路線価 (2023) 神奈川県横浜市保土ケ谷区星川2-204-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市保土ケ谷区神奈川県横浜市保土ケ谷区星川２丁目２０４番３
価格時点	2023 年
駅名	星川駅 から 280m
路線価
1坪当たり	1坪 72万7,320 円
1平米当たり	1平米 22万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,480万 円 (154 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 96万2,046 円 1平米 29万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,470万 円 (154 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 95万8,740 円／坪 1平米 29万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、保土ヶ谷区及び隣接区内の相鉄本線各駅徒歩圏の住宅地域。需要者の中心は東京都心部や横浜中心部への通勤世帯であり、地縁のある相鉄線沿線居住者のほか、利便性の高さから他の圏域からの転入も見られる。既成住宅地域であるため、敷地を細分化した小規模開発による建売住宅や中古住宅の供給が多く、一次取得者を中心に需要も安定している。特に駅徒歩圏の住宅需要は底堅く、新築戸建住宅の中心価格帯は４～５千万円台半ば程度と把握される。 (2) 　同一需給圏は、相鉄線の沿線のほかＪＲ東海道本線、ＪＲ横須賀線沿線の住宅地域である。需要者は東京及び市内中心部に通勤する一次取得者層が中心で、同一需給圏外からの転入もみられる。駅から平坦路の徒歩圏内である既成の住宅地で細分化したミニ戸建住宅の供給が大半を占める。取引の中心となる価格帯は、新築戸建住宅で総額３千万円台後半から４千万円台半と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、星川駅に近接した一般住宅、アパート等が混在する稀少性のある住宅地域。生活利便性が高く、賃貸需要も安定しているが、地価に見合った賃料水準が形成されていないため、収益価格が低く試算された。自己居住目的の取引が多く、これらの取引が市場価格を形成している地域と判断されるため、実需を中心とした取引事例に基づく比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　近隣地域では収益物件としてのアパート等も混在しているが、戸建住宅が多い住宅地域で、自用目的での取引が中心となる地域である。従って、本件評価では、自用目的の取引を主とする取引事例から求めた比準価格を重視し、収益価格を関連づけるとともに、代表標準地との均衡を図り、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	星川駅北西方
距離	280 m
土地の状態
土地面積	46.6 坪 (154 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市保土ケ谷区神奈川県横浜市保土ケ谷区星川２丁目２０４番３
標準地の範囲
東	20 m
西	50 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	16.5 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　市道５．４ｍ
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小規模の一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域であり、当面は現状の利用を維持するものとみられる。南口駅周辺が整備され、駅近の希少性から堅調な地価推移が予測される。 (2)当面は現状を維持して推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 98万1,882 円 1平米 29万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 97万1,964 円 1平米 29万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 98万1,882円 1平米 29万7,000円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2022年	1坪 94万2,210円 1平米 28万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 97万1,964円 1平米 29万4,000円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2019年	1坪 94万2,210円 1平米 28万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)世界情勢、コロナ禍の不確実性な時代にあって、政府の財政・金融支援等により、不動産の売物件が少なく、不動産の価格は高値を維持している。 (2)景気は厳しい状況が緩和される中で、持ち直しの動きが見られが、サプライチェーンや原材料価格の動向による下振リスクに留意すべき状況にある。
地域要因
(1)星川駅に近い既成住宅地域に所在し、駅前の整備は利便性の向上に繋がっている。駅徒歩５分圏内の需要は底堅く、地価も安定的に推移している。 (2)星川駅に近い住宅地域で、利便性に優るため需要は堅調である。
個別的要因	(1)南東道路に接面する中間画地であり、日照等快適性に優れるが、規模、形状等は標準的。個別的要因の変動は特に見られない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５０６０７Ｄ　 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市保土ケ谷区
地域	神奈川県横浜市保土ケ谷区星川２丁目２０４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	24万9,565 円／平米 82万5,062 円／坪
推定価格 平米 坪	24万5,688 円／平米 81万2,245 円／坪
標準価格 平米 坪	28万7,019 円／平米 94万8,885 円／坪
査定価格 平米 坪	29万6,000 円／平米 97万8,576 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５０６０７Ｄ　 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市保土ケ谷区
地域	神奈川県横浜市保土ケ谷区星川２丁目２０４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	30万4,857 円／平米 100万7,857 円／坪
推定価格 平米 坪	29万6,105 円／平米 97万8,923 円／坪
標準価格 平米 坪	29万2,305 円／平米 96万6,360 円／坪
査定価格 平米 坪	30万1,000 円／平米 99万5,106 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５０６０７Ｄ　 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市保土ケ谷区
地域	神奈川県横浜市保土ケ谷区星川２丁目２０４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	39万6,865 円／平米 131万2,036 円／坪
推定価格 平米 坪	33万5,682 円／平米 110万9,765 円／坪
標準価格 平米 坪	31万9,697 円／平米 105万6,918 円／坪
査定価格 平米 坪	32万9,000 円／平米 108万7,674 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050610 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市保土ケ谷区
地域	神奈川県横浜市保土ケ谷区星川２丁目２０４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	33万4,709 円／平米 110万6,548 円／坪
推定価格 平米 坪	32万8,860 円／平米 108万7,211 円／坪
標準価格 平米 坪	33万9,731 円／平米 112万3,151 円／坪
査定価格 平米 坪	35万 円／平米 115万7,100 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1050610 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市保土ケ谷区
地域	神奈川県横浜市保土ケ谷区星川２丁目２０４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	30万4,677 円／平米 100万7,262 円／坪
推定価格 平米 坪	29万8,761 円／平米 98万7,704 円／坪
標準価格 平米 坪	30万6,108 円／平米 101万1,993 円／坪
査定価格 平米 坪	31万5,000 円／平米 104万1,390 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情