土地路線価格
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路線価 (2023) 神奈川県横浜市保土ケ谷区初音ケ丘141-11 坪・平米

2023
路 線 価
神奈川県 横浜市保土ケ谷区
神奈川県横浜市保土ケ谷区初音ケ丘141番11 (横浜保土ケ谷)
  • 周辺状況: 住宅地 (中規模一般住宅が建ち並ぶ南傾斜の住宅地域)
  • 保土ケ谷駅 から 2600m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
44万6,310
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
13万5,000
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 神奈川県 横浜市保土ケ谷区神奈川県横浜市保土ケ谷区初音ケ丘141番11
価格時点 2023
駅名 保土ケ谷駅 から 2600m
路線価
1坪当たり 1坪 44万6,310
1平米当たり 1平米 13万5,000
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月05日
鑑定評価額 総額
3,200万
(187 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 56万5,326
1平米 17万1,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月11日
調査実施日 2022年12月06日
鑑定評価額 総額
3,200万
(187 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 56万5,326 円/坪
1平米 17万1,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は、保土ケ谷区及び隣接区の相鉄本線又はJR横須賀線から徒歩圏外の住宅地域一円。需要者は東京方面又は横浜市内への通勤者が中心であるが、圏外からの転入も見られる。近隣地域周辺の街区は整然としているが、生活利便性の劣る駅徒歩圏外の高台の住宅地域であり、需要はやや限定的である。既成住宅地で大規模開発はなく、画地細分化や小規模開発による建売住宅等が供給の中心で、新築戸建で3千万円台後半~4千万円程度が取引の中心である。

(2)  同一需給圏は、JR横須賀線及び相鉄線沿いで、保土ケ谷区及び隣接区に所在する住宅地域。需要者は、市内及び都心に通勤する30~50歳代の1次・2次取得者が中心。需給関係は、バス便のため需要は弱含みである。市場の中心価格帯は、土地で3,000万円~3,500万円程度、新築戸建で4,500万円~5,000万円程度となっている。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は中規模一般住宅の多い閑静な住宅地域である。周辺ではアパート等も見られるが、賃貸競争力の劣る駅徒歩圏外の起伏のある地域のため、投資目的の土地取引は少ない。エンドユーザーによる自己居住を目的とした取引が中心の地域であり、これらの取引が市場価格を形成している。よって本件では、実需を中心とした現実の取引事例に基づく比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、単価と総額の関連にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2)  周辺にはアパート等の収益物件も見られるが、取引の中心は自己使用の居住用物件である。よって、不動産に対する有効需要を反映した比準価格の規範性は高く、収益性を反映した収益価格の相対的信頼性はやや劣る。したがって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

交通
交通施設 保土ケ谷駅西方
距離 2600 m
土地の状態
土地面積 56.6 坪 (187 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 50
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 100
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 1.5 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 中規模一般住宅が建ち並ぶ南傾斜の住宅地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 6.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種低層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 100
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 横浜市保土ケ谷区神奈川県横浜市保土ケ谷区初音ケ丘141番11
標準地の範囲
85 m
西 30 m
10 m
40 m
標準的使用
標準的使用 低層住宅地
画地の形状等
間口 11 m
奥行き 17 m
面積 190 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 基準方位 北  6.5m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種低層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 50
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 100
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 100
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模一般住宅が建ち並ぶ成熟した住宅地域であり、一部では画地分割による小規模化も見られるが、当面はほぼ現状のまま推移するものと予測する。

(2) 地域要因に大きな変化はなく、現在と同様の環境を維持して推移するものと予測される。地価は概ね横這い状態で推移するものと予測される。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 58万1,856
1平米 17万6,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 57万8,550
1平米 17万5,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 58万1,856
1平米 17万6,000
前年から次年への変動率 0 %
2022年
1坪 56万5,326
1平米 17万1,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 57万8,550
1平米 17万5,000
前年から次年への変動率 0 %
2019年
1坪 56万5,326
1平米 17万1,000
標準地区分 非表示
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)大規模金融緩和により、コロナ禍においても不動産市場は堅調に推移してきたが、日銀の政策変更により、不動産市場の先行きは不透明感が強い状況。

(2)ウィズコロナの下で、各種政策の効果もあって、景気は緩やかに持ち直している。

地域要因
(1)区画整然とした既成住宅地域で地域要因の変動は見られないが、生活利便性の劣る駅徒歩圏外の傾斜地域であり、需要は弱含みで推移している。

(2)周辺の土地の利用現況は標準地の存する近隣地域と同様であり、地域要因に変動は見られない。地価は概ね横這い状態にある。

個別的要因 (1)個別的要因に特段の変動は見られない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 1050605
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 神奈川県
市区町村 横浜市保土ケ谷区
地域 神奈川県横浜市保土ケ谷区初音ケ丘141番11
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
16万2,484 円/平米
53万7,172 円/坪
推定価格 平米
15万7,751 円/平米
52万1,525 円/坪
標準価格 平米
18万6,247 円/平米
61万5,733 円/坪
査定価格 平米
18万6,000 円/平米
61万4,916 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 100
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 1050605
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 神奈川県
市区町村 横浜市保土ケ谷区
地域 神奈川県横浜市保土ケ谷区初音ケ丘141番11
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
13万3,447 円/平米
44万1,176 円/坪
推定価格 平米
15万1,300 円/平米
50万198 円/坪
標準価格 平米
17万1,542 円/平米
56万7,118 円/坪
査定価格 平米
17万2,000 円/平米
56万8,632 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 100
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 1050605
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 神奈川県
市区町村 横浜市保土ケ谷区
地域 神奈川県横浜市保土ケ谷区初音ケ丘141番11
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
16万5,994 円/平米
54万8,776 円/坪
推定価格 平米
16万1,159 円/平米
53万2,792 円/坪
標準価格 平米
16万9,107 円/平米
55万9,068 円/坪
査定価格 平米
16万9,000 円/平米
55万8,714 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 180
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 4.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 1050605
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 神奈川県
市区町村 横浜市保土ケ谷区
地域 神奈川県横浜市保土ケ谷区初音ケ丘141番11
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
13万2,608 円/平米
43万8,402 円/坪
推定価格 平米
14万3,051 円/平米
47万2,927 円/坪
標準価格 平米
16万2,189 円/平米
53万6,197 円/坪
査定価格 平米
16万2,000 円/平米
53万5,572 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 100
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 4 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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