路線価 (2023) 神奈川県横浜市中区弁天通4-67-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市中区神奈川県横浜市中区弁天通４丁目６７番１
価格時点	2023 年
駅名	馬車道駅 から 110m
路線価
1坪当たり	1坪 327万2,940 円
1平米当たり	1平米 99万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	9億3,800万 円 (670 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 462万8,400 円 1平米 140万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	9億4,500万 円 (670 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 466万1,460 円／坪 1平米 141万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、横浜、川崎市内で、横浜駅周辺、みなとみらい２１地区、関内地区、新横浜駅周辺、川崎駅周辺などの商業地域である。需要者は、賃貸経営を行う事業者、投資ファンド及び機関投資家などが中心である。関内駅周辺では、旧横浜市庁舎再開発、関東学院大学キャンパス開設進出などの計画があり、今後の収益性上昇が期待される。需給の中心となる価格帯は、土地価格で１㎡あたり１００万円台程度である。 (2) 同一需給圏は、関内駅、横浜駅、ＭＭ２１地区、川崎駅周辺の繁華性の高い高度商業地域の圏域である。主たる需要者は賃貸経営をする不動産業者等、高い資金力のある機関投資家等が考えられる。更地の取引は少なく、複合不動産の状態での取引が中心である。使用可能容積率、画地規模、想定するテナント、立地等で格差が見られ、中心的な価格帯を把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、専門店、事務所等が建ち並ぶ観光地としても有名な商業地域である。比準価格は、土地取引の実態を反映した価格で、手法の各過程は適切であり規範性が高い。収益価格は、賃貸物件が多いものの、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。したがって、市場の実態を反映し相対的に信頼性の高い比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏の事例を幅広く収集し求めた価格で規範性が高く説得力を有する。一方、商業地の需要者は収益性を重視して判断することも多いが自己使用目的での取引も見られる。商況や地価に見合う賃料水準に至らないケースも目立ち、収益価格は比準価格に比べ低位に試算された。本件では比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、代表標準地価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	馬車道駅南方
距離	110 m
土地の状態
土地面積	202.7 坪 (670 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	9F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の専門店、事務所が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市中区神奈川県横浜市中区弁天通４丁目６７番１
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	27 m
面積	670 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)観光地としても有名な馬車道に所在する商業地域で、関内地区では旧市役所再開発、関東学院大学キャンパス開設等の計画があり、収益性上昇が期待される。 (2)馬車道駅に近い商業地域。中高層の店舗兼事務所が建ち並び繁華性が高い。当面の間、地域要因の変動はなく、同様の状況で推移するものと予測した。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 479万3,700 円 1平米 145万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 479万3,700 円 1平米 145万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 479万3,700円 1平米 145万円
前年から次年への変動率 5.3 ％
2022年	1坪 439万6,980円 1平米 133万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 479万3,700円 1平米 145万円
前年から次年への変動率 6 ％
2019年	1坪 439万6,980円 1平米 133万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウィルス感染症対策の動向、円相場、国際情勢等が不動産の需給動向に及ぼす影響を注視する必要がある。 (2)コロナ禍の影響が緩和し景気は持ち直している。物価上昇や円相場の変動、供給面の制限などが市況に及ぼす影響に対して注視する必要がある。
地域要因
(1)観光地としても有名な商業地域で、社会経済活動が回復してきている影響から、地価は上昇傾向で推移している。 (2)高層の店舗付事務所ビルが建ち並ぶ商業地域。地域要因に変動は見られない。周辺地域は事務所需要は高いため、今後も地価は上昇基調が続く。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1050405 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市中区
地域	神奈川県横浜市中区弁天通４丁目６７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	136万3,288 円／平米 450万7,030 円／坪
推定価格 平米 坪	135万9,317 円／平米 449万3,902 円／坪
標準価格 平米 坪	136万2,041 円／平米 450万2,908 円／坪
査定価格 平米 坪	143万 円／平米 472万7,580 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1050405 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市中区
地域	神奈川県横浜市中区弁天通４丁目６７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	104万5,101 円／平米 345万5,104 円／坪
推定価格 平米 坪	107万6,454 円／平米 355万8,757 円／坪
標準価格 平米 坪	135万632 円／平米 446万5,189 円／坪
査定価格 平米 坪	142万 円／平米 469万4,520 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	720 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1050408 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市中区
地域	神奈川県横浜市中区弁天通４丁目６７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	76万3,716 円／平米 252万4,845 円／坪
推定価格 平米 坪	76万3,716 円／平米 252万4,845 円／坪
標準価格 平米 坪	140万6,475 円／平米 464万9,806 円／坪
査定価格 平米 坪	148万 円／平米 489万2,880 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	424 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050409 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市中区
地域	神奈川県横浜市中区弁天通４丁目６７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	96万6,914 円／平米 319万6,618 円／坪
推定価格 平米 坪	101万425 円／平米 334万465 円／坪
標準価格 平米 坪	138万9,856 円／平米 459万4,864 円／坪
査定価格 平米 坪	146万 円／平米 482万6,760 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	411 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情