路線価 (2023) 神奈川県横浜市保土ケ谷区上星川2-466-8外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 横浜市保土ケ谷区神奈川県横浜市保土ケ谷区上星川２丁目４６６番８外
価格時点	2023 年
駅名	上星川駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 62万8,140 円
1平米当たり	1平米 19万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	6,070万 円 (251 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 80万52 円 1平米 24万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	6,070万 円 (251 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 80万52 円／坪 1平米 24万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は横浜市中部を中心とする市内の幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者の中心は店舗経営者や不動産賃貸業者で、纏まった規模の画地についてはマンション開発業者も想定される。店舗の連坦性、画地規模、駅距離等により、店舗、店舗兼共同住宅等の利用が考えられる。路線商業地域としての特性や画地条件、行政的条件等により取得目的や市場参加者の属性が異なり、また類似する取引事例が少ないことから、中心価格帯の把握は困難である。 (2) 　同一需給圏は、相鉄線沿いを中心に、保土ケ谷区及び隣接区に所在する商業地域。需要者は、賃貸経営または不動産投資を目的とした法人及び個人が中心である。需要は底堅いが供給は少なく、また、分譲マンション素地の需要も堅調である。市場の中心価格帯は、２０万円／㎡～３０万円／㎡程度。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 店舗の連坦性がやや低い幹線道路沿いの路線商業地域であり、賃貸経営の観点からは特に店舗部分の収益安定性に不透明感がある。このため、収益価格を求める際の各種想定は実証的裏付けに乏しく、不確実性は相当程度高くならざるを得ない面があることは否めない。したがって、幹線道路沿いに存し類似性を有する取引事例から求められた実証的な比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　近隣地域は、店舗、併用住宅等が建ち並ぶ路線商業地域であり、需要は底堅く投資意欲も高い。しかし、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。したがって、現実の不動産市場を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	上星川駅北西方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	75.9 坪 (251 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、併用住宅等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	横浜市保土ケ谷区神奈川県横浜市保土ケ谷区上星川２丁目４６６番８外
標準地の範囲
東	300 m
西	200 m
南	50 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	18 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２２ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)路線商業地域としての特性に影響を与える要因の変動は特に見られず、今後も現状を維持するものと予測する。駅から徒歩圏でもあり、地価は堅調に推移するものと予測する。 (2)　地域要因に大きな変化はなく、現在と同様の環境を維持して推移するものと予測される。地価は堅調に推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 83万3,112 円 1平米 25万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 84万6,336 円 1平米 25万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 83万3,112円 1平米 25万2,000円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2022年	1坪 78万216円 1平米 23万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 84万6,336円 1平米 25万6,000円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2019年	1坪 78万216円 1平米 23万6,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は設備投資、個人消費を含め全体として持ち直しの傾向にある。 (2)ウィズコロナの下で、各種政策の効果もあって、景気は緩やかに持ち直している。
地域要因
(1)店舗、共同住宅等が存する現状の路線商業地域の特性に影響を及ぼすような地域要因の変動は特にない。 (2)周辺の土地の利用現況は標準地の存する近隣地域と同様であり、地域要因に変動は見られない。地価は堅調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因による優劣・競争力等の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５０６０５Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市保土ケ谷区
地域	神奈川県横浜市保土ケ谷区上星川２丁目４６６番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	30万8,860 円／平米 102万1,091 円／坪
推定価格 平米 坪	24万6,613 円／平米 81万5,303 円／坪
標準価格 平米 坪	25万4,503 円／平米 84万1,387 円／坪
査定価格 平米 坪	25万5,000 円／平米 84万3,030 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５０６０５Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市保土ケ谷区
地域	神奈川県横浜市保土ケ谷区上星川２丁目４６６番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万3,914 円／平米 64万1,080 円／坪
推定価格 平米 坪	25万1,603 円／平米 83万1,800 円／坪
標準価格 平米 坪	22万8,938 円／平米 75万6,869 円／坪
査定価格 平米 坪	22万9,000 円／平米 75万7,074 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1050608 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市緑区
地域	神奈川県横浜市保土ケ谷区上星川２丁目４６６番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	23万9,638 円／平米 79万2,243 円／坪
推定価格 平米 坪	26万1,540 円／平米 86万4,651 円／坪
標準価格 平米 坪	24万7,670 円／平米 81万8,797 円／坪
査定価格 平米 坪	24万8,000 円／平米 81万9,888 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	24 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050606 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横浜市南区
地域	神奈川県横浜市保土ケ谷区上星川２丁目４６６番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	34万429 円／平米 112万5,458 円／坪
推定価格 平米 坪	32万9,730 円／平米 109万87 円／坪
標準価格 平米 坪	25万4,029 円／平米 83万9,820 円／坪
査定価格 平米 坪	25万4,000 円／平米 83万9,724 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情