路線価 (2023) 神奈川県横浜市中区不老町3-13-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市中区神奈川県横浜市中区不老町３丁目１３番１２
価格時点	2023 年
駅名	関内駅 から 370m
路線価
1坪当たり	1坪 122万3,220 円
1平米当たり	1平米 37万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	7,650万 円 (153 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 165万3,000 円 1平米 50万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	7,650万 円 (153 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 165万3,000 円／坪 1平米 50万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は中区及び隣接する西区、南区にかけて広がる商業地域一帯であり、特に代替競争の関係が強いのは関外の商業地域である。主たる需要者は収益物件の開発事業者等であり、規模によってはマンション開発事業者の需要も認められる。関外の事務所需要は低位にあるが、利便性良好な立地から賃貸住宅需要が旺盛であるため堅調な収益物件用地需要の影響を受けて地価の上昇幅は拡大傾向にある。取引価格に幅があり、市場の中心となる価格帯は見いだせない。 (2) 同一需給圏は、中区・西区・神奈川区等の商業地域であり、特に駅から徒歩圏の商業地と強い代替競争関係にある。中心となる需要者は個人・法人事業者のほか、賃貸収入を目的とする地場の不動産業者等である。土地建物一体での取引が中心で、更地の売買は限定的であり、各画地の個別性が強いため、取引価格水準の幅が大きく、一部高値での取引もみられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 商業地の典型的な需要者は、自ら事業を行う場合には商圏の状態や顧客の流動性等事業収益に関する検討を行い、賃貸目的の場合には空室率や賃料相場等賃貸事業に関する検討を行うのが一般的である。したがって収益価格の規範性は相応に高いと認められるものの、地域での利用は自用が多く、比準価格の規範性も相応に高いものと判断される。本件では、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を標準に、収益価格を関連付け、鑑定評価額を標記のとおり決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内に所在する取引事例をもとに試算したもので、対象標準地の市場性を反映した実証的な価格であり、収益価格は対象標準地の投資採算性を示している。近隣地域は収益獲得を目的とする取引もあるが、規模等によっては自己使用目的（事業用）の取引が多い地域であることから、市場の実態を反映した比準価格を中心に収益価格を関連付け、代表標準地から検討した価格との均衡を考慮のうえ、上記のとおり決定した。
交通
交通施設	関内駅南西方
距離	370 m
土地の状態
土地面積	46.3 坪 (153 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の事務所、マンションが混在する商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市中区神奈川県横浜市中区不老町３丁目１３番１２
標準地の範囲
東	20 m
西	100 m
南	0 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	11.5 m
奥行き	13 m
面積	153 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	近接地では、横浜文化体育館再整備事業が進行中である。
街路	１８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近年、地域では事業所等の跡地について中層の共同住宅への建て替えが見られており、今後も同様の傾向が持続することが見込まれている。 (2)店舗兼事務所ビル、営業所等が建ち並ぶ熟成度の高い商業地域である。中心部への接近性に優れるため、周辺ではマンションの建築も見られ、今後も商住混在の状況が続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 170万2,590 円 1平米 51万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 168万6,060 円 1平米 51万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 170万2,590円 1平米 51万5,000円
前年から次年への変動率 7.3 ％
2022年	1坪 154万596円 1平米 46万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 168万6,060円 1平米 51万円
前年から次年への変動率 7.3 ％
2019年	1坪 154万596円 1平米 46万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの沈静化に伴う商況回復は持続しているが、固定化しつつある一般消費行動の変容の影響から一部業種では回復の遅れ等が見られる。 (2)個人消費、設備投資、雇用情勢など持ち直している。一方、消費者物価は上昇しており、海外景気の下振れや金融市場の変動等に注意が必要。
地域要因
(1)利便性高い立地により賃貸住宅需要は旺盛なため、堅調な収益物件用地需要の影響を受けて地価の上昇幅は拡大している。 (2)店舗兼事務所等が中心ではあるが、関内エリアへの接近性にも優れるため、周辺ではマンションの建築も見られる。不動産需要は堅調で、地価は上昇。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５０４１２Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市中区
地域	神奈川県横浜市中区不老町３丁目１３番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	55万2,666 円／平米 182万7,114 円／坪
推定価格 平米 坪	59万4,116 円／平米 196万4,147 円／坪
標準価格 平米 坪	52万3,912 円／平米 173万2,053 円／坪
査定価格 平米 坪	52万4,000 円／平米 173万2,344 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1050409 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市中区
地域	神奈川県横浜市中区不老町３丁目１３番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	56万1,956 円／平米 185万7,827 円／坪
推定価格 平米 坪	58万4,434 円／平米 193万2,139 円／坪
標準価格 平米 坪	50万4,693 円／平米 166万8,515 円／坪
査定価格 平米 坪	50万5,000 円／平米 166万9,530 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５０４０９Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市中区
地域	神奈川県横浜市中区不老町３丁目１３番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	35万9,006 円／平米 118万6,874 円／坪
推定価格 平米 坪	37万4,691 円／平米 123万8,728 円／坪
標準価格 平米 坪	50万3,617 円／平米 166万4,958 円／坪
査定価格 平米 坪	50万4,000 円／平米 166万6,224 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050408 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市中区
地域	神奈川県横浜市中区不老町３丁目１３番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	72万1,065 円／平米 238万3,841 円／坪
推定価格 平米 坪	69万7,697 円／平米 230万6,586 円／坪
標準価格 平米 坪	52万7,759 円／平米 174万4,771 円／坪
査定価格 平米 坪	52万8,000 円／平米 174万5,568 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	472 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	7 m
側道方位2	北西
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１０５０４１４Ｄ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市中区
地域	神奈川県横浜市中区不老町３丁目１３番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	53万5,224 円／平米 176万9,451 円／坪
推定価格 平米 坪	53万4,709 円／平米 176万7,748 円／坪
標準価格 平米 坪	67万7,705 円／平米 224万493 円／坪
査定価格 平米 坪	67万8,000 円／平米 224万1,468 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情