路線価 (2023) 神奈川県横浜市中区石川町2-61-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市中区神奈川県横浜市中区石川町２丁目６１番１
価格時点	2023 年
駅名	石川町駅 から 60m
路線価
1坪当たり	1坪 201万6,660 円
1平米当たり	1平米 61万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	1億1,900万 円 (153 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 257万8,680 円 1平米 78万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	1億1,900万 円 (153 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 257万8,680 円／坪 1平米 78万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、中区及び隣接区内の商業地域であり、近隣地域はＪＲ「石川町」駅近接の普通商業地。需要者は県内外の法人事業者、個人事業者、機関投資家、不動産業者、マンションデベなど多岐にわたる。「石川町」駅と「元町商店街」との間に所在する古くからの商店街のため繁華性が高く、その希少性から不動産需要は、コロナ禍だが、堅調に推移している。個別性、特に規模や基準容積率による価格差が大きく、取引市場での中心価格帯の判定は困難。 (2) ①同一需給圏は横浜市中区及び隣接する西区を中心とする商業地域である。②主な需要者は地元企業と不動産業者が中心であるが、規模や総額によっては機関投資家、マンションデベロッパーも需要者となる。③店舗の賃料水準はやや回復傾向、エンドのマンション需要は依然として堅調であり、金利や為替市場の変動等の要因には留意が必要だが、投資家からの需要は依然として旺盛である。④物件規模等により取引価格にはばらつきが大きく中心価格帯の把握は困難。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益性が取引価格に影響する商業地だが、地域周辺の取引の多くは自用の事業用物件や業者購入物件であり、収益物件取引は多くないことから収益価格はやや低位に試算された。本件は広域的な収集・選択で採用した中区内の商業地事例等により市場性が適切に反映された比準価格を重視し、商業地においては理論的な価格として規範性が認められる収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、一般的要因の分析も考慮して、上記の通り決定した。 (2) 比準価格は中区内の類似地域の事例を採用して適切に要因比較を行っており信頼性が高い。収益価格は想定賃料、利回り等の諸元について十分検討の上試算しており、主たる投資家の属性から見ても説得力を有しているが、店舗賃料の回復がやや鈍いこと、共同住宅賃料の上方硬直性を反映して、やや低位に求められた。以上より市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格を関連付け、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	石川町駅東方
距離	60 m
土地の状態
土地面積	46.3 坪 (153 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	12.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市中区神奈川県横浜市中区石川町２丁目６１番１
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	10 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	8.9 m
奥行き	14.3 m
面積	153 m2
形状	不整形
地域の特性
地域の特性	石川町駅前の商業地域
街路	１２．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)古くからの駅前商業地域であり堅調な需要で推移している。特段の要因変動はないため現状のまま推移するものと予測。地価は駅前の商業地需要を反映しコロナ禍だが緩やかな上昇傾向で推移。 (2)旧来からの駅前商業地として熟成しており、特段の地域要因の変動はない。マンション用地としての需要も見られ、土地需要は旺盛である一方供給は少なく、当面は現状を維持しつつ推移するものと思料される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 284万3,160 円 1平米 86万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 265万8,024 円 1平米 80万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 284万3,160円 1平米 86万円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2022年	1坪 251万2,560円 1平米 76万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 265万8,024円 1平米 80万4,000円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2019年	1坪 251万2,560円 1平米 76万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)未だ新型コロナ感染の波はあるものの、行動制限の大幅緩和など社会経済活動の急速な正常化に伴い、不動産市場の回復傾向も鮮明になっている。 (2)金利上昇気配、為替相場の乱高下等の注視すべき要因はあるが、投資適格性を有する立地条件の商業地の土地需要は旺盛である。
地域要因
(1)地域要因に特に変動はない。駅前商業地域の希少性は高く需要は底堅い。地価は当該希少性を反映し、コロナ禍だが緩やかな上昇で推移。 (2)石川町駅至近の旧来からの熟成度の高い商業地域であり、地域要因に特段の変動はない。マンション需要は旺盛であり土地需要は堅調である。
個別的要因	(1)今のところ特段の個別的要因の変動はない。国内外問わず、ウィズコロナ政策と感染防止対策との両立の成否に留意する必要がある。 (2)やや不整形であるが、角地であることもあり市場競争力は標準的と思料される。個別的要因の変動は特段ない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1050408 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市中区
地域	神奈川県横浜市中区石川町２丁目６１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	76万3,716 円／平米 252万4,845 円／坪
推定価格 平米 坪	76万3,716 円／平米 252万4,845 円／坪
標準価格 平米 坪	89万1,151 円／平米 294万6,145 円／坪
査定価格 平米 坪	89万 円／平米 294万2,340 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	424 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1050401 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市中区
地域	神奈川県横浜市中区石川町２丁目６１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	61万5,858 円／平米 203万6,027 円／坪
推定価格 平米 坪	63万639 円／平米 208万4,893 円／坪
標準価格 平米 坪	80万1,320 円／平米 264万9,164 円／坪
査定価格 平米 坪	80万1,000 円／平米 264万8,106 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５０４０８Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市中区
地域	神奈川県横浜市中区石川町２丁目６１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	72万9,018 円／平米 241万134 円／坪
推定価格 平米 坪	69万1,904 円／平米 228万7,435 円／坪
標準価格 平米 坪	87万8,051 円／平米 290万2,837 円／坪
査定価格 平米 坪	87万7,000 円／平米 289万9,362 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050405 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市中区
地域	神奈川県横浜市中区石川町２丁目６１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	84万9,041 円／平米 280万6,930 円／坪
推定価格 平米 坪	79万3,467 円／平米 262万3,202 円／坪
標準価格 平米 坪	87万3,862 円／平米 288万8,988 円／坪
査定価格 平米 坪	87万3,000 円／平米 288万6,138 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情