路線価 (2023) 神奈川県横浜市保土ケ谷区新桜ケ丘1-220-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市保土ケ谷区神奈川県横浜市保土ケ谷区新桜ケ丘１丁目２２０番５
価格時点	2023 年
駅名	東戸塚駅 から 2800m
路線価
1坪当たり	1坪 42万9,780 円
1平米当たり	1平米 13万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,590万 円 (159 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 53万8,878 円 1平米 16万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	2,590万 円 (159 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 53万8,878 円／坪 1平米 16万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、保土ケ谷区及び隣接区の相鉄本線又はＪＲ横須賀線から徒歩圏外の住宅地域一円。需要者は横浜市内又は東京都心部へのサラリーマン層を中心に、圏外からの転入も見られる。近隣地域周辺は区画整然とした住宅地であるが、最寄駅から距離があり生活利便性が劣るため、需要はやや限定的である。バス便地域においても、新築建売住宅の供給が見られ、若年層を中心とした引き合いがあり、新築戸建住宅の中心価格帯は４千万円前後と把握される。 (2) 同一需給圏は、保土ケ谷区及びその隣接区内のＪＲ横須賀線沿線等を中心とした住宅地域である。主な需要者は横浜中心部及び都心への通勤者であり、地縁者のほか、圏外からの転入もみられる。区画整然とした住宅地域で居住環境は概ね良好であるが、利便性の高い東戸塚駅から遠く交通接近性は相対的に劣っており、需要はやや軟調である。市場の中心価格帯は、戸建住宅で総額３，０００～４，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は中規模の低層戸建住宅が建ち並ぶ住環境良好な丘陵地の住宅地域である。アパートも散見されるが、賃貸競争力の劣るバス便地域のため、投資目的の土地取引は少ない。エンドユーザーによる自己居住目的の取引が中心の地域であり、これらの取引が市場価格を形成している。よって本件では、実需を中心とした現実の取引事例に基づく比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 戸建住宅を中心として、周辺にはアパート等も散見される住宅地域である。ただし、土地価格に見合う賃料水準は形成されておらず、投資採算性を重視した収益物件の取引は少ない。取引の中心は、エンドユーザーによる自己使用目的であり、居住環境や利便性等を重視して価格が形成されているものと判断する。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	東戸塚駅北方
距離	2800 m
土地の状態
土地面積	48.1 坪 (159 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市保土ケ谷区神奈川県横浜市保土ケ谷区新桜ケ丘１丁目２２０番５
標準地の範囲
東	100 m
西	40 m
南	20 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	13 m
面積	160 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)最寄り駅よりバス便の区画整然とした閑静な既成住宅地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測する。 (2)戸建住宅が中心の区画整然とした住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持するものと予測する。駅からの距離が遠く、相対的に利便性に劣ることから、需要はやや軟調なものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 56万2,020 円 1平米 17万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 54万5,490 円 1平米 16万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 56万2,020円 1平米 17万円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 53万8,878円 1平米 16万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 54万5,490円 1平米 16万5,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 53万8,878円 1平米 16万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)大規模金融緩和により、コロナ禍においても不動産市場は堅調に推移してきたが、日銀の政策変更により、不動産市場の先行きは不透明感が強い状況。 (2)景気は緩やかに持ち直しているものの、物価上昇、供給面での制約、金融資本市場の変動等の影響に注意が必要である。
地域要因
(1)バス便の既成住宅地域であり、地域要因の変動は見られない。交通利便性に難があり、需要はやや弱含みで推移している。 (2)中規模戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域として熟成しており、価格に影響を与える変動は特にない。
個別的要因	(1)北道路のほぼ正方形地で、地域では標準的な画地である。特別な変動要因はない。 (2)個別的要因に特に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1050605 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市保土ケ谷区
地域	神奈川県横浜市保土ケ谷区新桜ケ丘１丁目２２０番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	16万6,427 円／平米 55万208 円／坪
推定価格 平米 坪	16万3,164 円／平米 53万9,420 円／坪
標準価格 平米 坪	16万1,549 円／平米 53万4,081 円／坪
査定価格 平米 坪	16万2,000 円／平米 53万5,572 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1050605 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市保土ケ谷区
地域	神奈川県横浜市保土ケ谷区新桜ケ丘１丁目２２０番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	18万2,493 円／平米 60万3,322 円／坪
推定価格 平米 坪	17万7,178 円／平米 58万5,750 円／坪
標準価格 平米 坪	17万7,178 円／平米 58万5,750 円／坪
査定価格 平米 坪	17万7,000 円／平米 58万5,162 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1050605 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市保土ケ谷区
地域	神奈川県横浜市保土ケ谷区新桜ケ丘１丁目２２０番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万4,568 円／平米 44万4,882 円／坪
推定価格 平米 坪	16万6,133 円／平米 54万9,236 円／坪
標準価格 平米 坪	15万6,582 円／平米 51万7,660 円／坪
査定価格 平米 坪	15万7,000 円／平米 51万9,042 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050605 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市保土ケ谷区
地域	神奈川県横浜市保土ケ谷区新桜ケ丘１丁目２２０番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	20万4,205 円／平米 67万5,102 円／坪
推定価格 平米 坪	18万5,641 円／平米 61万3,729 円／坪
標準価格 平米 坪	18万234 円／平米 59万5,854 円／坪
査定価格 平米 坪	18万 円／平米 59万5,080 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1050605 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市保土ケ谷区
地域	神奈川県横浜市保土ケ谷区新桜ケ丘１丁目２２０番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	17万7,351 円／平米 58万6,322 円／坪
推定価格 平米 坪	18万8,872 円／平米 62万4,411 円／坪
標準価格 平米 坪	18万8,872 円／平米 62万4,411 円／坪
査定価格 平米 坪	18万9,000 円／平米 62万4,834 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情