路線価 (2023) 神奈川県横浜市中区海岸通4-21 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市中区神奈川県横浜市中区海岸通４丁目２１番
価格時点	2023 年
駅名	馬車道駅 から 110m
路線価
1坪当たり	1坪 244万6,440 円
1平米当たり	1平米 74万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1億3,100万 円 (135 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 321万126 円 1平米 97万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億3,100万 円 (135 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 321万3,432 円／坪 1平米 97万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、中区・西区・神奈川区等の商業地域であり、特に関内地区を中心に横浜市中心商業地と強い代替競争関係にある。中心となる需要者は、賃貸収入を目的とする法人投資家・不動産業者等、事業用で自己利用を目的とする法人等である。周辺では大規模ビルの建築計画等があり、これらの波及効果による不動産需要の高まり等が期待される。更地の売買は限定的であり、各画地の個別性が強いため、取引価格水準の幅が大きく、一部高値での取引もみられる。 (2) 同一需給圏は関内駅周辺や横浜駅周辺などに所在する高度又は普通商業地域である。需要者は貸店舗・貸事務所ビルの経営を行う不動産会社、店舗・事務所ビル等として自己利用を目的とする一般企業が中心となる。横浜市役所新市庁舎や北仲通再開発地区に近いことから、事務所需要の増加による賃料上昇などの影響が見込まれる。取引される価格はまちまちであり、中心となる価格帯を見出しづらいが、需要者の用途や立地条件等を反映した個別性の強いものが多い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内に所在する取引事例をもとに試算したもので、対象標準地の市場性を反映した実証的な価格であり、収益価格は対象標準地の投資採算性を示している。近隣地域を含む周辺地域では収益獲得を目的とする取引が中心となるものの、規模等によっては自己使用目的（事業用）の取引が多い地域であることから、市場の実態を反映した比準価格を中心に収益価格を関連付け、代表標準地から検討した価格との均衡を考慮のうえ、上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は中高層の事務所ビルが多い商業地域である。収益価格は賃貸事例に基づいて適正な賃料を設定することによって求められ、対象標準地の収益性を表している。一方、比準価格は複数の適切な商業地取引事例から求められた価格で、市場実勢を反映し規範性が高い。よって、価格の調整にあたっては、信頼性の高い比準価格を標準としつつ、収益性を反映した収益価格も十分に比較考量し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	馬車道駅北東方
距離	110 m
土地の状態
土地面積	40.8 坪 (135 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層事務所が多くマンションもある商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市中区神奈川県横浜市中区海岸通４丁目２１番
標準地の範囲
東	100 m
西	20 m
南	10 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	高層事務所地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	13 m
面積	130 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中高層事務所、マンションが存する既成商業地域であるが、周辺では横浜郵船ビル等の建替計画や北仲通地区の開発事業などの計画があり、これらの開発の周辺地域への波及効果で今後更なる地域の発展が期待される。 (2)中高層事務所ビルが多く、マンション等も見られる商業地域である。横浜市役所新市庁舎や北仲通再開発地区に近く、今後は事務所需要の増加による賃料の上昇等の影響が出てくるものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 330万6,000 円 1平米 100万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 330万6,000 円 1平米 100万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 330万6,000円 1平米 100万円
前年から次年への変動率 5.3 ％
2022年	1坪 304万8,132円 1平米 92万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 330万6,000円 1平米 100万円
前年から次年への変動率 5.4 ％
2019年	1坪 304万8,132円 1平米 92万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)個人消費、設備投資、雇用情勢など持ち直している。一方、消費者物価は上昇しており、海外景気の下振れや金融市場の変動等に注意が必要。 (2)景気が緩やかに持ち直している中、オフィス街を中心とした商業地では、潤沢な投資資金や比較的低位な平均空室率を背景に堅調に推移している。
地域要因
(1)既成商業地域であるが、周辺では大規模ビルの建築計画等があり、不動産需要の高まりが期待され、地価は上昇。 (2)横浜市役所新市庁舎の移転や北仲通再開発により、事務所需要の拡大が見込まれる。地価は上昇傾向にて推移するものと思料する。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因の変動は特にみられない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1050405 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市中区
地域	神奈川県横浜市中区海岸通４丁目２１番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	104万5,101 円／平米 345万5,104 円／坪
推定価格 平米 坪	108万2,725 円／平米 357万9,489 円／坪
標準価格 平米 坪	95万3,103 円／平米 315万959 円／坪
査定価格 平米 坪	95万3,000 円／平米 315万618 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	720 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1050405 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市中区
地域	神奈川県横浜市中区海岸通４丁目２１番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	97万5,461 円／平米 322万4,874 円／坪
推定価格 平米 坪	99万3,019 円／平米 328万2,921 円／坪
標準価格 平米 坪	103万103 円／平米 340万5,521 円／坪
査定価格 平米 坪	103万 円／平米 340万5,180 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	420 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1050405 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市中区
地域	神奈川県横浜市中区海岸通４丁目２１番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	84万9,041 円／平米 280万6,930 円／坪
推定価格 平米 坪	87万8,757 円／平米 290万5,171 円／坪
標準価格 平米 坪	103万6,270 円／平米 342万5,909 円／坪
査定価格 平米 坪	104万 円／平米 343万8,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050408 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市西区
地域	神奈川県横浜市中区海岸通４丁目２１番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	89万5,476 円／平米 296万444 円／坪
推定価格 平米 坪	92万7,745 円／平米 306万7,125 円／坪
標準価格 平米 坪	97万8,634 円／平米 323万5,364 円／坪
査定価格 平米 坪	97万9,000 円／平米 323万6,574 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	7.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情