路線価 (2023) 神奈川県横浜市中区本郷町2-34-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市中区神奈川県横浜市中区本郷町２丁目３４番４
価格時点	2023 年
駅名	山手駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 94万2,210 円
1平米当たり	1平米 28万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,750万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 119万160 円 1平米 36万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,750万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 119万160 円／坪 1平米 36万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は中区及び隣接する西区、南区にかけて広がる商業地域一帯であり、特に代替競争の関係が強いのは中区南部の幹線街路沿いの商業地域である。需要者は地場の事業者のほか収益物件の開発事業者の需要も認められ、規模によってはマンション開発事業者の需要も認められる。地域は商業地としてはやや衰退傾向にあるが堅調な収益物件用地需要の影響から地価は僅かながらも上昇傾向にある。取引価格に幅があり、市場の中心となる価格帯は見いだせない。 (2) 同一需給圏は中区、西区及びその周辺区に位置する路線商業地域、近隣商業地域及び普通商業地域等の圏域である。需要者は、マンション等の収益物件開発業者が中心である。用途としてはマンション等の需要が考えられるが、低層階の一部を店舗利用とすることも想定される。土地供給は限定的であり、取引件数は少なく需給は安定している。立地条件や画地規模等の取引条件により価格水準に開差があり、中心的な価格帯の把握は難しい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 商業地の典型的な需要者は、自ら商売を行う場合には背後地の商圏や顧客の流動性等商業収益に関する検討を行い、賃貸目的の場合には空室率や賃料相場等賃貸事業に関する検討を行うのが一般的である。したがって収益価格の規範性は相応に高いものと認められるものの、地域での利用は依然自用が多いため比準価格の規範性も相応に高い。本件では、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を標準に、収益価格を関連付け、鑑定評価額を標記のとおり決定した。 (2) 商業地の取引事例は限られているが、比準価格は多様な取引動機をもった現実の取引市場を反映した価格である。市場特性や市場参加者の属性から、収益価格主体の価格が形成される傾向にあるが、一方で収益資料の制約から想定要素を多く含んでいるという限界がある。従って、取引実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、単価と総額との関連にも留意のうえ、かつ、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	山手駅北東方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	39.9 坪 (132 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層小売店舗等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市中区神奈川県横浜市中区本郷町２丁目３４番４
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	20 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	16 m
面積	130 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	本郷町商店街に所在し、店舗兼共同住宅も混在するほか駐車場等の空地も見られる。
街路	２２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)商業地域としてはやや衰退傾向にあり、将来的にはまとまった画地について共同住宅への建て替えが進む可能性はあるが、現時点では特段の変動要因はなく、当面は現環境を維持するものと推察される。 (2)既存の小規模店舗等が多い商業地域であるが、商業性はやや衰退傾向にあり、当面は現状を維持しながらも、マンション等住宅利用が増えていくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 122万3,220 円 1平米 37万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 121万6,608 円 1平米 36万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 122万3,220円 1平米 37万円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2022年	1坪 117万3,630円 1平米 35万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 121万6,608円 1平米 36万8,000円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2019年	1坪 117万3,630円 1平米 35万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの沈静化に伴う商況回復は持続しているが、固定化しつつある一般消費行動の変容の影響から一部業種では回復の遅れ等が見られる。 (2)景気は緩やかに持ち直している。ウィズコロナの新たな段階への移行が進められる中、世界的な金融引締め、物価上昇等の影響に注視が必要である。
地域要因
(1)旧来型商業地のため緩やかながらも衰退傾向が持続しているが、堅調な収益物件用地需要の影響から地価は僅かながらも上昇傾向にある。 (2)やや衰退傾向にある商業地域であるが、マンション需要等も認められ、地価はやや上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５０４０５Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市中区
地域	神奈川県横浜市中区本郷町２丁目３４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	42万5,673 円／平米 140万7,275 円／坪
推定価格 平米 坪	40万6,180 円／平米 134万2,831 円／坪
標準価格 平米 坪	37万9,963 円／平米 125万6,158 円／坪
査定価格 平米 坪	38万 円／平米 125万6,280 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	8 m
側道方位2	東
側道幅員2	3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1050415 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市中区
地域	神奈川県横浜市中区本郷町２丁目３４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	43万6,920 円／平米 144万4,458 円／坪
推定価格 平米 坪	44万1,731 円／平米 146万363 円／坪
標準価格 平米 坪	55万2,164 円／平米 182万5,454 円／坪
査定価格 平米 坪	55万2,000 円／平米 182万4,912 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造規制区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５０４０８Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市中区
地域	神奈川県横浜市中区本郷町２丁目３４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	32万8,651 円／平米 108万6,520 円／坪
推定価格 平米 坪	33万929 円／平米 109万4,051 円／坪
標準価格 平米 坪	36万7,291 円／平米 121万4,264 円／坪
査定価格 平米 坪	36万7,000 円／平米 121万3,302 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	3.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050411 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市中区
地域	神奈川県横浜市中区本郷町２丁目３４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	32万7,290 円／平米 108万2,021 円／坪
推定価格 平米 坪	33万9,099 円／平米 112万1,061 円／坪
標準価格 平米 坪	36万744 円／平米 119万2,620 円／坪
査定価格 平米 坪	36万1,000 円／平米 119万3,466 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	26.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1050412 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市中区
地域	神奈川県横浜市中区本郷町２丁目３４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	35万3,974 円／平米 117万238 円／坪
推定価格 平米 坪	35万7,514 円／平米 118万1,941 円／坪
標準価格 平米 坪	38万2,368 円／平米 126万4,109 円／坪
査定価格 平米 坪	38万2,000 円／平米 126万2,892 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情