路線価 (2023) 神奈川県横浜市中区相生町2-31-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市中区神奈川県横浜市中区相生町２丁目３１番１
価格時点	2023 年
駅名	関内駅 から 370m
路線価
1坪当たり	1坪 238万320 円
1平米当たり	1平米 72万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2億2,200万 円 (236 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 311万4,252 円 1平米 94万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2億2,000万 円 (236 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 308万1,192 円／坪 1平米 93万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は横浜市中心部における繁華な商業地域で、横浜駅周辺、みなとみらい地区、関内地区、新横浜駅周辺等の地区である。主な需要者は、収益物件を開発する事業者や投資家等である。飲食店が多い近隣地域はこれまで新型コロナの影響を受けていたが、直近では緩やかながらも市況の回復が見られ、地価は上昇に転じているものと推察される。条件の良否による取引価格の幅が大きく、取引の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は、中区、西区、南区内の普通商業地域、高度商業地域である。主たる需要者は不動産投資等を手がける不動産会社、機関投資家等が考えられる。また、比較的高い容積率のためマンション開発業者も予想される。商業地としはやや衰退ぎみではあるが、交通利便性に優れることから、需要は堅調である。小規模な画地や小規模の中古ビルの取引も見られ、画地規模、立地等で差が生じているが、中心価格帯は１㎡当たり９０～１２０万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 商業地の典型的な需要者は、自ら商売を行う場合には商圏の状態や顧客の流動性等商業収益に関する検討を行い、賃貸目的の場合には空室率や賃料相場等賃貸事業に関する検討を行うのが一般的である。したがって収益価格の規範性は相応に高いものと認められるものの、土地価格に見合う賃料形成がなされず収益価格はやや低位に試算された。本件では、代表標準地との検討を踏まえ比準価格を標準に収益価格を関連付け、鑑定評価額を標記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏の実際の事例を幅広く収集し求めた価格で規範性が高く説得力を有する。一方、商業地の需要者は収益性を重視して取引されることが多い。周辺地域には賃貸ビルも多く建ち並ぶが、収益物件は地価に見合う賃料水準に至らないケースも目立ち、収益価格は比準価格に比べ低位に試算された。本件では比準価格を標準に、収益価格を関連付けて、代表標準地から検討した価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	関内駅北東方
距離	370 m
土地の状態
土地面積	71.4 坪 (236 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の店舗、事務所ビルが多い既成商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市中区神奈川県横浜市中区相生町２丁目３１番１
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	25 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗事務所地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	15 m
面積	230 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	飲食店を主とした店舗ビル、営業所等が混在するほか、駐車場等の空地も見られる。
街路	９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)商業地域としては緩やかながらも衰退傾向にあるが、現状では特段の変動要因は認められないことから、当面は現環境を維持するものと推察される。 (2)築年の経過した中小規模の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域である。地域としては、熟成しており今後も同様の用途で推移するものと想定した。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 319万290 円 1平米 96万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 317万3,760 円 1平米 96万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 319万290円 1平米 96万5,000円
前年から次年への変動率 4.1 ％
2022年	1坪 299万1,930円 1平米 90万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 317万3,760円 1平米 96万円
前年から次年への変動率 3 ％
2019年	1坪 299万1,930円 1平米 90万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの沈静化に伴う商況回復は持続しているが、固定化しつつある一般消費行動の変容の影響から一部業種では回復の遅れ等が見られる。 (2)コロナ禍の影響が緩和し景気は持ち直している。物価上昇や円相場の変動、供給面の制限などが市況に及ぼす影響に対して注視する必要がある。
地域要因
(1)新型コロナの影響が弱まる中でも地域の商況回復は弱く、周辺地域の地価の上昇傾向に比較して、低位な上昇幅に留まっている。 (2)コロナ禍の影響は緩和しつつあるが、市庁舎移転などの影響もあり商業地として依然として弱含んでいる。地価は微増傾向で推移するものと判断した。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1050405 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市中区
地域	神奈川県横浜市中区相生町２丁目３１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	136万3,288 円／平米 450万7,030 円／坪
推定価格 平米 坪	136万5,935 円／平米 451万5,781 円／坪
標準価格 平米 坪	98万7,661 円／平米 326万5,207 円／坪
査定価格 平米 坪	98万8,000 円／平米 326万6,328 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1050405 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市中区
地域	神奈川県横浜市中区相生町２丁目３１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	104万5,101 円／平米 345万5,104 円／坪
推定価格 平米 坪	107万6,454 円／平米 355万8,757 円／坪
標準価格 平米 坪	94万3,430 円／平米 311万8,980 円／坪
査定価格 平米 坪	94万3,000 円／平米 311万7,558 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	720 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1050413 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市中区
地域	神奈川県横浜市中区相生町２丁目３１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	64万3,929 円／平米 212万8,829 円／坪
推定価格 平米 坪	102万7,077 円／平米 339万5,517 円／坪
標準価格 平米 坪	96万8,941 円／平米 320万3,319 円／坪
査定価格 平米 坪	96万9,000 円／平米 320万3,514 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	10.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	7.9 m
側道方位2	南西
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050405 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市中区
地域	神奈川県横浜市中区相生町２丁目３１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	84万9,041 円／平米 280万6,930 円／坪
推定価格 平米 坪	87万2,814 円／平米 288万5,523 円／坪
標準価格 平米 坪	94万532 円／平米 310万9,399 円／坪
査定価格 平米 坪	94万1,000 円／平米 311万946 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1050405 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市中区
地域	神奈川県横浜市中区相生町２丁目３１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	97万5,461 円／平米 322万4,874 円／坪
推定価格 平米 坪	101万578 円／平米 334万971 円／坪
標準価格 平米 坪	99万1,735 円／平米 327万8,676 円／坪
査定価格 平米 坪	99万2,000 円／平米 327万9,552 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	420 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情