情勢等先行きが不透明で、コロナ禍の影響も長期化している。不動産市場はアフターコロナを見越した動きがあるが用途や地域により異なる。 (2)円安が進み世界経済情勢等先行きが不透明だが、不動産市場はアフターコロナを見越した動きに転じ、用途や地域によっては更に堅調に推移している。
地域要因
(1)伊勢佐木町１・２丁目地区地区計画による施策が期待され、コロナ禍の影響による飲食店舗の収益性に不安感はあるが、需要は回復傾向にある。 (2)伊勢佐木町１・２丁目地区地区計画による施策が期待され、各店舗の収益性は回復傾向にあり、テナントの入れ替えはあるが、需要は高まっている。
個別的要因	(1)繁華性のある通りに接面し、店舗立地等に優れるが、この１年では特段の変化は見られない。 (2)繁華性のやや高い通りに接面し、店舗立地等に優れるが、この１年では特段の変化は見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1050405 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市中区
地域	神奈川県横浜市中区伊勢佐木町１丁目４番６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	97万5,461 円／平米 322万4,874 円／坪
推定価格 平米 坪	97万5,461 円／平米 322万4,874 円／坪
標準価格 平米 坪	134万9,185 円／平米 446万406 円／坪
査定価格 平米 坪	135万 円／平米 446万3,100 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	420 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1050409 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市中区
地域	神奈川県横浜市中区伊勢佐木町１丁目４番６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	91万9,794 円／平米 304万839 円／坪
推定価格 平米 坪	89万8,770 円／平米 297万1,334 円／坪
標準価格 平米 坪	96万5,381 円／平米 319万1,550 円／坪
査定価格 平米 坪	96万5,000 円／平米 319万290 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	460 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	7 m
側道方位2	北西
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1050408 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市中区
地域	神奈川県横浜市中区伊勢佐木町１丁目４番６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	168万7,143 円／平米 557万7,695 円／坪
推定価格 平米 坪	160万6,803 円／平米 531万2,091 円／坪
標準価格 平米 坪	128万1,342 円／平米 423万6,117 円／坪
査定価格 平米 坪	128万 円／平米 423万1,680 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	15 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050415 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市西区
地域	神奈川県横浜市中区伊勢佐木町１丁目４番６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	77万2,012 円／平米 255万2,272 円／坪
推定価格 平米 坪	78万599 円／平米 258万660 円／坪
標準価格 平米 坪	105万3,440 円／平米 348万2,673 円／坪
査定価格 平米 坪	105万 円／平米 347万1,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	28 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情