路線価 (2023) 神奈川県横浜市保土ケ谷区仏向町字前耕地239-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市保土ケ谷区神奈川県横浜市保土ケ谷区仏向町字前耕地２３９番１
価格時点	2023 年
駅名	和田町駅 から 480m
路線価
1坪当たり	1坪 51万2,430 円
1平米当たり	1平米 15万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,880万 円 (146 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 65万1,282 円 1平米 19万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	2,890万 円 (146 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 65万4,588 円／坪 1平米 19万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 競争・代替関係にある類似地域は、相鉄本・横須賀線を最寄駅とする戸建中心の住宅・共同住宅地。主要な需要者は、横浜中心部・東京方面へ通勤する勤労者及び地元居住者である。中古住宅の再販や低未利用地等の開発による宅地供給も行われているが、多くは坂道・細街路など街路条件が劣り、画地と街路の高低差ある物件が多い。相鉄線の利便性向上のため需要は堅調である。市場の中心価格帯は、土地総額で３千万円台、新築戸建で４～５千万円台となっている。 (2) 同一需給圏は、保土ケ谷区及びその隣接区内の相鉄本線沿線を中心とした住宅地域である。主な需要者は、横浜中心部や東京都心等への通勤者であり、地縁者、市内在住者のほか、圏域外からの転入者もみられる。横浜中心部に近い和田町駅から徒歩圏にあって、駅からの道程も概ね平坦であって、生活利便性に優れており、住宅需要は堅調である。市場での中心価格帯は、土地は標準規模で３，０００万円程度、新築戸建住宅では４，５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地は、一般住宅、アパート等が混在する住宅地域であるが、投資目的としては画地規模がやや小さい。管理費の増加不安もあり、積極的収益獲得のための投資はあまり多くない（投資物件売買ｅの利回りは７．８％、本件収益計算では６．３％）。市場との適合性が高い実証的な比準価格を重視し、収益価格は参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を表記のとおり決定した。 (2) 当該地域は、戸建住宅のほかアパート、店舗等も見られる住宅地域であるが、土地価格に見合う賃料水準は形成されておらず、投資採算性を重視した収益物件の取引は少ない。取引の中心は、エンドユーザーによる自己使用目的であり、居住環境や利便性等を重視して価格が形成されているものと判断する。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	和田町駅西方
距離	480 m
土地の状態
土地面積	44.2 坪 (146 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅、アパート、店舗等が混在する既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市保土ケ谷区神奈川県横浜市保土ケ谷区仏向町字前耕地２３９番１
標準地の範囲
東	20 m
西	80 m
南	10 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	10.5 m
面積	146 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	駅に近いバス通り背後の既成住宅街で店舗も見られる
街路	基準方位　北　　６．０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅が建ち並ぶ既成住宅街として熟成しており、現在の住環境を概ね維持するものと予測。 (2)用途の混在はみられるが、戸建住宅、アパート等を中心とした住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持するものと予測する。また、駅から近く相対的に生活利便性が高いため、需要は堅調なものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 67万7,730 円 1平米 20万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 68万1,036 円 1平米 20万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 67万7,730円 1平米 20万5,000円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2022年	1坪 64万1,364円 1平米 19万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 68万1,036円 1平米 20万6,000円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2019年	1坪 64万1,364円 1平米 19万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)金融緩和資金が集中したため、都心の上昇率は大きく、郊外は微動傾向にある。女性の勤労化と老齢化により駅近物件への選好性が増大した。 (2)景気は緩やかに持ち直しているものの、物価上昇、供給面での制約、金融資本市場の変動等の影響に注意が必要である。
地域要因
(1)駅至近の住宅街。バス通り背後の住宅地で事務所等も見られる。駅接近性から需要は堅調。環境要因に大きな変動は無い。 (2)戸建住宅、アパート、店舗等が混在する駅徒歩圏内に存する住宅地域として熟成しており、価格に影響を与える変動は特にない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。形状は台形であるが、間口もあり利用効率等の減価には至らない。 (2)個別的要因に特に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５０６０４Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市保土ケ谷区
地域	神奈川県横浜市保土ケ谷区仏向町字前耕地２３９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万6,023 円／平米 51万5,812 円／坪
推定価格 平米 坪	16万848 円／平米 53万1,763 円／坪
標準価格 平米 坪	20万2,070 円／平米 66万8,043 円／坪
査定価格 平米 坪	20万2,000 円／平米 66万7,812 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５０６０４Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市保土ケ谷区
地域	神奈川県横浜市保土ケ谷区仏向町字前耕地２３９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	28万7,141 円／平米 94万9,288 円／坪
推定価格 平米 坪	24万959 円／平米 79万6,610 円／坪
標準価格 平米 坪	21万3,238 円／平米 70万4,965 円／坪
査定価格 平米 坪	21万3,000 円／平米 70万4,178 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５０６０４Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市保土ケ谷区
地域	神奈川県横浜市保土ケ谷区仏向町字前耕地２３９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	17万7,878 円／平米 58万8,065 円／坪
推定価格 平米 坪	17万7,878 円／平米 58万8,065 円／坪
標準価格 平米 坪	20万3,289 円／平米 67万2,073 円／坪
査定価格 平米 坪	20万3,000 円／平米 67万1,118 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０５０６０４Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市保土ケ谷区
地域	神奈川県横浜市保土ケ谷区仏向町字前耕地２３９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	19万2,957 円／平米 63万7,916 円／坪
推定価格 平米 坪	17万306 円／平米 56万3,032 円／坪
標準価格 平米 坪	20万1,070 円／平米 66万4,737 円／坪
査定価格 平米 坪	20万1,000 円／平米 66万4,506 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１０５０６０４Ｄ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市保土ケ谷区
地域	神奈川県横浜市保土ケ谷区仏向町字前耕地２３９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	24万8,624 円／平米 82万1,951 円／坪
推定価格 平米 坪	30万8,943 円／平米 102万1,366 円／坪
標準価格 平米 坪	21万2,040 円／平米 70万1,004 円／坪
査定価格 平米 坪	21万2,000 円／平米 70万872 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情