路線価 (2023) 神奈川県横浜市南区大岡2-707-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市南区神奈川県横浜市南区大岡２丁目７０７番５
価格時点	2023 年
駅名	地下鉄弘明寺駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 115万7,100 円
1平米当たり	1平米 35万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	3,350万 円 (76 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 145万7,946 円 1平米 44万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	3,350万 円 (76 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 145万7,946 円／坪 1平米 44万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は横浜市中部に所在する商業地域であり、価格牽連性のより高いエリアは南区を中心とした小規模店舗が建ち並ぶ近隣商業地域と判断する。需要者は小売業や飲食店等を営む店舗事業者のほか、収益事業を行う投資家や地元不動産業者等も想定される。金利の低位安定性から投資用不動産への需要が高まる中、新型コロナによる打撃を受けた飲食店等への影響も徐々に緩和されてきており、小規模店舗用地の需要もやや強含みで推移しているものと思われる。 (2) 　同一需給圏は、地下鉄ブルーライン及び京急本線沿いで、南区及び隣接区に所在する商業地域。需要者は、小売店舗、飲食店等の経営者並びに賃貸経営または不動産投資を目的とした法人及び個人が中心である。需要は底堅いが供給は少なく、また、分譲マンション素地の需要も堅調である。市場の中心価格帯は、４２万円／㎡～４８万円／㎡程度。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は小規模店舗用地であり、投資用建物敷地の性格を有するが、土地価格に対応する賃料の徴収が困難なため収益価格はやや低位に求められた。一方、類似地域内において多数の信頼性ある取引事例を収集でき、要因比較においても収益性を十分に検討し得たものであり、実証的且つ客観的な説得力ある比準価格が求められた。よって、比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　近隣地域は、中層の店舗併用住宅が多い商業地域であり、需要は底堅く投資意欲も高い。しかし、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。したがって、現実の不動産市場を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	地下鉄弘明寺
距離	0 m
土地の状態
土地面積	23 坪 (76 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	各種小売店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市南区神奈川県横浜市南区大岡２丁目７０７番５
標準地の範囲
東	40 m
西	90 m
南	0 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	5 m
奥行き	15 m
面積	75 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は小規模店舗が建ち並ぶ弘明寺商店街であり、地域要因について特段の変動要因は認められず、今後も比較的安定した商況を維持しつつ推移していくものと思料する。 (2)　地域要因に大きな変化はなく、現在と同様の環境を維持して推移するものと予測される。地価は堅調に推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 150万7,536 円 1平米 45万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 151万4,148 円 1平米 45万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 150万7,536円 1平米 45万6,000円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2022年	1坪 142万1,580円 1平米 43万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 151万4,148円 1平米 45万8,000円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2019年	1坪 142万1,580円 1平米 43万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)貿易摩擦や国際安全保障上の懸念、為替や物価高騰のリスク、生活様式の変化等が与える地域経済への影響に注視を要する。 (2)ウィズコロナの下で、各種政策の効果もあって、景気は緩やかに持ち直している。
地域要因
(1)弘明寺商店街のメイン通りに位置する地域であり、一時は商況が落ち込んでいたものの回復傾向にあり、従前の賑わいに戻りつつあるものと思料する。 (2)周辺の土地の利用現況は標準地の存する近隣地域と同様であり、地域要因に変動は見られない。地価は堅調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因について特出すべき変動要因はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1050607 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市南区
地域	神奈川県横浜市南区大岡２丁目７０７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	33万4,608 円／平米 110万6,214 円／坪
推定価格 平米 坪	28万5,811 円／平米 94万4,891 円／坪
標準価格 平米 坪	42万9,791 円／平米 142万889 円／坪
査定価格 平米 坪	43万 円／平米 142万1,580 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1050607 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市南区
地域	神奈川県横浜市南区大岡２丁目７０７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	20万1,572 円／平米 66万6,397 円／坪
推定価格 平米 坪	20万7,418 円／平米 68万5,724 円／坪
標準価格 平米 坪	35万4,561 円／平米 117万2,179 円／坪
査定価格 平米 坪	35万5,000 円／平米 117万3,630 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５０６０９Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市南区
地域	神奈川県横浜市南区大岡２丁目７０７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	26万9,489 円／平米 89万931 円／坪
推定価格 平米 坪	28万7,099 円／平米 94万9,149 円／坪
標準価格 平米 坪	47万8,498 円／平米 158万1,914 円／坪
査定価格 平米 坪	47万8,000 円／平米 158万268 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０５０６１２Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市南区
地域	神奈川県横浜市南区大岡２丁目７０７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	30万7,498 円／平米 101万6,588 円／坪
推定価格 平米 坪	33万7,325 円／平米 111万5,196 円／坪
標準価格 平米 坪	45万8,946 円／平米 151万7,275 円／坪
査定価格 平米 坪	45万9,000 円／平米 151万7,454 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1050607 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市南区
地域	神奈川県横浜市南区大岡２丁目７０７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	32万9,429 円／平米 108万9,092 円／坪
推定価格 平米 坪	34万5,900 円／平米 114万3,545 円／坪
標準価格 平米 坪	55万4,327 円／平米 183万2,605 円／坪
査定価格 平米 坪	55万4,000 円／平米 183万1,524 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情